У вас перепланировка? И что это за ремонт? Семь вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры

На фоне роста цен на новостройки в Екатеринбурге и неразберихи со льготными условиями ипотеки сегмент вторичного жилья становится всё более привлекательным. Это также подтверждает статистика 2021 года. Спрос на вторичку за год увеличился на 34%, в то время как на новостройки — 27%, — рассказывают аналитики «Авито Недвижимости».

И если вы уже присмотрели себе квартиру или находитесь на стадии принятия решения, то к этому вопросу стоит подойти с особым вниманием. Какие вопросы обязательно нужно задать продавцу перед тем, как начинать оформление документов, — в своей колонке рассказывает Сергей Хахулин, руководитель направления вторичной недвижимости на «Авито».

Какого года постройки дом?

Информация о доме, в котором располагается квартира, — одна из самых важных характеристик вторичного жилья. Зная, сколько лет зданию, вы можете предугадать, с какими проблемами есть шанс столкнуться в скором времени.

Например, в первые два-три года после постройки дом находится в процессе усадки: материал может усохнуть, а фундамент — осесть. В итоге как снаружи, так и внутри здания могут появляться трещины, скосы, обвалиться штукатурка.

Возраст здания поможет рассчитать износ строения и понять график капитальных ремонтов: вы можете узнать, когда были или будут заменены внутридомовые инженерные системы, производились ли модернизация лифтов и шахт, ремонт подвальных помещений и крыши. Так, срок эксплуатации водопроводных труб и отопления обычно не превышает 30 лет, электропроводки — 20–30 лет. Чем старше само строение, тем больше капитальных работ может потребоваться. Узнать об этом поможет, например, государственный сервис «Реформа ЖКХ».

Ремонт капитальный или косметический?

Даже если квартиру недавно отремонтировали, необходимо уточнить у продавца — был ли ремонт просто косметическим или же капитальным. В последнем случае меняются трубы, сантехника, электропроводка. Рассчитывать сроки износа следует с момента их установки. Если замена внутренних коммуникаций не производилась более 15 лет, придется подумать об этом в ближайшее время, когда именно — зависит от их эксплуатационных характеристик. Такие расходы можно смело прибавлять к стоимости квартиры: как правило, это недешевые и продолжительные работы.

А была ли перепланировка?

Важным изменением в ходе капитального ремонта может стать перепланировка квартиры. Если снос или перенос стен согласован и узаконен ответственным владельцем, это будет обязательно указано в документах. Но некоторые жильцы проводят перепланировку без уведомления БТИ (Бюро технической инвентаризации. — Прим. ред.) или вносят изменения, которые узаконить нельзя: переносят «мокрые зоны» в «сухие», сносят несущие стены или колонны, подключают теплые полы к центральному отоплению. Всё это может привести к штрафу. К тому же квартиру с неузаконенной планировкой нельзя купить в ипотеку: банк просто не рискнет выдавать кредит.

Если сделка уже заключена, все риски, связанные с незаконной перепланировкой, переходят на нового владельца квартиры. Ему придется пройти весь процесс согласования независимо от того, кто инициировал перестройку.

Кто собственник?

Чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной, нужно убедиться в ее юридической чистоте. В первую очередь следует проверить собственника квартиры. Стоит быть внимательным, если от имени владельца выступает доверенное лицо.

То же самое может произойти, если собственник окажется недееспособным или стоящим на учете в психдиспансере. Собственник, который приобрел жилье в браке и имеет несовершеннолетних детей, перед заключением сделки должен предоставить документы, подтверждающие его право на полное владение недвижимостью, или согласие супруга или супруги на продажу.

Чтобы понять, имеет ли кто-то еще долю собственности в квартире, можно запросить у собственника выписку из домовой книги или ЕГРН.

С особым вниманием стоит отнестись к покупке жилья у наследников. Есть два типа наследования: по завещанию и по закону. Наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону. Однако если среди наследников есть нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении собственника, и те, кто находился на полном обеспечении умершего, им положена доля в наследстве, даже если они не упомянуты в завещании. Когда такие люди проживают вместе с собственником в одной квартире, эта информация остается в записях домовой книги.

Если полученная информация о собственнике всё же показалась неубедительной и подозрения в чистоте сделки еще остались, при покупке квартиры можно оформить титульное страхование. Такой полис защитит в случае утраты права собственности на недвижимое имущество при появлении наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки квартиры. При признании судом такой сделки купли-продажи недействительной страховая компания должна будет выплатить клиенту денежную компенсацию. Размер выплаты фиксируется в договоре страхования и обычно равен фактической стоимости квартиры.

На «Авито Недвижимости» в некоторых объявлениях доступна бесплатная проверка основных указанных данных об объекте в ЕГРН. Там же будет отражено количество собственников. Такие объявления в поиске отмечены значком «Проверена в ЕГРН»: сервис автоматически собирает данные по квартире из Росреестра и формирует всю информацию в виде краткого отчета. Если параметры в объявлении не совпадают с выпиской или на жилплощадь наложены ограничения, эту информацию отразят в описании объекта.

Как быстро текущие жильцы освободят квартиру?

Необходимо обговорить с владельцем заранее, как быстро вы сможете заехать в квартиру. Стоит узнать, подобрал ли продавец себе другое жилье и сколько времени понадобится на вывоз вещей. Может случиться так, что собственник вкладывает деньги от продажи в покупку новой квартиры, то есть проводит альтернативную сделку. В этой ситуации покупатель зависит не только от обстоятельств и воли продавца, но и других собственников в цепочке, поэтому времени на освобождение жилья потребуется больше.

А есть ли арендаторы?

Существует и другой фактор, влияющий на сроки заезда в квартиру, — наличие арендаторов.

Договор можно расторгнуть досрочно, но либо при обоюдном согласии сторон, либо в случае, если арендатор нарушил правила проживания. Если покупатель готов ждать, действующий договор можно переоформить на нового собственника на тех же условиях.

Кто живет по соседству?

Собственники, как правило, неохотно делятся информацией о проблемных соседях и шуме с улицы или же описывают их в общих чертах. Например, «пожилая пара» или «хорошая семья с семилетним ребенком». Такая информация действительно может быть правдой, но какие-то важные нюансы могут остаться нераскрытыми. Зато у продавца можно уточнить, есть ли поблизости магазины, бары или кафе. Таким образом, вы потенциально будете готовы к возможному шуму во время разгрузки грузовиков с продуктами или к мероприятиям в кафе.

Соседи могут рассказать о самой квартире больше, чем сам владелец, поэтому полезно поговорить с ними лично. Те, кто давно живет в доме, не станут приукрашивать или утаивать важную информацию.

Если некомфортно стучаться в незнакомые квартиры, можно поговорить с консьержкой, соседями у подъезда, мамами с детьми на площадке возле дома. Эти люди обычно хорошо осведомлены о жильцах, подскажут, кто может шуметь, когда последний раз ломался лифт в доме или протекали трубы по стояку. Узнав больше об окружении, вы сами сможете определить уровень комфорта проживания в новой квартире.

Ранее мы писали, что в Екатеринбурге с продажи сняли около половины квартир в новостройках и около 20% — на вторичном рынке жилья.

Если вы присматриваете себе недвижимость, обратите внимание на анализ цен на новостройки. За три недели средняя стоимость квадратного метра выросла чуть больше чем на 6000 рублей.

Один из уральских застройщиков уже заявил, что откладывает реализацию новых жилых проектов в Екатеринбурге. В то же время вторичный рынок жилья стабильно показывает рекордный рост цен.