«Мы уже так тысячу домов возвели»: как строители-мошенники разводят клиентов на Урале

С приходом весны начинается сезон строительства загородных домов. Вместе с этим встает извечная проблема: люди повсеместно жалуются на то, что добросовестного квалифицированного подрядчика днем с огнем не найдешь.

Как не попасть в руки неквалифицированных строителей, а то и просто мошенников? Об этом в своей колонке рассказывает Александр Рогожин, руководитель строительной компании «Метражи».

Есть такая народная мудрость: самый дорогой расходный материал — это нервные клетки. Поэтому всегда тщательно проверяйте строительную компанию, с которой собираетесь сотрудничать. Строительство частных домов — это область махрового непрофессионализма и мошенничества разного уровня. К сожалению.

Как строители разводят клиентов

Есть три основных типа недобросовестных подрядчиков. Первые просто подписывают договоры, собирают авансы и уходят в закат, то есть откровенные мошенники. Вторые вам все-таки что-то построят, но в 99% случаев не то, что вы ожидали и уж точно не должного качества. Третьи построят, но не за ту цену, которую они вам вначале предлагали.

Помните известную формулу? «Быстро, дешево и качественно — можно выбрать два пункта из трех». Эта формула в строительстве работает железно. Если вам предлагают быстро и дешево, то будьте на 100% уверены, что качество будет ниже среднего.

А именно низкую цену и предлагают фирмы-однодневки, которые в строительный сезон высыпают на рынок как грибы на полянку. Естественно, что люди всегда хотят сэкономить. Особенно сейчас, в кризис, когда реальный доход у всех существенно упал, а цены на стройматериалы выросли. Этим недобросовестные подрядчики и пользуются. И хорошо, если дом просто будет построен криво — как я уже сказал, есть риск, что он вообще не будет построен.

Но не будем сейчас говорить об откровенных мошенниках, скажем о тех, кто все-таки что-то строит. Вот типичная схема, по которой работают такие фирмы: в сезон они набирают много объемов, привлекая клиентов низкой ценой, на 15–20% ниже рынка. На полученные авансы начинают строить дома. Но поскольку проектов такой подрядчик не делает и подробной сметы при заключении договора не составляет, то затраты со временем превышают обозначенные пределы, и у подрядчика начинаются кассовые разрывы. Чтобы их покрыть, ему нужны деньги. Он опять привлекает новых клиентов, берет с них авансы и за счет новых авансов заканчивает старые проекты.

Естественно, эта пирамида обречена обрушиться, и она рано или поздно рушится. Заказчики, которым не повезло, остаются с недостроенными домами, на подрядчика подают в суд, но это обычно мелкие ИП, с которых взять нечего, поэтому заказчики ждут справедливости годами. И, как правило, не дожидаются.

В лучшем случае низкая цена — это просто маркетинговый крючок. Потом, при заключении договора, подрядчик включит в смету все работы, которые он «забыл» указать вначале, и смета подрастет до вполне рыночного уровня. В худшем случае вы попадете в руки недобросовестных строителей, о которых я рассказал выше. И тогда велик риск и денег лишиться, и дом не получить. Экономить на строительстве можно, но очень осторожно, я об этом писал целую статью.

На что обращать внимание

Как распознать добросовестного подрядчика и построить то, что задумано, и с тем бюджетом, который утвержден при договоре? На что смотреть в первую очередь?

Дата регистрации фирмы. Сейчас в интернете есть много сервисов, которые позволяют получить основные сведения о любой компании: дату регистрации, юридическую форму организации, виды деятельности, судебные иски. Понятно, что любая компания когда-то начинает отсчет своей деятельности, и если строительная фирма зарегистрирована всего месяц назад — это не повод автоматически причислить ее к мошенникам. Но это звоночек. И причина насторожиться.

Офис. Сезонные фирмы часто состоят из двух-трех человек, включая прораба, и работают в каком-нибудь коворкинге. Ничего плохого в коворкингах самих по себе нет. Просто нормальная компания обычно имеет постоянный офис и постоянный адрес. Поэтому отсутствие офиса — это еще один звоночек.

Отзывы. Это прекрасный способ оценить профессионализм любой компании, но здесь есть проблема. На самом деле не так легко распознать, какие из отзывов на сайте или сервисе-отзовике реальные, а какие — заказные. Думаю, я не открою вам Америку, если скажу, что отзывы сейчас повсеместно продаются и покупаются, сформировался целый рынок. Поэтому отзывы читать полезно, но с известной долей критичности.

Если компания готова вам дать контакты своих реальных клиентов — естественно, с их согласия, а клиенты готовы поделиться своими впечатлениями от работы с подрядчиком и ответить на вопросы, то это лучший вариант.

И, как всегда, одним из оптимальных способов поиска подрядчиков остается сарафанное радио. Знакомые, друзья и родственники расскажут всё как есть, не скрывая ни восторгов, ни претензий. Однако и тут необходима осторожность. Вам нужны не просто отзывы, а отзывы релевантные.

Кейсы. Иначе говоря, реализованные проекты, построенные дома, чтобы можно было приехать и убедиться, что такие дома действительно существуют, ведь часто портфолио просто липовое. Повторю: очень часто. Выкладывают красивые домики из интернета в расчете на неподготовленную публику. Благо, что публика все-таки становится всё более и более подготовленной.

Текущие проекты. Если вам дают возможность приехать на площадку и увидеть процесс строительства своими глазами — значит, подрядчики более или менее адекватные. А если находятся 33 причины, чтобы не пустить будущего клиента на стройку, это опять же звоночек. Громкий такой.

Инженеры. Отсутствие в штате нормальных строительных специалистов, инженеров — это глобальная проблема. Сейчас каждый, кто посмотрел пару роликов в ютьюбе, «умеет строить». Особенно это распространено в ИЖС, где нет жесткой регламентации и сертификации и где не нужно СРО. Из-за этого устоялась губительная традиция строить на глазок, без проекта, без соблюдения технологии, тяп-ляп.

Поэтому надо, чтобы в строительной компании были ИТР, инженеры ПТО, прорабы, начальники участков, которые имеют профильное образование. Всегда узнавайте у менеджера, кто будет курировать ваш объект с технической точки зрения.

И отдельным пунктом я хотел бы сказать о рабочем проекте.

Почему нужен проект

Составление рабочего проекта — один из признаков профессионализма строительной компании, и наоборот. Если вам предлагают построить жилой дом без проекта, под предлогом того, что «дешевле выйдет», «быстрее построим» и «мы уже так тысячу домов построили», будьте внимательны.

В чем основные риски строительства без рабочего проекта?

1. Вам построят не то, что вы хотели. Эскизный проект, даже если там даны планировки и пара разрезов, — это просто план, примерное направление. В итоге клиент представляет себе одно, а подрядчик — другое. И потом получается: «Ой, я думал, у меня тут внутри будет венецианская декоративная штукатурка, а вы что сделали?!» — «А мы думали, тут фактурные обои надо наклеить». Я, конечно, утрирую, но суть такова. Без точного рабочего проекта постоянно будут сюрпризы.

2. Смета намного увеличится. Бюджет по эскизному проекту считают «на коленке», поскольку там нет четких спецификаций. В итоге вам, вероятнее всего, постоянно придется за что-то доплачивать. Совсем не редкая история: клиент начинает строить без рабочего проекта, вдохновленный приемлемым бюджетом, а завершить не может, потому что смета увеличилась, а деньги кончились. Что остается? Недострой, который не продать и в который не заехать.

3. Вы не сможете контролировать качество строительства. К эскизному проекту дают общие спецификации, которые подрядчик может толковать как хочет. Когда есть рабочий проект, подрядчик должен жестко его придерживаться. Он не сможет по собственному усмотрению поменять, например, металлическую арматуру на стеклопластиковую или поставить арматуру потоньше, или утеплитель более низкой плотности. Без проекта подрядчик может «химичить» как ему вздумается.

Оговорюсь здесь: даже при наличии нормального рабочего проекта заказчик в течение всего строительства должен появляться на участке почаще. Смотреть, что происходит, какие материалы используются. И задавать кучу вопросов. Не надо бояться, что вопросы глупые — подрядчик в любом случае должен отвечать, почему он делает так, а не иначе. Это ваш дом, вам в нём жить, поэтому не бойтесь и спрашивайте.

Ранее Александр Рогожин рассказывал, можно ли сэкономить и при этом построить крепкое и теплое жилье, а также в чём главные ошибки подрядчиков и зачем обязательно нужен проект дома.

Почитайте колонки риелтора Екатерины Тороповой. Она объясняла, как вырастут цены на загородное жилье в Екатеринбурге с новой льготой от властей. Эксперт разбирала, почему растет спрос на собственные дома и коттеджи.

Обратите внимание на 10 советов, которые помогут купить подходящую именно вам загородную недвижимость и не пожалеть.