Последние три недели сильно изменили ситуацию на разных рынках. Безусловно, кризис сказался и на строительной сфере. Директор «TEN девелопмент» Юрий Романович объяснил, как один из крупнейших девелоперов на рынке недвижимости Екатеринбурга приспосабливается к новой экономической реальности и почему опасения насчет грядущего апокалипсиса необоснованны.
— Сейчас тревожное состояние у всех. Как это отражается на тех, кто купил квартиру в строящихся домах, и тех, кто только планирует это сделать? Что бы вы им сейчас сказали?
— Честно скажу, что мы этой тревоги вообще не ощущаем. Пока поток покупателей абсолютно не снизился. Мы все прошли через такое количество кризисов, что нас уже сложно чем-то удивить.
Да, мы увидели резкий рост курса доллара. На это мгновенно среагировали поставщики стройматериалов, накинувшие 20–30% к цене. Наша реакция была крайне спокойная: «Что, опять?» Коронавирус, на самом деле, очень хорошо подготовил к подобной ситуации: тогда тоже были нарушены логистические цепочки, а потому были попытки производителей стройматериалов каким-то образом заработать дополнительные деньги.
Мы за 2020–2021 годы достаточно неплохо перестроились на работу с китайскими, корейскими партнерами, которые на самом деле оказались на очень хорошем уровне по качеству, срокам и сервису. Это касается лифтов, инженерных систем. Например, практика показала, что у китайских лифтов, во-первых, уровень шума гораздо ниже, во-вторых, качественная отделка кабин, но, в-третьих, самое важное то, что с ними нет проблем в плане обслуживания. В итоге рост курса валют и проблема с логистическими цепочками нас практически не зацепили.
При этом были местные производители стройматериалов, которые попытались на этой теме зажечь и повысить цены.
— Можете привести примеры?
— В первый же день арматура подорожала до 100 000 рублей за тонну. Предпосылок особо никаких не было — видимо, на всякий случай. Реакция была достаточно спокойной. Я сказал просто: останавливаем закупки. Через два-три дня арматура упала в цене до уровня, который был даже чуть ниже, чем до пандемии ковида. Это похоже на историю с сахаром: одни кинулись его покупать, а другие — продавать по бешеным ценам. Мы профессиональные игроки рынка, поэтому за сахаром не бегаем. Если мы понимаем, что причин для роста цены нет, соответственно, мы отрабатываем эту историю.
— Какова в среднем доля импортной составляющей в доме?
— Смотрите: примерно 40% стоимости дома — это железобетонный каркас, еще 10–15% — это кладка стен. На этих этапах используются материалы исключительно отечественного производства. Конечно, есть европейские материалы, которые используются для отделки. Но и в этом сегменте уже есть весьма качественная российская альтернатива или китайские аналоги.
Что касается инженерного оборудования (ИТП, насосы и прочее), то у поставщиков еще есть внушительные запасы на складах. Лично я не думаю, что эта история продлится долго. По моим прогнозам, с окончанием спецоперации информационное поле сильно изменится и компании начнут возвращаться. В любом случае, повторюсь, есть хорошая альтернатива. Мы постоянно обсуждаем ситуацию с нашими контрагентами и поставщиками.
— Еще одно важное изменение для рынка недвижимости — решение поднять ключевую ставку до 20%. Как это сказалось на продажах?
— Одно из следствий такого решения — рост ставок по вкладам. Именно поэтому часть людей понесла свободные средства в банки. Но мы понимаем, что этот период не продлится долго, максимум до конца спецоперации.
Понятно, что брать ипотеку сейчас по ставке 19–20% — не самое разумное решение. Но и тут очень помог ковидный опыт, когда федеральный Минстрой поддержал отрасль льготными ставками по ипотеке. Думаю, что сейчас они просто повторят. К тому же еще действует ипотека с господдержкой, то есть до сих пор квартиры можно взять со ставкой от 6%.
— Банки еще выдают ипотеку по этой ставке?
— Да, дают. Осталась и семейная ипотека, которая тоже где-то в тех же параметрах идет, брать штатную ипотеку невыгодно. Думаю, что будет какое-то довливание денег в отрасль. Как у нас в ситуации с ковидом случилось? Тогда же, в 20-м году, с 1 апреля эти меры по поддержке выпустили — один в один повторяем историю. Даже при текущем уровне экономики сведут всё к ставке 12%. И в текущей ситуации люди будут брать с удовольствием, потому что это стабильность: никогда квартиры у нас, сколько я себя помню, не дешевели.
Люди это четко понимают, это такой инстинкт, выработанный годами, как закупка сахара и гречки, — покупать квартиры. Ни разу в истории стоимость недвижимости не снижалась. Были периоды, когда цены становились ниже на полгода, но потом они вновь вырастали, отыгрывая инфляцию. Уверен, что и сейчас квартиры будут эффективны для сохранения вложений.
— Какова доля ипотеки в ваших продажах?
— Она держится в районе 50%. Конечно, есть зависимость от того, о каком комплексе идет речь, какого уровня. Но если усредненно по всем ЖК, то выше 55% за последний год этот показатель не вылезал. Всё остальное — это собственные средства, в рассрочку или сразу с оплатой при подписании. Сейчас ситуация не изменилась — сейчас этот показатель находится на том же уровне. Деньги у людей есть, мы это видим по количеству средств, которые разместили граждане на банковских вкладах.
— Как себя повели покупатели в этой ситуации неопределенности?
— Очень по-разному. Мы каждую неделю на планерках анализируем поведение покупателей. Я говорю коллегам, что сейчас такая ситуация, когда нужно оперативно мониторить поведение клиентов. Пока мы наблюдаем, что люди приобретают жилье по ранее одобренным ипотекам, кого-то мы успеваем включить в льготные программы. Именно поэтому мы пока не увидели никакого оттока.
У каждого свои цели: бизнес-класс обычно покупают для себя или детей, а эконом часто берут в качестве вложений. В нынешней ситуации цена обособленной квартиры в 3 миллиона рублей никого уже не отпугивает.
— Такие квартиры еще есть?
— В «Светлом» таких квартир большая часть. Когда мы только начинали этот проект, то многие сомневались в его успехе. Но время показало, что мы были правы. «Светлый» — это мегауспешный проект как с точки зрения тех, кто там купил, так и нас как девелоперов. Приведу пример: в 2013 году мы стартовали с ценой 40 тысяч за квадратный метр, сейчас — больше 100 тысяч рублей. Есть ли инвестиционная составляющая? Я говорил, что в «Светлый» стоит вкладываться. Те, кто послушал, выиграли и хорошо заработали.
Сейчас мы видим всплеск интереса к этим квартирам. Тем более район уже сформирован, последние пять домов, которые строятся, реально последние, и с учетом того, что район окутан природоохранными территориями, там уже ничего в округе больше не появится.
Кстати, у роста ипотечных ставок есть одно интересное последствие: появится возможность строить арендное жилье. Потребность в нём всегда была, но не сходилась экономика. Всё потому, что ставки были низкими, то есть было выгодно брать ипотеку, а не арендовать. Сейчас ситуация кардинально изменится: для инвестора вкладываться в арендное жилье становится крайне выгодно. Думаю, что срок окупаемости составит всего семь лет.
— Этот кризис, как мне кажется, еще и проверка новой системы проектного финансирования, которая пришла на смену 214-му закону.
— Да, все проекты, кроме «Светлого», у нас идут по эскроу-финансированию. Мы приобрели надежных партнеров, в первую очередь это Сбербанк, а также «Дом.рф». Вы не представляете, насколько я счастлив, что мне для сохранения темпов стройки больше не надо оглядываться на продажи. Требования у банков сейчас очень простые: стройте, стройте, стройте. При этом с учетом того покрытия, которое покупатели положили на эскроу-счета, мы выплачиваем кредиты по ставке 4,5–6% годовых. Мы теперь можем возводить дома не останавливаясь. Например, строители накануне передо мной отчитались, что вышли на темп в четыре с половиной этажа в месяц на проекте «Дом на Бардина».
— Как-то изменились цены за эти три недели?
— Кто как подошел. Всё зависит от того, сколько осталось лотов, какие были изначальные планы. У нас поднятия цен на волне паники не было. За эту неделю у нас произошло два важных события. Мы планово подняли цены в «Светлом», потому что резко сократилось число свободных квартир (чуть больше 600 всего осталось). В «Доме на Бардина» с учетом потребностей наших клиентов запустили квартиры с черновой отделкой, но взамен сделали скидку в 10 тысяч рублей за каждый метр. Это связано с тем, что многие покупатели хотят заниматься отделкой полностью, с нуля.
Если говорить о застройке вообще, думаю, что постепенно 25-этажки будут уходить в прошлое. Города должны осваиваться вширь. Дома будут не выше девяти этажей. Такие проекты возможны на территории 200–300 гектаров, даже если речь идет об окраине Екатеринбурга. И цена за квадратный метр может быть около 100 тысяч рублей.
— Вы планируете запускать новые проекты в нынешних условиях?
— У нас уже подписаны кредитные договоры с банками — ставка была утверждена еще до начала спецоперации. Мы планируем новую очередь комплекса «Русь» на ВИЗе — 246 тысяч квадратных метров. Продолжение «Екатерининского парка», где надо запустить строительство 80 тысяч метров. Кроме того, купили новый участок рядом с Основинским парком — там мы планируем построить 160 тысяч квадратных метров, новый жилой комплекс «Основинские кварталы».
Я не вижу предпосылок для того, чтобы сейчас что-то рухнуло, чтобы в нашей стране стало всё плохо. Мы не свернули ни одного инвестпроекта, у нас не остановлен ни один проект, планируем продолжать работать и строить.
Показательно, что мы продолжаем расширять штат, ищем новых сотрудников, так как объектов становится больше.
ЖК «Светлый» — застройщик ООО «Деметра», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.
«Дом на Бардина» — застройщик ООО СЗ «Союз», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.
«Екатерининский парк» — застройщик ООО СЗ «Инвест Строй Урал», проектная декларация на сайте Наш.дом.рф.
ЖК «Русь» — продажи не осуществляются, информация носит справочный характер.
ЖК «Основинские кварталы» — продажи не осуществляются, информация носит справочный характер.
