Будут ли у людей деньги на жилье и что станет со стройками в Екатеринбурге? Интервью с главой «УГМК-Застройщика»

За последние недели стоимость строительства проектов «УГМК-Застройщика» в среднем увеличилась почти на четверть — и это пока не предел. Подорожала почти вся оснастка — отделочные материалы, радиаторы, лифты и даже окна со стеклами, не говоря уже о банальной арматуре.

Как это всё скажется на конечных потребителях? Есть ли риск, что застройщики будут замораживать свои проекты, а кто-то и вовсе разорится? И работает ли импортозамещение? Обо всем этом мы поговорили с главой «УГМК-Застройщика» Евгением Мордовиным.

— Начнем с главного: что происходит с ценами на новостройки? Почему новое жилье так сильно дорожает? Это застройщики используют ажиотажный спрос или как?

— Поводов радоваться у застройщиков сейчас немного. Мы проанализировали, что произошло за последние две недели, и выяснили, что стоимость строительства у нас увеличилась в среднем на 24%. В первую очередь это случилось из-за роста цен на стройматериалы и из-за девальвации рубля. Поставщики проката решили привязать стоимость материалов к ценам на лондонской бирже (The London Metal Exchange — ведущая мировая товарная биржа, специализирующаяся на торговле цветными металлами. — Прим. ред.), и цена на алюминий в моменте вырастала до 4 тысяч долларов за тонну. Никогда такого не было!

— А не спекуляция ли это?

— Да, но наши производители материалов почему-то думают, что находятся в Лондоне, и торгуют по экспортным ценам для внутреннего рынка. В прошлом году металлурги получили сверхприбыль из-за цен на черный металл. В этом году они еще раз пытаются это сделать.

Производители арматуры тоже поднимают цены, и непонятно почему. Если в феврале прошлого года продавали ее по 36 тысяч рублей за тонну, то в июне 2021 года — уже по 120 тысяч рублей. Это искусственно созданный дефицит, и я думаю, что это со временем сбалансируется. При этом считаю, что такая спекуляция недопустима, потому что всё в конечном счете перекладывается на потребителя.

— Есть ли риск, что вы вовсе перестанете покупать такие дорогие материалы?

— Спрос на рынке недвижимости достаточно эластичный, люди перестанут покупать жилье по высоким ценам, строители возьмут паузу, и что в таком случае делать производителям? Куда девать материалы?

До нынешних времен у нас на рынке не было дефицита, а сейчас Евросоюз закрыл рынки для той же «Северстали». Соответственно, избыток металла должен куда-то пойти. Перенаправить всё в Китай? Но ведь там тоже свой баланс спроса и предложения. Мне кажется, ситуация должна привести к снижению цен для российских потребителей, потому что мы не готовы покупать по экспортным ценам.

— Ограничения коснулись ведь не только простых материалов, но также оборудования и техники. Много в домах «УГМК-Застройщика» импортной составляющей?

— У нас из импортного — лифты, системы безопасности, насосы, инженерные системы, оконные конструкции, которые мы везли из Германии. Да, все составляющие подорожали, но в пропорции с долларом. Спекуляций тут пока нет, а себестоимость за эти недели не выросла.

— Если из Германии везти не получится, будете переходить на отечественный продукт?

— Мы для себя проанализировали ситуацию и поняли, что нет действительно уникальных позиций, без которых мы не сможем строить. В своих домах мы использовали окна Rehau, но этот продукт уже давно перестал быть уникальным. Конечно, хочется лучшего качества. При этом есть производители в Юго-Восточной Азии — это Китай, Япония, Южная Корея.

— Импортные материалы — это хорошо. Но почему нельзя всё заменить нашим, как предлагают теоретики импортозамещения? Неужели у отечественных производителей всё так плохо? Ведь те же окна и насосы можно покупать в России?

— Теоретически можно всё. Но сегодня мир находится на таком уровне кооперации между странами, регионами и отраслями, что нет смысла уходить в окопы.

В наших проектах все оконные системы, включая окна, импортные. Стекла у нас идут из Японии. Ставить другие стекла означает, что дома будут другими, поэтому мы будем закупать импортное. Алюминиевый и пластиковый профили мы будем закупать за границей, потому что они более высокого качества. Да, когда появится российский производитель, который даст то же качество, станем смотреть, оценивать и закупать у него.

Те же насосы, системы безопасности, контроль доступа, автоматизация — импортные [варианты] тоже эффективнее. Мы ориентируемся на австрийские и шведские радиаторы, потому что именно эти элементы мы хотим видеть в наших домах. Взять всё это и поменять на наше, отечественное, можно, но если появится достойное качество.

Наша недвижимость представлена в достаточно высоком сегменте, поэтому есть возможность поменять один элемент на другой. Если бы мы работали в экономклассе, у нас не было бы вариантов найти дешевле, а подорожавшие квартиры мы бы не смогли продать.

— С материалами и импортозамещением понятно, тут есть варианты. А нет ли опасения, что трудовой ресурс закончится? Поедут ли к нам рабочие из Киргизии и Узбекистана?

— Опасения есть. Это тоже важный ресурс для нашей экономики. Сегодняшняя девальвация рубля толкает к тому, что рабочий хочет получать 1000 долларов [в месяц]. С учетом падения курса, если ему предложить 500 долларов, он, конечно, захочет искать другие рынки. Но я думаю, что рыночная система всё поправит.

— В 2014–2015 годах, когда был предыдущий экономический кризис, многие застройщики заморозили проекты, но цены не снизили. Можно ли назвать это одним из возможных сценариев, который нас ждет?

— В 2014 году Центробанк РФ резко поднял ключевую ставку до 17%. Соответственно, кредиты на стройку и ипотеку подняли до максимальных значений, следом произошло резкое сокращение спроса. Но правительство в тот момент весьма эффективно отработало. Мы [застройщики] до сих пор удивлены, как тогда всё быстро разрешилось, чтобы сохранить строительную отрасль. Ввели субсидированную ипотеку до 12%, например, и за несколько месяцев рынок вернулся в привычное положение. Власти понимают, что останавливать строительство, где так или иначе работают тысячи компаний, нельзя.

И если внешние рынки для нас закрываются, то основным драйвером для экономики остается строительство.

В начале марта прошла строительная неделя, где были вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Ирек Файзуллин. Они говорили: сейчас в правительстве работает та же команда, что и в предыдущий кризис, все всё понимают и никакие программы не собираются сворачивать. И действительно, сейчас есть все возможности, чтобы перенаправить ресурсы с экспорта на внутренний рынок.

— Про поддержку и выживание. У нас обычно заведено, что поддержку получают крупные игроки, а мелкие остаются за бортом. Что будет с небольшими застройщиками, у которых по пальцам одной руки можно пересчитать проекты? Они разорятся?

— Повышенные ставки по кредитам действуют одинаково и на маленькие, и на крупные компании. Стоимости материалов сказывается на всех, поэтому я бы не стал рассматривать жизнеспособность с точки зрения размера фирмы. Эффективность бизнеса четко проявляется в продукте, который он делает.

При этом семейные предприятия могут перетерпеть кризис, а с работой больших связаны многие службы: финансовые, отчетность, аудиторские, производственные мощности. Но в конечном счете всё зависит от продукта и того, насколько эффективно фирма управляет издержками.

Бывает, что бизнес выстроен на предельных показателях. Например, покупает земельные участки по завышенной стоимости в надежде, что будет и дальше расти и всё окупится. Но сегодня стоимость может остановиться, как и спрос. Думаю, в кризис нужно беречь накопленные средства и залезать сейчас в кредиты под 27% на покупку земли — это неправильная стратегия.

— Если со старыми мерами поддержки понятно, то что будет с новыми программами, например с комплексным развитием территорий (КРТ) или, как еще говорят, с реновацией? У застройщиков вообще будет желание заходить на такие площадки?

— Кризис — это такая ситуация, когда стоимость каких-то ресурсов резко повышается. Для застройщиков главные ресурсы — это земля, материалы, рабочие руки, ресурсы для управления продуктом и банковские средства. Когда происходит дисбаланс — например, стоимость земли превышает в проекте 10%, а зарплату приходится повышать в три раза, — проект оказывается невыгодным. И если сегодня стоимость земли под КРТ окажется завышенной, то проект, вероятно, не сдвинется. Но у власти есть все рычаги, чтобы сделать эту историю привлекательнее.

— Вероятно, сегодняшняя ситуация с санкциями ощутимо ударит по карману простого человека через полгода-год. Но будут ли у людей деньги, чтобы покупать жилье?

— Деньги — это система координат. Людям должны платить столько, чтобы им хватило на удовлетворение бытовых потребностей, чтобы была возможность отдыхать, лечиться и покупать жилье. Никто не согласится работать за кусок хлеба — это будет уже совсем другая история.

— Если денег нет, можно использовать ипотеку. Что с ней будет?

— Сейчас ключевая ставка 20%, и она запредельная. Ее подняли, чтобы отсечь спекулянтов, но уверен, что в правительстве четко понимают: люди не должны кредитоваться под такой процент.

На мой взгляд, в наших условиях ипотека не должна быть выше 10%. Чтобы сохранить темпы и объемы ввода жилья, нужно сохранить программы и условия, что были прежде, как это делали и в 2014–2015 годах. Нынешняя ипотека по 17% — это нереально. Самоубийство, авантюра. Это не будет работать.

Понятно, что льготная ипотека завязана на жилье с невысокой стоимостью. Но у нас в «Изумрудном бору» уровень жилищного кредитования доходил до 60%, в «Макаровском» [составлял] около 30%, примерно столько же в «Нагорном». В последний год мы заметили, что эта доля увеличилась. Но жилье бизнес-класса не так сильно завязано на ипотеке. Конечно, если ее не будет, станет плохо всем.

Ранее УГМК приступила к строительству комплекса «Навигатор» напротив здания правительства Свердловской области. Ради этого до конца следующего года закрыли движение транспорта по улице Февральской Революции. Строительство комплекса должно было начаться еще летом прошлого года.

Также в планах компании был запуск стройки на территории «Екатеринбург-Сити». Речь о двух небоскребах по 175 метров каждый и еще об одном офисном центре высотой 100 метров. Первым объектом, который всё же появится в квартале, будет гастромолл.

В 2022 году ожидается разморозка еще одного проекта, который Екатеринбург мог получить еще в 2006 году, — небоскребов «Стражи Урала».