Взлеты и падения жилья: как развивался рынок недвижимости в Екатеринбурге за последние 20 лет

За последние двадцать лет Екатеринбург пережил не один фантастический рост стоимости недвижимости. Например, в 2006 году всё жилье — и квартиры-новостройки, и вторичка — подорожало в два раза. Это, конечно, не говорит о том, что такого мы больше не увидим, но уроки истории всегда полезны для понимания того, куда движется ситуация.

В своей колонке глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков описал, как развивался рынок жилья в предыдущие двадцать лет.

Сейчас, в период неопределенности, всех волнует проблема, что будет с ценами на жилье. Но в зависимости от внутренней убежденности вопрос формулируется по-разному. В то время как одних интересует, когда упадут цены, другие озадачены вопросом вероятного роста стоимости, так как всё дорожает.

Давайте упростим ситуацию и посмотрим, как развивался рынок жилья в предыдущие двадцать лет в отдельных сегментах.

Первичный рынок. Здесь жилье продают профессиональные застройщики, как на стадии строительства, так и в уже готовых домах. Сейчас строительство домов осуществляется на банковские кредиты и не сильно зависит от динамики реализации.

Вторичный рынок. Здесь максимально широкая качественная дифференциация выбора, есть квартиры как в новых, современных домах, так и в старом жилом фонде. Спрос и предложение формируются тысячами физических лиц с совершенно разными целями.

Для оценки ретроспективы возьмем Екатеринбург, где сформировался один из крупнейших рынков жилья. С определенными допущениями город является показательным для всей страны: не самый дорогой, но и не дешевый, с большим оборотом и качественным разнообразием.

Взлеты и падения на рынке жилья в Екатеринбурге

На протяжении последних двадцати лет в истории городской недвижимости было много важных периодов.

1998–1999 годы. Цены на рынке жилья номинируются в долларах. В рублях цены вырастают в 2,4 раза. Последующее снижение составит 33%. Первичный рынок остается очень узким и дорогим.

2006 год. Стремительный рост цен (107% за год). Ажиотаж на рынке жилья во многом был предопределен быстрым развитием рынка ипотечного кредитования на фоне слабого первичного рынка жилья. Рост предложения в секторе новостроек не успевает за потребностями рынка. Финансовые возможности застройщиков ограничены потоком покупателей.

2008–2009 годы. После коррекционного снижения цен в 2007–2008 годах падение цен усилилось. К концу 2009 года цены снизились на 20–30% относительно пиковых показателей, как на первичном, так и на вторичном рынке. Объем продаж в 2009 году снизился на 30% относительно 2006-го. В острой фазе кризиса до 50% строек было остановлено. Наблюдался длительный период восстановления строительной активности.

2015–2016 годы. Число сделок в 2015 году сократилось на 30–40%. Объем предложения на вторичном рынке вырос до рекордного уровня. Цены на вторичном рынке снизились на 10–20%, а на первичном не изменились. Строительство большинства проектов не останавливалось. Кризиса доверия к отрасли удалось избежать. Девелоперы жертвуют объемом продаж, а не ценами (небольшие скидки не в счет). Чуть позже уровень цен на первичку уже превышает вторичку.

2020–2021 годы. Рост числа сделок в условиях пандемии и льготной ипотеки на 20–30%. Процесс финансирования строек переходит от покупателей к банкам. Объем предложения на вторичном рынке стремительно падает, а на первичном вырастает до максимальных отметок. Рост цен за два года — 30–40%, и это немного. В некоторых российских городах цены удвоились.

Если посмотреть на кризисные периоды, то в целом они были обусловлены экономическими факторами. Отсылка в текущей ситуации к этому опыту не вполне уместна. Изоляция страны в условиях конфликта с соседним государством — этого не было в планах ни у одного здравомыслящего гражданина, а тем более предпринимателя. Привычные экономические ориентиры рухнули за несколько дней, новые контуры развития страны не сформированы.

Поспешные решения, как со стороны бизнеса, так и со стороны частных лиц, в этих условиях могут быть ошибочными. Эмоции в ближайшие дни схлынут, придет осознание реальных масштабов перемен. Вот тогда и надо будет выстраивать новые стратегии выхода из этой ситуации.

Прочитайте мнение риелторов о том, что рынок недвижимости в Екатеринбурге может вернуться на уровень 2014 года — и это не самое плохое. Крупнейшие уральские застройщики также находятся в ожидании, пока вокруг неразбериха. Мы писали, что они думают сейчас. Девелоперы также ответили на вопрос, остановятся ли стройки.

А еще посмотрите видеоинструкцию от основательницы и директора агентства недвижимости Анастасии Поддубной о том, стоит ли покупать жилье после того, как Центробанк поднял ставку до 20%.