«Вернемся в 2014 год»: риелторы из Екатеринбурга — о том, что будет с ипотекой после военной операции на Украине

Рынок недвижимости в России, и в Екатеринбурге в частности, может вернуться на уровень 2014 года, когда средние ставки по ипотеке были в районе 14% годовых. Для многих это непосильная кредитная нагрузка, люди и тогда отказывались от покупки квартир. Сейчас же всё зависит от внеочередного заседания Центробанка и от того, насколько он поднимет ключевую ставку. Это решающий фактор, на который сейчас следует обращать внимание тем, кто задумался если и не запрыгнуть в последний вагон, то хотя бы зацепиться за него.

E1.RU поговорил с екатеринбургскими риелторами и попытался разобраться, чего ждать в ближайшие недели: что будет с ценами на квартиры, стоит ли надеяться на ипотеку, а также что будет со спросом и льготными кредитами.

Ипотека останется?

Точные прогнозы никто не даст, да это сейчас и невозможно, поскольку слишком непредсказуемо развиваются события, слишком много внешних факторов, которые влияют на будущее рынка недвижимости, объяснила E1.RU основатель и директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная.

— Сейчас мы ждем ближайшего заседания Центробанка России, — отметила наша собеседница. — Мы можем вернуться в 2014 или в 2008 год, когда ставка по жилищному кредиту приближалась в среднем к 14% годовых (тогда ключевая ставка ЦБ оказалась на уровне 17%. — Прим. ред.). Если поднятие окажется еще существеннее, мы можем получить среднюю ставку по ипотеке еще выше, чем в те кризисные годы. Учитывая, что на рынке недвижимости фактически более 85% сделок осуществляется с привлечением ипотечных займов, то потенциальные покупатели начнут откладывать покупку, независимо от того, будет ли это первичное или вторичное жилье.

Однако ситуация может пойти и по другому сценарию, потому что сейчас ввели большее количество санкций против России и фактически подвели страну к изоляции. Это может серьезно ударить по экономическому сектору. Поэтому всё будет зависть от тех мер поддержки, которые разработает наше государство, чтобы компании и предприятия работали и сохраняли для граждан привычную жизнь и чтобы у людей вообще была возможность совершать операции с недвижимостью.

Со стороны государства поддержка строительной отрасли и стимуляция покупки на первичном рынке могут остаться, и этот сегмент пострадает не так сильно, предположила эксперт. Но вторичная недвижимость окажется под давлением только потому, что здесь нет вспомогательных программ — а значит, вторичный рынок жилья может уйти в глубокую стагнацию.

Стоимость жилья вырастет?

— Вторым важным моментом следует отметить тот факт, что застройщики уже начали получать письма от поставщиков об удорожании строительных материалов, — отметила Анастасия Поддубная. — Это означает, что себестоимость возведения домов увеличится. При этом застройщики ниже себестоимости и минимальной рентабельности опускать цены не станут, вследствие чего, возможно, цена квадратного метра может вырасти. Здесь возникает вопрос, выдержит ли покупательская способность такой подъем? Это в первую очередь будет зависеть от государственной поддержи в виде субсидирования кредитов. Если ставки по ипотеке вырастут, мы не исключаем существенное снижение покупательской способности, что снова вернет нас на те кризисные этапы, которые переживала строительная сфера в 2008 и 2014 годах.

Поведение покупателей также будет зависеть от ставки по ипотеке, подчеркнула директор агентства «SMART Недвижимость». Сейчас основная масса покупателей — это люди, которые имеют личные накопления, а также возможность взять квартиру в ипотеку. Те, у кого есть накопления в рублях, скорее всего, будут вкладывать деньги в недвижимость, чтобы зафиксировать средства, потому что держать деньги в наличности сейчас бесперспективно, вкладывать в доллары и евро — поздно, а на покупку акций сейчас пойдут не все. Соответственно, те, кто планирует покупать квартиру в ипотеку, дождутся текущих оценок.

— У тех, у кого уже одобрена ипотека, в оперативном порядке выходят на сделки, — уточнила наша собеседница. — Кто не успел этого сделать, будут смотреть на свои возможности. Но, безусловно, сейчас тревожное время, люди переживают из-за зарплат и рабочих мест. От того, насколько удастся компаниям сохранить стабильность, зависит покупательская способность.

Важно отметить, что в прошлую пятницу заседание Центробанка по ключевой ставке не состоялось, но риелторы начали получать сообщения от банков про новые ставки по ипотеке.

— В среднем ставки по некоторым банкам выросли от 2% до 4%, где-то до 5%, — отметила Анастасия Поддубная. — В то же время ипотека с господдержкой и субсидированной ставкой пока остается неизменной.

По данным нашей собеседницы, на вечер пятницы, 25 февраля, Сбербанк сократил срок действия текущих заявок на ипотеку до 60 дней, а все новые заявки будут одобряться до 30 дней. В некоторых других банках новые заявки на ипотеку стоят на стопе, потому что уже сегодня, 28 февраля, будет комиссия ЦБ по пересмотру ключевой ставки. Другие же банки уже выставили новые проценты по ипотеке.

Кризис на рынке жилья возвращается?

С коллегой согласна директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова: давать сейчас прогнозы — дело неблагодарное. К тому же этот кризис сильно отличается от всех прошлых.

— Я воочию наблюдаю, что некоторые мои собственные предположения, сделанные несколькими месяцами ранее, не оправдываются, — уточнила наша собеседница. — Правда, я всегда, прогнозируя ситуацию, добавляю: «Если не будет войны и других неожиданных обстоятельств». А сейчас — как прогнозировать, что будет завтра, если мы не уверены точно, наступит ли это «завтра»?

Однако если рассуждать о сегодняшнем рынке недвижимости, то можно опираться только на опыт, который был у нас в 2014 году, когда присоединили Крым, и на Россию тоже наложили санкции, в том числе на банковский сектор — правда, менее жесткие, напомнила Екатерина Торопова. Тогда ключевая ставка составила 17%, и сегодня тоже прогнозируют увеличение ставки до 15%. Некоторые банки, перестраховываясь, уже начали поднимать проценты на кредитные продукты, чтобы ограничить спрос на ипотеку и минимизировать риски для себя.

— Госпрограммы пока не трогают, — уточнила директор агентства недвижимости «Метражи». — Да и по обычным процентам сделки пока идут. Я боялась, что в этот раз будет как в 2014-м: мы подписывали в банке кредитный договор, ехали сдавать документы в МФЦ — и по дороге банк нас возвращал, потому что Москва потребовала немедленно прекратить все выдачи.

Что будет с одобренной ипотекой?

Директор агентства недвижимости выразила надежду, что ипотечные решения, полученные два-три месяца назад, пересматриваться не будут. Но очень вероятно, что с 1 марта крупные банки-монополисты по выдаче ипотеки обозначат новые условия. Скорее всего, пересмотрят решения, которые выдавались на один месяц. Сейчас банки будут нелояльны: повышенный процент (кроме госпрограмм), очень жесткие условия для одобрения.

— А ситуация на рынке недвижимости очень зависит от банковского сектора. У нас ведь сейчас 95% сделок — именно ипотечные, — напомнила Екатерина Торопова. — И если ставка по ипотеке дорастет до 16–17%, кто будет брать такие кредиты на жилье? Вполне вероятно, что рынок недвижимости ждет глубокая стагнация. Правда, до этой стадии можно ожидать 2–3 месяца повышенной активности. По данным СМИ, россияне с начала военной операции на Украине сняли со счетов уже больше 100 миллиардов рублей. Эти деньги надо ведь как-то сохранить. Валюта, ценные бумаги — сейчас всё это под большим вопросом, поэтому значительная часть граждан традиционно вложит средства в квадратные метры. Недвижимость вполне способна сохранить средства. Об умножении мы сейчас вообще не говорим, не та ситуация.

Наша собеседница уточнила, что в перспективе недвижимость всё равно подорожает. Даже когда наступает очередной кризис, стоимость квадратного метра остается выше, чем в прошлый кризис — и потом опять стремится вверх.

— То есть можно ожидать какого-то кратковременного всплеска спроса, ажиотажа, — предположила эксперт. — На рынке недвижимости сейчас и так очень мало объектов, мы никак не можем его наполнить. Наблюдается явный дефицит.

Что потом? Потом многое будет зависеть от действий правительства. Если власти поддержат банки, застройщиков, социальную сферу, если постараются как-то выровнять экономику — то, возможно, ипотека постепенно вернется к своим прежним значениям.

Ранее уральский миллиардер Дмитрий Пумпянский, владелец и президент группы «Синара», дал прогноз, что в течение месяца экономическая ситуация в России после введения санкций может проясниться. Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев также впервые высказался о вооруженном конфликте на Украине. Он предложил выход из ситуации, которая сложилась с началом военных действий на территории соседней страны.

Депутат и экс-мэр Екатеринбурга также высказался о том, что будет с недвижимостью после введения санкций против России. Все новости о военной операции на Украине и ее последствиях мы собираем в специальном разделе.