«Цены, конечно, космос». Екатеринбургский риелтор — о том, чему нас научил рынок недвижимости в 2021-м

Небывалый рост цен, самая доступная ипотека, государственные программы и разворот в сторону загородного жилья. Всё это произошло за последние двенадцать месяцев. E1.RU уже публиковал прогнозы для новостроек и вторички на 2022 год, но в одном материале всех нюансов не учесть, поэтому мы попросили директора агентства недвижимости «Метражи» Екатерину Торопову подробнее рассказать, что происходило на рынке в 2021 году, а главное, какие уроки мы из этого можем извлечь.

С точки зрения специалиста по недвижимости могу сказать, что в уходящем году было много всего: и плохого, и хорошего.

Объем и качество строительства

В 2021 году в Екатеринбурге много строили. Этот факт лично меня очень радует, я вижу, что за последние годы город преобразился.

Кто живет здесь давно, помнит, каким был город еще пару десятков лет назад, в 1990-е годы, когда практически все стройки были заморожены. Сейчас Екатеринбург не узнать: строятся логистические центры, большие ТЦ, огромные жилые кварталы, ремонтируются и строятся дороги и мосты.

Появилось очень много уникальных жилых проектов, где каждый застройщик фокусируется на принципиальных отличиях от обычной жилой застройки: кто-то особое внимание уделяет озеленению и обустройству досуга для любой семьи, кто-то — технологиям безопасности, кто-то — современным архитектурным решениям, кто-то — сервису и качеству проживания. Конечно, есть еще много проблем с дорогами, парковками, социальной инфраструктурой. Но ведь, как говорится, и Москва не сразу строилась. Хочется верить, что постепенно всё наладится, предпосылки к этому есть.

Что печалит на данный момент, так это качество строительства. Не все, но многие новостройки, которые возведены в этом году, гораздо ниже качеством, чем даже в прошлом. Мы получаем обратную связь от наших клиентов, которые в этом году получили ключи и поделились с нами своими разочарованиями: где-то стены в подъезде остались в отделке под чистовую, где-то не поставили дверные ручки и т. п.

Причины прозрачны: 2020–2021 годы ознаменовались ростом цен на рынке стройматериалов и дефицитом рабочей силы, застройщики стали экономить, кто на чем мог. Одни оптимизировали бизнес-процессы, другие срочно перекраивали площади квартир на более мелкие, третьи экономили на стройматериалах, внутренней отделке и благоустройстве. Думаю, именно падающее качество новостроек стало одной из причин ажиотажа на рынке вторички.

Цифровые сервисы

Мир ускорился настолько, что разум не понимает, как невозможное стало возможным. Банки сейчас предлагают такие услуги, о которых еще год назад мы и мечтать не могли: региональные и удаленные сделки, безопасные расчеты, рассмотрение объектов и выход на сделку в течение суток, электронная регистрация в течение нескольких часов. Благодаря оцифровке данных ту же закладную можно получить гораздо быстрее. Если год назад мы ждали закладную из крупного федерального банка до 45 дней, то сейчас ее выдают в течение недели.

Росреестр тоже постепенно переходит на электронный документооборот, и даже консервативные нотариусы работают по новым технологиям. Сейчас вы можете получить любой нотариальный документ из другого города за считаные минуты и даже подписать договор купли-продажи, находясь в другом регионе, а не там, где в настоящий момент проходит сделка.

Впрочем, цифровизация приносит не только удобства. Человек тебя может услышать, понять, войти в положение, предложить какой-то вариант решения проблемы, а робот — нет. Засилье ботов во всех инстанциях, конечно, раздражает. Я уже не говорю о том, что все эти цифровые технологии могут быть и опасны: всем известно, что ваши личные данные могут оказаться в свободном доступе. Кстати: знаете, с чем мы тут столкнулись? Когда клиент после электронной регистрации договора захотел отозвать свою электронно-цифровую подпись, то это оказалось невозможно. Единственное, что нам посоветовали, — изложить свои претензии на бумаге и отправить в банк Почтой России.

Ипотека

Сейчас она популярна настолько, что является инструментом для поддержания спроса и изменений цен на недвижимость. В первую половину года ставки были рекордно низкими: квартиру на вторичном рынке можно было купить по ставке 7,7%, новостройку — по ставке 4,5% годовых. Да, со временем выгода от низких ставок нивелировалась выросшими ценами на недвижимость — но это если вспоминать цены на квартиры 2019 года, к которым мы уже, скорее всего, не вернемся.

Сейчас ставки выросли до 10–11% годовых. Брать ли ипотеку? Если стоит задача переехать из съемной квартиры в свою ипотечную — покупайте, всегда лучше отдавать деньги за свое жилье, чем гасить ипотеку чужого дяди. Если инвестировать, то тут надо сто раз подумать и всё просчитать. Вкладывать деньги во вторичное жилье на пике цен и с высокой ипотечной ставкой крайне рискованно. Инвестиции в новостройки в долгосрочной перспективе будут выгодны: ипотечная ставка в 6–7% годовых меньше официальной инфляции. Для быстрых инвестиций (купить и быстро перепродать) сейчас точно не лучшее время.

Госпрограммы

В 2021 году продлили льготную ипотеку на новостройки с ограниченными условиями (ставка — 7% годовых, лимит — 3 миллиона рублей). Семейную ипотеку со ставкой от 4,95% годовых стали выдавать семьям с одним ребенком, который родился в 2018 году или позже — в том числе на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В конце года запустили льготную ипотеку на строительство дома для всех вообще: ставка от 5,3% до 6,3% годовых, возможность получить ипотеку по двум документам или справке по форме банка. Можно строить дом на собственной земле или купить участок, опять же в ипотеку. Хорошо, что правительство развернулось в эту сторону и готово поддержать застройщиков, занимающихся загородным жильем, и сделать эту недвижимость более доступной для горожан.

Ажиотажный спрос у нас в Екатеринбурге держался очень долго — дольше, чем в других регионах. Но первые признаки стагнации уже есть, рынок успокаивается, так что начиная с февраля следующего года можно ожидать замирания, а потом медленной корректировки цен, в особенности на старое жилье. Так что, если у вас есть неликвидная недвижимость, избавляйтесь от нее сейчас.

Что касается новостроек, то они дешеветь вряд ли будут. Дефицит рабочей силы сохраняется, ключевая ставка поднялась (а застройщики ведь строят на кредиты!). Стройматериалы постоянно дорожают, и конца этому не видно: например, за один только декабрь стоимость твинблока поднималась трижды.

Загородное жилье. Если спрос на квартиры понемногу затихает, то с загородной недвижимостью всё только начинается. Пандемия перевернула мышление каждого. По статистике, 70% россиян хотели бы жить в своем доме, тем более что многие ушли на дистант и ездить каждый день в офис нет необходимости.

Сейчас хорошо расходятся как дешевые, так и дорогие дома, ликвидные и не очень, но из-за дороговизны стройматериалов покупать готовые дома стало дешевле, чем строить. Поэтому многие, кто собирается брать ипотеку на строительство дома, присматривают почти готовые объекты от застройщиков — там, где уже есть фундамент, стены и крыша. Так получается дешевле, чем ждать лета и строить с нуля.

Итоги 2021 года

Если подытоживать, то год был очень непростой — и для рынка недвижимости, и вообще для каждого человека. Но знаете что? Я смотрю на екатеринбуржцев и очень радуюсь, что живу именно здесь, потому что наши люди уникальны. В них столько внутренней крепости и силы, столько жизнелюбия, столько всего живого, настоящего, неподдельного, и это очень круто. Постоянно убеждаюсь, как много замечательных, выдающихся людей живет в нашем городе! Каждый человек ценен, и его вклад, пусть даже небольшой, создает общую атмосферу в Екатеринбурге!

Я очень благодарна редакции Е1.RU за возможность публиковать свои материалы. Пользуясь случаем, хочу поздравить всех читателей с наступающим Новым годом! От души желаю вам тепла и уюта, здоровья и еще раз здоровья, любви и добра, пусть каждый день будет наполнен смыслами, пусть каждый день удивляет вас и вдохновляет на новые дела!

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно рассказала, как сэкономить на покупке вторички и оценить квартиру, чтобы не переплачивать. Еще эксперт назвала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто хотел бы перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор того, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала десять советов, которые пригодятся при покупке земли.