Когда в Екатеринбурге подешевеют вторичные квартиры? Объясняют эксперты

Безудержный рост стоимости вторичного жилья в Екатеринбурге в ближайшие месяцы ожидает замедление. Уже в конце января — начале февраля цены на квадратные метры в этом сегменте могут начать падать или хотя бы остановятся. Таким мнением с E1.RU поделились участники рынка.

Намедни Уральская палата недвижимости опубликовала очередной отчет, в котором показала, что цена «квадрата» на вторичном рынке покорила очередной исторический максимум — 91 744 рубля. При взгляде на эту цифру уже и не верится, что точно такой же «квадрат» стоил в начале года 79 160 рублей. Динамика за прошедшее время составила +16%.

Похожими результатами с E1.RU поделился сервис «Авито Недвижимость». По его данным, в Екатеринбурге в октябре наблюдалось более умеренное увеличение интереса к покупке вторичного жилья, чем в предыдущие месяцы — лишь на 8% по сравнению со значениями прошлого года и всего на 2%, если сравнивать с сентябрем. Такую же тенденцию можно было увидеть и в начале ноября.

На интерес горожан ко вторичной недвижимости в уральской столице продолжают влиять рост цен на новостройки, пресловутая инфляция и очередное повышение ключевой ставки 25 октября до 7,5%.

— Количество предложений о продаже объектов за месяц осталось приблизительно на том же уровне, что и месяцем ранее, всего -1%, — рассказал E1.RU руководитель проектов развития направления вторичного жилья и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. — Но если сравнивать показатели год к году, то они выросли на 8%. За первые три недели ноября число объявлений незначительно, но стало больше.

Что касается цен на вторичку в Екатеринбурге, то покупка квартиры в октябре обходилась горожанам в среднем по 87 437 рублей за квадратный метр. Это на 22% выше средней цены в октябре прошлого года, уточнил наш собеседник.

— Однако период повышенного спроса завершился, и сейчас количество выставленных на продажу объектов постепенно растет, — добавил Сергей Хахулин. — Ипотечные ставки всё еще остаются привлекательными для населения, а интерес покупателей в последние месяцы несколько сместился с новостроек на вторичное жилье. В перспективе ожидаем, что цены на вторичное жилье в Екатеринбурге, как и в большинстве крупных городов страны, стабилизируются при условии отсутствия крупных экономических потрясений.

В то же время в ряде регионов уже происходит стагнация (замедление стоимости при растущем предложении. — Прим. ред.) на рынке недвижимости, объяснила E1.RU директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова. Она уточнила: в том же Краснодаре или Сочи ожидалось, что цены осенью еще больше взлетят, но надежды не оправдались: люди уже не хотят покупать по таким ценам, рынок успокоился. Коллеги-риелторы из некоторых других регионов тоже говорят, что цены больше не растут.

— У нас в Екатеринбурге ситуация пока другая, — подчеркнула наша собеседница. — Я не знаю почему: может быть, у нас в среднем более высокие и стабильные заработки, чем в других регионах (конечно, я не имею в виду Москву и Питер), может быть, у людей есть много накопленных активов, но спрос пока достаточно высокий.

Если иллюстрировать ситуацию цифрами, то, когда в Екатеринбурге выставлено на продажу 9 тысяч объектов, рынок стабильный и ровный. Если 14 тысяч объектов, начинается стагнация и падение цен. Сейчас в экспозиции около 4,5 тысячи объектов, добавила Екатерина Торопова.

— Тем не менее я уверена: цены всё равно начнут снижаться уже в начале следующего года, — предположила эксперт. — Сейчас картину немного смазывает декабрь. Конец года — это традиционно самый активный месяц в недвижимости, и в 2021 году это тоже так. В январе период высоких цен еще может держаться за счет декабрьских авансов: когда люди продали свое жилье и внесли аванс за встречный вариант. А вот уже в конце января — в феврале можно ожидать охлаждения рынка.

На стабилизацию цен на вторичке влияют ипотечные ставки, которые сильно выросли за последнее время, констатировала директор агентства недвижимости. Банки дают ипотеку под 10–11–12%, в Екатеринбурге таких ставок не видели уже давно.

— Понятно, что рынок новостроек и загородного жилья будет держаться за счет господдержки: там ставки начинаются от 4,7%, и спрос на эти программы все равно будет, — заключила наша собеседница. — А вот на вторичное жилье ипотеку будут брать гораздо менее охотно, и это, опять же, приведет к стагнации.

Вторичный рынок недвижимости очень консервативен и живет по своим правилам, заметил юрист, генеральный директор группы компаний «Априори», член совета СОСПП Сергей Козлов.

— Сейчас на этом рынке практически нет инвесторов, — рассказал E1.RU Сергей Козлов. — Подавляющее большинство покупок — это жизненная необходимость. Люди съезжаются, разъезжаются, отселяют детей, продают излишки, доставшиеся по наследству. То есть люди действуют в сугубо утилитарных интересах. Плюс сделки на вторичке — это всегда так называемые обменные цепочки. Как правило, деньги, вырученные с продажи одной квартиры, идут на покупку другой. При этом практически отсутствует временной разрыв между сделками. В таких условиях нет смысла ждать корректировки цен, потому что цены на все объекты растут синхронно. Необходимо руководствоваться здравым смыслом и жизненной ситуацией. Вам сейчас нужна отдельная комната для ребенка, а не через год или два.

Если говорить в целом, то стоимостные показатели часто становятся поводом для спекуляций на теме и, как следствие, неправильных выводов, добавил наш собеседник. Логичнее ориентироваться на два других показателя: количество сделок и структура предложения. Пока на вторичке недостаток качественного предложения. И количество сделок снижается.

— Естественно, когда рынок колеблется резко, как, например, в 2008 году, необходимо сделать паузу. Но сегодняшняя ситуация не дает оснований для панических настроений. Поэтому, если не вмешается пара «черных лебедей», серьезных потрясений на рынке недвижимости ждать не стоит.

Обратите внимание, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в середине ноября впервые в истории Екатеринбурга преодолела отметку в 90 тысяч рублей. При этом вместе с ростом цен на квартиры постепенно образуется ипотечный пузырь. Эксперты объясняли, что это значит и к чему может привести.

Если же вас интересуют новостройки, то почитайте обзор, где указана стоимость новостроек по районам уральской столицы. Самым дорогим оказался район Вокзальный. Также обратите внимание на обзор самых востребованных жилых комплексов в Екатеринбурге. Еще мы разбирались, в каких районах недвижимость будет дорожать больше всего в течение десяти ближайших лет.