Как продать квартиру в ипотеке и не остаться в долгах: инструкция от риелтора

Большая часть квартир в Екатеринбурге, да и в России в целом покупается в ипотеку. Это проще и быстрее, чем копить миллионы на новое жилье. Но нередко бывает, что после покупки недвижимости человек понимает, что не может осилить ежемесячные платежи из-за возможностей семейного бюджета.

Можно ли продать жилье, если кредит еще не выплачен? Чем это грозит и какие есть риски? Об этом мы спросили у Екатерины Тороповой, директора агентства недвижимости «Метражи».

Сразу успокою: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно, и это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка. Каждый третий клиент приходит в «Метражи» именно с таким запросом. Другое дело, что при такой продаже есть свои особенности, которые надо знать. Но давайте по порядку.

Допустим, человек взял кредит на 2 миллиона рублей и купил квартиру, а через пять лет решил ее продать. Все эти годы он вносил только сумму ежемесячного платежа, без переплат. За эти годы он погасил часть основного долга в размере 300 тысяч рублей. Думаю, никому не надо объяснять, что львиная доля платежей по ипотеке в первое время — это проценты. Итак, на человеке «висит» еще 1 миллион 700 тысяч рублей долга. Предположим для удобства расчетов, что он продает квартиру за те же два миллиона.

Какие варианты продажи есть

Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. Покупатель вносит 1,7 миллиона рублей на расчетный счет банка, а 300 тысяч передает продавцу в момент окончательных расчетов. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.

Погасить ипотеку другим кредитом. Схема проста: человек берет потребительский кредит, гасит свой долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать всё в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по займу. А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.

Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.

Оформить «перезаем» на другого ипотечника. Если человек собирается покупать квартиру в ипотеку, вполне можно переоформить кредит на него. Здесь есть нюансы (например, большинство банков гасят только свою ипотеку), и каждый случай надо рассматривать отдельно, но все-таки [такое вполне возможно].

Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что это вариант вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает недвижимость, оформляет на свой баланс и продает ее. Но продает по цене намного ниже рыночной, так что долг заемщика в ряде случаев не перекрывается полученной суммой. В результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.

Риски покупателей

Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Ответ понятен: покупатели сильно рискуют. Смотрите сами.

Покупатель отдал вам 1,7 миллиона рублей на погашение вашего кредита, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упадет на голову) или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Какие меры можно принять, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.

Заключить предварительный договор с элементами задатка. Продавец гасит свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. То есть в договоре можно прописать такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет. Плюс мы предлагаем оформить дополнительный договор, ограничивающий действия продавца в отношении недвижимости на период сделки.

Заключить сразу основной договор купли-продажи. Можно в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию. Росреестр всё равно приостановит эту сделку, потому что квартира в залоге у банка, но зато всё то время, пока идет закладная (а это, как мы сказали, может затянуться вплоть до месяца), продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из Росреестра в одностороннем порядке невозможно. Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за три-четыре дня регистрируем сделку. Кроме того, остаток в 300 тысяч, который продавец должен получить на руки, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю.

Риски продавца

У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.

Есть опасность не перекрыть ипотечный долг. Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры, я рассказывала о нем в этой статье. Допустим, квартира стоит те же 2 миллиона рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 300 тысяч — специально для банка. Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.

В чем опасность? Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены. В итоге вырученная от продажи квартиры сумма может не покрыть долга и заемщик останется еще должен банку.

Сделка может растянуться на несколько месяцев. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж, а сделка перенеслась на месяц или на два. Так человек попадает в долговую яму.

Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 800 тысяч рублей, ипотека на 2 миллиона и восемь кредитных карт. В итоге мы три месяца пытались получить для него положительное решение банка. Решение-то мы получили, но продавец всё это время был на взводе. Он три месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и просто устал. Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и всё это время платить банку.

Важное правило

Продажа ипотечной квартиры может пройти сравнительно быстро и гладко, а может доставить немало хлопот и затянуть в долговую яму. Поэтому, если вы приняли решение продать жилье, взятое в ипотеку, соблюдайте одно важное правило: не тяните!

Решайте проблему сразу, как только она наметилась. Поняли, что не можете больше выплачивать ипотеку, — бегом к специалистам! Время в данном случае работает против вас. Здесь опасно медлить и рассчитывать, что всё «как-нибудь само собой решится».

Банк подаст на вас в суд, квартиру оформит на свой баланс и продаст ее дешевле рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. А вы останетесь без квартиры и, скорее всего, еще и с долгом.

Подведу итог. Если у вас есть необходимость продать ипотечную квартиру, это вполне можно сделать. Но действовать надо максимально быстро и грамотно.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья и оценить квартиру, чтобы не переплачивать. Еще эксперт назвала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто хотел бы перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала десять советов, которые пригодятся при покупке земли.