Ищем недостатки во всём. Как добиться исправления дефектов после покупки новостройки? Объясняет риелтор

Объемы строительства в Екатеринбурге штурмуют новые высоты. При этом интерес всё еще подогревается льготной ипотекой и низкими ставками по кредитам. За последние полтора года владельцами квартир в новостройках стали тысячи уральцев, и при въезде у многих появились вопросы к качеству жилья.

На что стоит обратить внимание, какие у вас есть права при приемке квартиры от застройщика и какие сроки у компании есть на устранение недостатков, мы спросили у генерального директора агентства «SMART Недвижимость» в Екатеринбурге Анастасии Поддубной. Публикуем ее колонку.

Первое, на что вам необходимо обратить внимание, — это договор участия в долевом строительстве, который вы подписываете с застройщиком. Федеральный закон № 214 регулирует основные положения, а вот сам договор фиксирует тонкости и нюансы, в том числе полное описание объекта, который вы покупаете. Также информацию о жилом комплексе вы можете получить из проектной декларации.

Изучите договор в части отделки квартиры, поскольку понятие «чистовая отделка», «под чистовую» и «черновая отделка» у многих застройщиков различается.

Как правило, чистовая отделка или отделка под ключ включает в себя ремонт от застройщика: ламинат, обои под покраску, санузлы с ремонтом и установленной сантехникой, межкомнатные двери. В такую квартиру можно заехать и сразу жить. Однако застройщик, например, может исключить отделку санузла в договоре, но в рекламе оставить информацию о том, что квартиры с ремонтом.

Если вы покупаете квартиру с отделкой «под чистовую» или white box, то застройщик наверняка вас предупредил, что такое жилье — без ремонта. В этом варианте отделки, как правило, стены подготовлены для финишной отделки, а на полу бетонная стяжка, установлены радиаторы, счетчики и базовая сантехника. Здесь выполнены лишь черновые работы, и необходима только финишная отделка.

Сегодня варианты с черновой отделкой встречаются крайне редко, поскольку это минимальная подготовка квартиры. В таком варианте порой стены требуют дополнительного оштукатуривания и выравнивания шпаклевкой, а пол нуждается в стяжке. Вложений, разумеется, в такой ремонт будет больше, чем в вышеперечисленных вариантах.

С тем, что будет входить в отделку покупаемого объекта, вы всегда можете ознакомиться в договоре. Характеристики самого дома — этажность, количество подъездов и лифтов, наличие детских площадок — можно узнать из проектной декларации застройщика.

Когда застройщик достроил дом, ввел его в эксплуатацию, он направляет своим дольщикам информацию об окончании строительства и сроках передачи квартир. Это время всегда прописано в договоре участия в долевом строительстве. Ответственность за нарушение этих сроков предусмотрена законом № 214-ФЗ.

Дольщику необходимо приехать в согласованное с застройщиком время для приемки квартиры. Уклонение от приемки объекта может привести к тому, что компания по истечению двух месяцев с дня, предусмотренного договором, в одностороннем порядке передаст вам объект, и вы не сможете предъявить претензии за недостатки.

На что необходимо обратить внимание при приемке квартиры

Стены. В зависимости от вариантов отделки бывают разные недостатки: отклеивающиеся или поврежденные обои, отвалившаяся штукатурка или трещины в стене.

1. Потолок. Сегодня многие застройщики в варианте чистовой отделки перешли на натяжные потолки. Определить повреждения в этом случае не составит сложности. При чистовой отделке, как правило, мы видим просто бетонный потолок, дефекты здесь встречаются крайне редко.

2. Пол. Если вы приобрели квартиру с чистовой отделкой от застройщика, то чаще всего на полу у вас будет ламинат. Если ламинат вспучило либо вам его не доложили в какой-то комнате, эти недостатки нужно указать в акте приема-передачи.

3. Окна. Одно из самых слабых мест новостроек. Чаще всего проблемы выявляются в процессе их эксплуатации, а не при первичном осмотре. Однако, если вы увидели, что окна или двери на лоджию не закрываются либо закрываются плохо, тоже укажите это в акте.

4. Сантехника. Проверьте, работают ли смесители, слив унитаза. Любой видимый недостаток необходимо указать. Если вы этого не сделаете на приемке, потом будет сложно что-либо доказать.

5. Вентиляция. Самостоятельно без эксплуатации практически невозможно проверить исправность таких систем. Но есть и бытовые способы — поднесите кусочек бумажной салфетки к решетке вентиляции. Если вытяжка работает, салфетка будет держаться. Но это не даст гарантии, что в течение первого года жизни в квартире вы не столкнетесь с недостатками в работе вентиляции. Это проблема чаще связана в целом с технологий строительства, и исправить ее в отношении одной квартиры практически невозможно.

При приемке вы можете также самостоятельно провести замеры квартиры, если у вас есть лазерный дальномер или рулетка, либо привлечь специальные службы, кто помогает принимать жилье. Расхождение площадей тоже нужно фиксировать в акте. Как правило, по договору долевого участия застройщики оставляют за собой право на расхождение площадей не более одного или двух квадратных метров без перерасчета стоимости объекта. Это связано с тем, что данные по проектной документации невозможно реализовать со 100% точностью и допустимы строительные отступления.

В договоре участия в долевом строительстве установлены сроки для устранения застройщиком всех недостатков, которые указаны в акте приема-передачи. Кроме того, при нахождении проблем в новом жилье, а также во время гарантийного срока, независимо от того, существенные это дефекты (которые делают невозможным проживание в квартире) или несущественные, вы имеете право потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо в сроки, оговоренные договором;

• соразмерного уменьшения цены договора. Как правило, это устанавливается экспертизой;

• возмещения своих расходов на устранение дефектов. В этом случае вы должны быть уверены, что проблемы возникли именно по вине застройщика и затраченные средства соразмерны рыночным затратам на устранение.
  

Если после осмотра квартиры вы указали недостатки в акте приема-передачи, но застройщик их не устранил, вы вправе повторно попросить устранить все проблемы либо воспользоваться правами, указанными в федеральном законе № 214-ФЗ.

Согласно пункту 8 статьи 7 в № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения дефектов объекта долевого строительства застройщик уплачивает человеку, приобретающему жилое помещение, за каждый день просрочки неустойку в размере 1% от цены товара (это также есть в законе «О защите прав потребителей»).

Если недостатки помещения не являются основанием для признания его непригодным для проживания, то размер пени рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 закона «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения проблемы.

В случае существенного нарушения требований к качеству жилья или неустранения выявленных недостатков в разумные сроки покупатель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денег и уплаты процентов согласно федеральному закону № 214-ФЗ.

Если в период гарантийного срока вы нашли скрытые дефекты, которые произошли по вине застройщика при возведении дома, вы можете обратиться в компанию для устранения таких проблем.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее трех лет. Это время исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Если вы нашли недостатки — например, есть трещина либо продувает стену — не откладывайте, обратитесь в управляющую компанию и вызовите специалиста для осмотра. Иногда приходится обращаться в независимую экспертную компанию для оценки дефектов и причин их возникновения — например, если у УК или представителя застройщика нет специалиста, кто занимается гарантийным обслуживанием.

В любом случае, если в период гарантийного срока подтвержден факт того, что недостатки возникли по причине некачественного строительства, вы имеете право обратиться для устранения этих проблем к застройщику или к управляющей компании, или же потребовать возмещения расходов для самостоятельного устранения недостатков.

Ранее мы составляли подборку самых популярных дефектов в новостройках Екатеринбурга, а также публиковали инструкцию от юристов, как получить компенсацию за кривые стены и неработающие розетки.

Почитайте самый простой чек-лист того, на что нужно обращать внимание, когда собираетесь брать жилье с рук. Посмотрите, какие есть суеверия при покупке и продаже квартиры, а также как сделать перепланировку законной.