Как получить из ипотеки дополнительные деньги: три истории, когда кредит на жилье помог решить проблемы

Недавно Центробанк РФ поднял ключевую ставку до 7,5%. Вслед за этим российские банки начали постепенно увеличивать ставки по ипотеке, однако уральцы всё еще могут поймать удачу за хвост и выгодно рефинансировать кредит. Более того, с помощью такого инструмента можно решить несколько проблем.

Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, какие возможности дает ипотечный кредит, кроме обязанности постоянно отдавать деньги.

Думаю, что о возможности просто снизить ипотечную ставку знают уже все. Ну, или почти все. Для меня было большим удивлением узнать от одной из клиенток, что она до сих пор платит ипотеку под 12,7% — притом что брала она ее сравнительно недавно, в 2017 году. Впрочем, ипотечные ставки в последнее время поднимаются, поэтому просто рефинансироваться может быть уже не так выгодно.

А вот другая программа — рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой — лично мне кажется очень даже интересной. Как это работает: вы перекредитуетесь в другом банке, и он выдает вам до 80% от оценочной стоимости вашей квартиры. С учетом того, как поднялись цены на недвижимость за последние пару лет, можно получить сумму значительно больше той, за которую вы эту квартиру покупали. Потом частью денег вы гасите ипотеку в предыдущем банке, а оставшееся забираете себе. Причем никто не будет вас спрашивать или контролировать, как вы эти деньги потратите.

Понятно, что банки вводили эту программу, чтобы люди брали у них больше денег и в итоге выплатили больше процентов. Но наш народ нашел способ, как даже эту ситуацию обратить себе на пользу. Он просто пользуется этой программой как альтернативой дорогим потребительским кредитам: люди берут дополнительную сумму и, например, гасят все свои остальные кредиты. Или вкладываются в обучение, покупают машину — в общем, кому что.

Я понимаю, что это не всем подходит, но в моей практике много случаев, когда такое рефинансирование действительно оказывалось для человека выгодным. Расскажу несколько реальных историй.

История № 1. Вместо шести кредитов один, платеж уменьшился вдвое

У среднестатистического россиянина сейчас, к сожалению, не по одному кредиту. У нашей клиентки их было шесть: ипотека, три потребительских под разные проценты и две кредитные карты, в общей сложности на 3,6 млн. Каждый месяц приходилось отдавать 99 800 рублей. Однако она справлялась: у них с мужем был свой небольшой бизнес. Но однажды жизнь сделала крутой поворот, доходы стали меньше расходов, так что надо было срочно уменьшать кредитную нагрузку.

Поскольку у клиентки была ипотека, то мы сразу предложили рефинансировать именно этот кредит и взять дополнительную сумму. Квартира у нее была просторная (большая семья, трое детей) и в хорошем месте. Правда, была одна закавыка — перепланировка с переносом «мокрых» точек. Но мы добились-таки положительного решения и рефинансировали ипотеку.

Ежемесячный платеж сейчас составляет 41 800 рублей, то есть в два с лишним раза меньше, чем раньше. Понятно, что и это немаленькая сумма, но ее семья нашей клиентки уже сможет потянуть, не скатываясь в долговую яму.

Да, она понимает, что итоговая переплата по кредитам за 20 лет будет больше, поэтому хочет, как только ситуация выправится, гасить ипотеку досрочно.

История № 2. Еще одна квартира — без первоначального взноса

Полтора года назад пришел клиент с запросом: хочу купить квартиру в новостройке, но первоначального взноса у меня нет. Пути решения в такой ситуации найти трудно, но можно — я об этом уже рассказывала. Начали с человеком разговаривать, чтобы понять, по какому пути нам лучше пойти, и тут он говорит: «А мне дадут еще ипотеку? Просто у меня уже одна есть, долг полтора миллиона».

Наилучшим выходом тут опять стало рефинансирование. Мы рефинансировали его старый ипотечный кредит: взяли 2,5 млн рублей под 8% на 15 лет. Из них 1,5 млн отдали на погашение старой ипотеки, а еще миллион он забрал наличными.

Эти деньги мы потом внесли в качестве первоначального взноса, и клиент купил в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на ВИЗе. Этот дом сейчас достраивается, и его жилье уже подорожало на 20%, вложение оказалось очень выгодным.

Я всегда говорю, что такие схемы подходят не для всех. Тут надо подходить к делу очень осторожно, но в данном случае клиент ответственный, и просчитал он все хорошо.

История № 3. Машина под ипотечный процент

Молодая семья, двое детей. Пару лет назад мы помогали им рефинансировать ипотеку под 4,7%, когда в семье родился второй малыш. В этот раз пришли с таким вопросом: у мужа сейчас такая работа, что обязательно нужна машина, желательно приличная, потому что ездить придется много. Автокредит со всеми страховками выходит очень дорого, потребительский — тем более. Ребята думали продать свою просторную двушку: часть денег пустить на новую ипотеку, часть взять на покупку машины.

Мы сели с ними, позвали нашего ипотечного брокера и стали всё считать — все варианты, затраты, выгоду, сухой остаток, что они приобретают/теряют в том или другом случае. Только цифры. И тут — для меня самой это стало неожиданностью — выгоднее всего оказалось рефинансирование. Мы рефинансировали ипотечный кредит и взяли дополнительную сумму, которая им была нужна на машину. Да, ставка в их случае увеличилась до 9%. Но даже с этим условием получалось дешевле купить машину так, чем каким-то другим образом.

Правда, в их случае тут есть еще один риск. Если у них в семье появится третий ребенок и они будут рассчитывать на «отцовский капитал», то велика вероятность, что в этом капитале им откажут именно из-за рефинансирования. Мы с этим, к сожалению, уже столкнулись в своей практике. Конечно же, ребят мы об этом риске предупредили.

О чем надо знать

Есть два момента, которые обязательно надо знать, если вы думаете о рефинансировании.

Первое. Не обращайтесь сразу в банк.

Почему? Потому что если вы уже 5–6–7 лет платите ипотеку, то основную массу процентов уже выплатили. А когда вы перекредитуетесь в другом банке, всё как бы обнуляется, и вы опять начинаете с выплаты процентов. Поэтому не кидайтесь в рефинансирование очертя голову! Предварительно надо всё скрупулезно посчитать, и лучше всего в этом поможет грамотный ипотечный брокер.

Второе. Сама процедура рефинансирования требует много времени и финансовых затрат. Обычно она занимает около двух месяцев (это связано с изъятием закладной из банка), приходится серьезно потратиться: на оценку объекта, страховку, государственную регистрацию и другие услуги. Опять же, надо всё считать — стоит ли сумма, которую вы рассчитываете получить, вышеназванных затрат.

Рефинансирование ипотеки — полезный инструмент. Среди моих клиентов-предпринимателей есть даже те, кто сознательно не гасит ипотеку раньше срока, чтобы иметь возможность в случае чего получить дополнительную сумму. Но с любым инструментом надо уметь обращаться. Это справедливо и для рефинансирования.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья, а также как оценить квартиру, чтобы не переплачивать. Еще эксперт разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто задумывается перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала 10 советов, которые пригодятся при покупке земли.