В Екатеринбурге надувается ипотечный пузырь? Разбираемся, чего ждать от бесконечного роста цен на жилье

Вместе с ростом стоимости квартир в Екатеринбурге постепенно образуется ипотечный пузырь. При самых неблагоприятных обстоятельствах это может привести к проблемам у банков, которые выдают кредиты на квартиры. Стоимость жилья при этом, конечно, рухнет. Но людям, которые берут недвижимость по нынешним ценам, будет проще отказаться от квартир, чем расплачиваться с долгами.

— Сейчас застройщики обладают бонусом в виде льготной ипотеки, — рассказал E1.RU директор Регионального центра оценки и экспертизы Алексей Тананов. — Строители видят ажиотажный спрос и поднимают цены. Ситуация достигла такого уровня, что разрыв между ценой на первичном и вторичном рынке уже становится опасным.

Эксперт объяснил это на конкретном примере.

Квартира-студия в микрорайоне Солнечном площадью 31,4 «квадрата» со сроком сдачи в первом квартале 2023 года стоит 3,721 миллиона рублей. Цена за квадратный метр — 118 503 рубля.

Точно такая же квартира-студия продается в Солнечном на вторичном рынке за 3,150 миллиона рублей. Площадь — 31 квадратный метр, 2017 года постройки. Цена за «квадрат» — 101 612 рублей.

Разрыв в стоимости составляет 571 тысячу рублей. Первоначальный взнос 15% на новую квартиру из приведенного примера — 562,6 тысячи рублей.

— Если взглянуть на ситуацию «в объеме», становится понятно, что при выборе новостройки в данном случае человек фактически теряет первоначальный взнос. На вторичном рынке цена его квартиры будет существенно ниже, а на вторичку квартира переходит уже в момент покупки, — объяснил Алексей Тананов. — И если вдруг человек не сможет платить ипотеку, то и банк не сможет продать квартиру по той цене, по которой ее реализовал застройщик.

По словам эксперта, залоги с торгов продаются со скидкой к рыночной цене. Как правило, она составляет 15–30%. Когда таких залоговых квартир станет слишком много, это в конечном итоге может привести к большим проблемам у банков. В США это погубило две крупнейшие кредитные организации — Lehman Brothers и Bank of America.

Как объяснил наш собеседник, больше всего новостроек берут с помощью ипотеки, и здесь существенная часть рынка принадлежит «Сберу», ВТБ и Газпромбанку. Алексей Тананов уточнил, что Центробанк вряд ли даст потонуть нашим банкам, но ситуация будет малоприятная.

— Основной катализатор для негатива на рынке, каким бы странным это ни казалось, — льготная ипотека, — подчеркнул эксперт. — Именно из-за нее формируется такой разрыв в цене между первичным и вторичным рынком. На вторичном рынке льготных ставок нет. Благо летом условия по льготной ипотеке поменялись, люди стали брать ее немного реже. Это должно чуть-чуть охладить рынок. Но у застройщиков аппетит уже разыгрался, цены будут снижаться медленно, люди всё равно продолжат покупать квартиры и брать кредиты. Лишь бы давали.

Вторая сторона проблемы — в том, что эпидемия коронавирусной инфекции не заканчивается, а реальные доходы год от года падают и денег у людей больше не становится, добавил наш собеседник. Вероятность того, что многие не смогут обслуживать ипотечные кредиты, растет. Когда начнутся очередные локдауны, люди будут лишаться работы и ипотеку платить не смогут.

На ситуацию также негативно влияет постоянно растущая инфляция. Расходы на продукты и коммунальные услуги увеличиваются, обслуживать кредиты становится всё сложнее.

— При самом негативном варианте развития событий люди, которые сейчас брали ипотеку по высокой стоимости, поймут, что обслуживать кредит им невыгодно и дешевле вернуть залог, расставшись с квартирой, — уточнил эксперт, — Например, человек покупал квартиру за 5 миллионов рублей. Из-за общего падения цен она подешевеет до 3,5 миллиона, а ему еще платить ипотеку многие годы. В итоге он заплатит за жилье 10 миллионов рублей. Но зачем ему это? Проще будет вернуть квартиру.

Пузырь на рынке недвижимости действительно есть, согласилась директор агентства «Метражи» Екатерина Торопова.

— Насколько быстро он лопнет? Всё зависит от глубины экономического кризиса и решений нашего правительства, — считает собеседница. — Сейчас есть два комплекса факторов, которые влияют на этот пузырь: одни его сдувают, другие поддерживают.

Главный охлаждающий фактор сейчас — это инфляция, уточнила риелтор.

— У среднестатистической семьи инфляция съедает всю зарплату, и ни про какую ипотеку большинство людей думать уже не хотят, — уверена она. — Люди живут сейчас одним днем: главное, чтобы хватило денег на самые насущные нужды. Да и цены на недвижимость поднялись настолько, что страшно смотреть. Плюс банки начинают поднимать ипотечные ставки, мы уже получаем уведомления об этом. Всё это существенно охлаждает перегретый рынок.

Вместе с тем резкого падения спроса, скорее всего, не будет, подчеркнула Екатерина Торопова. Во-первых, жизнь идет своим чередом, несмотря ни на какие кризисы. Люди женятся, разводятся, кто-то съезжается, кто-то разъезжается, кому-то надо продать квартиру, кому-то купить, кому-то переехать в другой регион.

— Во-вторых, льготная ставка на новостройки не вырастет до июля следующего года, — рассказала она. — Под 6–7% покупать всё равно будут, правда, преимущественно жилье экономсегмента: кредитный лимит ограничен тремя миллионами рублей. В-третьих, строительную отрасль поддерживали, поддерживают и будут поддерживать на самом высоком уровне. Возможно, введут еще какие-то программы.

Риелтор добавила, что в обозримом будущем стоит ожидать постепенного падения цен — в первую очередь, на вторичное жилье. Застройщики будут держать цены, сколько смогут. Правда, и им периодически придется объявлять какие-то акции и скидки, чтобы поддержать угасающий спрос.

— Тем более что доверие покупателей к новостройкам снижается из-за качества строительства, — заметила Екатерина Торопова. — Я получаю обратную связь от наших клиентов, которые купили квартиры на первичном рынке, и понимаю, что качество жилья, сданного в этом году, намного ниже, чем еще год назад. Причина понятна.

Эта экономия ударила прежде всего по покупателям, которым в этих домах жить.

Ранее мы рассказывали, что еще никогда за всю историю рынка недвижимости Екатеринбурга не было такого огромного количества предложений в новостройках. А вот мизерный объем на вторичном рынке уже бывал — правда, в далеком 2007 году. Мы объясняли, за чем следить, чтобы не упустить квартиру мечты.

Почитайте также обзор самых востребованных жилых комплексов в Екатеринбурге. Еще мы разбирались, в каких районах недвижимость будет дорожать больше всего в течение десяти ближайших лет.