Как проверить землю перед покупкой, чтобы потом ее не потерять. Разбираемся вместе с адвокатом

Случаи, когда государство пытается отобрать у людей землю, в нашей стране нередки. Среди самых недавних примеров — конфликт между собственниками земельных участков в Сочи и руководством местного нацпарка. О том, как подстраховаться в сделках с землей, рассказывает адвокат Андрей Саунин.

Перед заключением сделок с земельными участками важно ознакомиться не только с публичными сведениями о них, внесенными в ЕГРН, но и с документами, в том числе теми, что связаны с установлением границ. Из выписки ЕГРН вы узнаете адрес участка, его кадастровую стоимость, площадь, а также данные о собственнике. Кроме того, выписка покажет, существуют ли запреты и ограничения на совершение сделок с участком, включая аресты, наложенные государственными органами.

Официально право на выдачу выписки из ЕГРН имеет только Росреестр. Получить ее можно через сервис «Госуслуги» за 350 рублей. Если заказать через сайт выписки оптом, цена каждой будет чуть ниже. В интернете есть множество дублирующих сайтов, которые продают те же сведения. Только актуальны эти сведения или нет — никто поручиться не может.

По закону, выписка из ЕГРН является единственным документом, подтверждающим права на объект недвижимости, включая земельные участки. Однако надеяться только лишь на выписку не стоит: дело в том, что возможны наложения границ участка на границы соседних, которые еще не были установлены.

Вот пример: женщина купила садовый участок. Ее сосед захватил один метр чужой земли. Через суд его обязали убрать забор, но исполнять решение он не торопился. В итоге забор был убран только через полтора года. Таким образом, если вы купите участок, на котором частично размещен, допустим, угол соседской бани, вы рискуете получить конфликт с соседом. Его придется решать или путем жалоб в Росреестр, или через суд.

Предположим, выписку вы получили. Теперь нужно проверить фактические границы участка и его конфигурацию (соответствует ли она той, что обозначена в документах). Стоит убедиться, что на участке не только не поставлен чужой забор, но и нет водных объектов, лесов или защитной зоны аэродрома. Имеются ли такие ограничения, можно увидеть в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который подготавливает местная администрация. Заказать план можно прямо в администрации, через МФЦ или сайт «Госуслуги».

Кстати, в ситуации с сочинским делом участки ранее находились в особо охраняемой природной территории (ООПТ). Информация об этом должна храниться в Роскадастре и содержаться в землеустроительном деле или межевом плане.

Межевой план можно получить по запросу собственника участка. Также сведения об ограничениях должны быть отражены в правилах застройки и землепользования, с которыми можно ознакомиться на сайте муниципального образования. Поэтому, если рядом есть подобные территории, будет не лишним выяснить историю изменения ООПТ.

Отдельно стоит проверять земельные участки, граничащие с землями лесного фонда. Если участок относится одновременно к землям населенных пунктов и лесному фонду, то на нём нельзя строить и заниматься садоводством. Согласно закону «О лесной амнистии», сведения ЕГРН имеют приоритет, но если в ЕГРН они отсутствуют, то собственник может лишиться такого участка.

Вот как это может выглядеть на практике. Один предприниматель покупает участок под производство. За год строит ангар, подключает газ. Ему приходит иск о признании договора купли-продажи недействительным, признании участка относящимся к категории земель лесного фонда. Суд первой инстанции признаёт договор недействительным. Апелляция данное решение отменяет. Можно сказать, что бизнесмену везет, но так бывает не всегда, и во многих других случаях участок возвращается в лесной фонд.

Помните еще и о водоохранной зоне с прибрежной защитной полосой. Их ширина может составлять от 50 до 200 метров. Если на территории прибрежной защитной полосы есть лес, то запрещено размещение на ней объектов капитального строительства. Правда, сведения о наличии такой водоохранной зоны должны содержаться в ЕГРН. И, пока сведения в ЕГРН не внесены, считается, что она не установлена.

В нехорошей ситуации оказались несколько собственников, получивших земельные участки в водоохранной зоне. Они более 10 лет пытались получить разрешение на строительство индивидуальных домов, но им всегда приходил отказ. Также администрация не строила подъездную дорогу и не разрешала подвести электричество. Тогда собственники в суде добились предоставления иных земельных участков, равнозначных по площади и виду разрешенного строительства.

Не будем также забывать о санитарно-защитных зонах аэропортов, аэродромов, вертодромов и посадочных площадок. В данных зонах для строительства необходимо получать согласование на размещение объекта капитального строительства с собственником аэродрома. Для этого заказывают санитарно-эпидемиологическое заключение, средняя цена на которое составляет 150 тыс. рублей.

Ранее мы публиковали подробный текст о том, как десятки семей в Сочи остаются без крыши над головой.