«Они не могли поделить квартиру между собой». Риелтор — о том, как покупать недвижимость у наследников

Вы хотите купить квартиру и находите замечательный вариант: площадь, локация, планировка, цена — всё отлично. Есть только одно но. Продавец получил ее в наследство. Упускать квартиру мечты обидно, но и покупать страшно: сделки с такими объектами считаются рискованными. Что в таком случае делать? Этот вопрос мы задали Екатерине Тороповой, директору агентства недвижимости «Метражи».

Когда я участвую в сделке, где фигурирует наследство, мне почти всегда грустно. Особенно если приходится продавать квартиру, где несколько наследников: нередко родные люди в таких случаях относятся друг к другу хуже врагов, никак не могут поделить квартиру между собой.

Никогда не забуду случай, когда продавали квартиру по наследству и один из собственников до такой степени не доверял другому, что обещал его убить, если тот явится на сделку. Но продавать-то было надо, пришлось искать выход из сложившейся ситуации. На меня оформили доверенность, чтобы я представляла на сделке интересы нежеланного наследника и получила его долю. Это был единственный выход, чтобы люди на сделке не встретились.

Но это лирическое отступление. Квартиры, доставшиеся по наследству, вполне можно продавать и, разумеется, покупать. Но при этом надо досконально всё проверять и подстраховывать себя всеми возможными способами, потому что наследство — это всё равно мина. И ее надо обезвредить. На что же обязательно обращать внимание?

Часто бывает: женщина стала вдовой, а поскольку квартира была оформлена на нее — она уверена, что ничего не поменялось, она — единоличный собственник и может продать квартиру сама. На деле это не так. Имущество, приобретенное в период брака за счет общих доходов супругов, является их общей собственностью. Поэтому умершему супругу тоже принадлежит доля в праве на квартиру, хотя квартира и оформлена не на него. Соответственно, на эту долю могут претендовать все его наследники первой очереди: дети, родители и супруга.

Нотариус в этом случае при оформлении наследства должен сначала определить доли супругов, а потом оформить в отношении доли умершего наследство — либо на всех наследников, либо при отказе от наследства на кого-то одного, например, ту же супругу.

Стать собственником унаследованной недвижимости можно только по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя. Этот срок определен законодательством, чтобы все имеющие право на это наследство успели подать заявление нотариусу. После того как пройдет полгода, наследники получают право собственности. И если их несколько, то они, как правило, хотят продать квартиру как можно быстрее, чтобы разделить имущество.

По закону это сделать можно. Однако не исключена вероятность, что кто-то из наследников объявится и позже. Да, ему придется идти уже не к нотариусу, а в суд. Но если причины, по которым он не объявился раньше, признают уважительными, его могут признать законным наследником. А это значит, что сделку расторгнут.

Нотариус не может определить, все ли наследники подали заявление. Он уведомляет только тех родственников, о которых он знает, разыскивать он никого не будет и в лучшем случае опубликует информацию в СМИ. Поэтому продавцов надо тщательно расспрашивать: кто еще может претендовать на наследство, есть ли у наследодателя внебрачные дети, не сидит ли кто-то из близких родственников в тюрьме, живы ли родители и прочее.

Если есть завещание, внимательно его изучите. Надо выяснить, есть ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы: все эти люди вправе получить свою долю в наследстве, даже если есть завещание. Иногда родители живут в ближнем зарубежье, и их почему-то автоматически сбрасывают со счетов, хотя они — наследники первой очереди.

Для унаследованных квартир надо составлять специальный договор купли-продажи. Потому что это непростая сделка, здесь есть риски, поэтому надо обязательно «подложить соломки». Мы, например, обязательно прописываем такие условия:

• продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берет все риски на себя;

• если новые наследники будут претендовать на квартиру, продавец обязан возместить все убытки и неустойки, которые понесет покупатель;
  

• если по решению суда квартира вернется продавцу, он обязан предоставить покупателю аналогичный объект в том же районе.
  

Конечно, это по большей части подстраховка. Если новый наследник действительно объявится, то неизвестно, как пойдет дело и что решит суд. Но такие пункты, во-первых, дисциплинируют продавца, а во-вторых, вам в суде будет проще доказать свою добросовестность как покупателя.

Самое простое и надежное, чем можно себя обезопасить, — это сделать титульное страхование. Не путайте с обычным страхованием недвижимости, здесь страхуются не стены, а право собственности. Например, вы купили квартиру, а через некоторое время выяснилось, что человек не имел права вам ее продавать или есть люди, которые претендуют на ваше жилье, и суд их в этом поддерживает. Вы не виноваты, но квартиру вас в ряде случаев заставят вернуть. Вот в таких ситуациях и помогает страхование титула. Если вы потеряете право собственности, банк выплатит вам компенсацию.

Как правило, оно делается на 3 года, в течение всего срока исковой давности по наследственным делам. Почему-то сейчас банки эту программу предлагают не очень активно. Но я бы ее очень советовала — если есть опасения, что сделку могут признать недействительной.

С января 2020 года действует Федеральный закон № 430-ФЗ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества. Само появление этого закона — безусловно благо. Сколько историй, когда сделку по тем или иным причинам признавали недействительной, а покупатель оставался крайним. Квартиру у него забирали, а возвращать деньги продавец не торопился. Это как раз та ситуация, которой и опасаются покупатели квартир «от наследников». В таком случае по новому закону добросовестный приобретатель должен получить компенсацию от государства.

Но. Судебная практика показывает, что свою добросовестность покупателю нужно доказать — поэтому тщательно проверяйте продавца, объект, все документы. Кстати, в случае с наследством нелишне проверить подлинность свидетельства о смерти (и свидетельств о рождении) на официальном сайте Единой информационной системы ЗАГСа. Просто, чтобы убедиться, что перед вами не мошенники.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья, а также как оценить квартиру, чтобы не переплачивать за нее. Еще эксперт разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто задумываются перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала 10 советов, которые пригодятся при покупке земли.