Как продать квартиру в Екатеринбурге и купить в Питере? Риелтор — о приобретении жилья на расстоянии

В период самоизоляции в России случился бум дистанционных сделок: люди покупали, продавали и обменивали недвижимость, не выходя из дома. Но локдаун отменили, а тенденция осталась. Сейчас не составит труда продать квартиру в Екатеринбурге и купить жилье в Сочи или Санкт-Петербурге. Но насколько такие сделки безопасны?

Мы спросили у Екатерины Тороповой, директора агентства недвижимости «Метражи», какие подводные камни таятся при покупке квартиры онлайн.

Сейчас вообще в каждой сделке есть элементы дистанционной: технологии не стоят на месте. Но есть сделки, где 90% всех действий происходит онлайн — межрегиональные. Их всегда много, ведь миграция людей происходит постоянно. Екатеринбуржцы переезжают в Москву, Питер, Краснодар, Сочи, к нам едут жители с Севера, из области, из других городов.

Вот в этих случаях, когда ездить туда-сюда по каждому поводу и долго, и дорого — и выручают онлайн-технологии. Но здесь надо знать некоторые нюансы.

Как выбирать квартиру в другом городе

Это единственный этап, который не может быть полностью дистанционным — точнее, может, но это не совсем надежно и безопасно. Всегда лучше приехать и посмотреть на выбранный объект своими глазами.

Но значительную часть работы можно и нужно провести онлайн — это просто будет быстрее. Особенно это касается новостроек: сейчас агентства недвижимости работают с сервисами, в которых можно задать нужные параметры и за считанные минуты найти подходящую новостройку в любом крупном городе плюс там же оставить заявку и задать вопросы по объекту. Я уже не говорю о различных сайтах объявлений, агрегаторах, онлайн-базах недвижимости.

Это у нас, в Екатеринбурге, сравнительно благополучная ситуация с застройщиками, а в других городах всё далеко не так радужно, и неопытный покупатель новостройки запросто может стать обманутым дольщиком. Да, сейчас введены счета эскроу, но некоторые застройщики находят способы обойти и этот защитный механизм.

Поэтому «включаем разведчика» и проверяем застройщика по полной программе:

• какая у него репутация, отзывы;
  

• есть ли аккредитация от банков;
  

• какие объекты этот застройщик строил и укладывался ли в сроки.

И документы! Обязательно запрашивайте и тщательно изучайте все документы, связанные с разрешением на строительство, получением техусловий, оформлением земельного участка и проектной декларации.

Важный маркер: если застройщик существует на рынке давно и даже в экономические кризисы честно достраивал свои объекты, если он следует изменениям в законодательстве: вел эскроу-счета, получил аккредитацию в банках по ипотеке, оформляет сделки по федеральным законам № 214 и № 215 — скорее всего, ему можно доверять.

Если вы смотрите не новостройку, а квартиру на вторичном рынке, то без риелтора в выбранном регионе обойтись будет трудно. Нужен человек, который хорошо знает местный рынок недвижимости, а в случае с Москвой или Питером лучше найти того, кто специализируется именно на конкретном районе/микрорайоне. Как искать такого риелтора? Самый быстрый и надежный способ — спросить в екатеринбургском агентстве недвижимости, которому вы доверяете. У хороших агентств всегда есть налаженное партнерство с профессионалами из других регионов, которым можно доверить клиентов.

Но еще раз повторю: в любом случае на этом этапе надо будет приехать и посмотреть на объект лично. Телефон, скайп, мессенджеры, онлайн-показы — это всё хорошо, но недостаточно.

Реальность может совершенно не совпасть с ожиданиями, а вот остальные этапы вполне можно провести дистанционно.

Оформление через банк

Допустим, вы решили купить квартиру в Санкт-Петербурге и нашли идеальный для себя объект. Съездили, посмотрели, вернулись. Что дальше?

Если это ипотека, то мы подписываем кредитный договор (понятно, что решение по ипотеке получаем заранее!) и выходим на региональную сделку в Санкт-Петербурге. Иногда мы можем провести сделку, не выходя из офиса банка. То есть покупатель сидит в офисе екатеринбургского банка, продавец — в офисе питерского банка, они дистанционно подписали договор купли-продажи с помощью ЭЦП (электронно-цифровой подписи), а затем всё отправили на электронную регистрацию.

Всё можно провести безопасно. Тот же первоначальный взнос можно зачислить на счет, у покупателя на руках остается платежка. Расписки никто не отменял, но сейчас есть возможность предоставить ипотечному менеджеру в банке платежное поручение. Другой вариант: первоначальный взнос зачислить на аккредитивный номинальный счет, предложенный банком. Кредитные средства будут тоже зачислены на этот счет. Но деньги станут доступны продавцу только тогда, когда покупатель получит документы на новую квартиру.

По такой же схеме можно провести сделку и без ипотеки, с наличными деньгами.

Нотариальные сделки

Совсем недавно на рынке недвижимости появились нотариальные региональные сделки. Это альтернатива банковским сделкам. Как это выглядит? Возьмем тот же пример: мы дистанционно покупаем квартиру в Питере.

Покупатель приходит к екатеринбургскому нотариусу и подписывает договор купли-продажи. Продавец делает то же самое, но в Санкт-Петербурге: подписывает договор у своего нотариуса. Деньги размещают на нотариальном депозите до того момента, когда к покупателю перейдет право собственности.

В чём плюсы такой схемы? Нотариусы заверяют дееспособность сторон, проверяют документы по объекту, и покупатель с продавцом спокойны.

Напоследок

Технологии очень облегчают людям жизнь, значительную часть работы делает сама система. Например, сейчас в МФЦ все региональные объекты соединены в одну базу: вы сдаете документы в Екатеринбурге, регистрация идет в Питере, но вы этой внутренней кухни не видите — вам выдают уже конечный итог.

«Нажми на кнопку, получишь результат» — это уже наша сегодняшняя реальность. Но прежде чем нажать на кнопку, человеку надо хорошо всё продумать и 100 раз перепроверить. Поэтому подходите к каждому этапу с холодным разумом и критичностью, задавайте много вопросов, анализируйте. Недвижимость — слишком дорогой актив, чтобы ею можно было рисковать.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она подробно разобрала, как сэкономить на покупке вторичного жилья, а также как оценить квартиру, чтобы не переплачивать за нее. Еще эксперт разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Риелтор составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто задумываются перебраться за город, Екатерина Торопова сделала детальный разбор, сколько стоит и кому доступен собственный домик, а также дала 10 советов, которые пригодятся при покупке земли.