«Кто достанет из кармана 100 миллионов?» Уральский застройщик — о том, как спасти памятники Екатеринбурга

Восстановление всех памятников архитектуры в Екатеринбурге обойдется по меньшей мере в 250 миллиардов рублей. Это как бюджет города пять раз подряд. Или как возвести 11 ледовых арен УГМК.

И это самые скромные оценки, потому что один объект можно восстановить за 30 миллионов рублей, а другой потребует все 2 миллиарда. Как все понимают, в бюджете уральской столицы таких денег нет, но они есть у бизнеса. Хотя с теми ограничениями, которые сейчас есть в законодательстве, едва ли предприниматели заинтересованы в освоении старых зданий.

На днях Общественная палата Екатеринбурга обсудила способы сохранения объектов культурного наследия. Одним из выступавших был руководитель девелоперских проектов компании «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин. Он предложил несколько шагов, чтобы спасти памятники уральской столицы.

Сколько стоит восстановить памятник

— По данным Управления охраны объектов культурного наследия (ОКН), в городе 851 памятник, — рассказал наш собеседник. — Из них 193 не эксплуатируются, являются руинами либо полностью утрачены. В частной собственности находится 131 объект. Все остальные либо на балансе мэрии и области, либо в федеральном ведении.

Общий бюджет на восстановление всех этих объектов можно оценить в сумму около 250 миллиардов рублей. Таких денег ни у какого городского бюджета нет.

В пример Евгений Мордовин привел деревянный особняк XIX века на Февральской Революции, 27. «УГМК-Застройщику» он обошелся в 30 миллионов рублей. За эти деньги обновили внутреннюю отделку, кровлю, завели современное отопление, воду, канализацию, заменили окна, сделали утепление. Но дом изначально был в хорошем состоянии. В то же время на Симановскую мельницу потратили около 500 миллионов, а «Синара Центр» на ВИЗ-бульваре обошелся в два миллиарда.

При этом программ по сохранению ОКН и мер стимулирования для инвесторов в Свердловской области нет. Была инициатива «Аренда памятника за 1 рубль», но ее не стало. Сейчас она распространяется лишь на несколько городов России, в том числе Казань и Санкт-Петербург.

Наш собеседник подчеркнул, что налоговое законодательство в плане восстановления памятников не дает льгот для бизнеса. Более того, нагрузка на владельца ОКН гораздо больше, чем если бы у него были обычные здания, потому что памятник стоит в разы больше, а налог на имущество нужно платить по тем же самым ставкам.

Сейчас основные затраты, связанные с содержанием памятника, — это его восстановление. Такие работы НДС не облагаются, но если вдруг здание захотят продать или сдать в аренду, то на все доходы будет действовать налогообложение.

Почему памятники — это иногда проблема

— Сегодня вокруг каждого ОКН есть защитная зона радиусом 100 метров, — объяснил Евгений Мордовин. — Она считается либо от стены, либо от границы земельного участка. Так каждый памятник формирует вокруг себя зону в 3 гектара, где запрещено любое строительство. То есть старое здание и сохранить не получается, но еще оно блокирует строительство и реконструкцию других объектов, а туда попадают и многоквартирные дома, и инженерные сети, и дороги. Вот мы и получаем не только руинированный памятник, но и такие же объекты вокруг него.

Чтобы заниматься объектами вокруг ОКН, нужны проекты работы, на которые в иной раз уходит по пять лет, подчеркнул глава «УГМК-Застройщик». Стоят они по пять миллионов рублей. Так и получается, что при средней площади памятников в 150–200 квадратных метров затраты на проектные работы составляют по 35–50 тысяч рублей на квадрат. Это в 25 раз выше затрат на проектирование нового жилого дома, которые оцениваются в две тысячи рублей.

— Выполнять такие работы с ОКН могут только аккредитованные Министерством культуры РФ лица, — уточнил наш собеседник. — На всю Россию сейчас таких всего 600 человек, а в Екатеринбурге — 10. С таким количеством памятников, с таким колоссальным объемом работ, конечно, все эти люди справиться не могут. Это приводит к увеличению сроков, к росту стоимости работ. Получается, даже если мы захотим заняться этими объектами, у нас нет специалистов.

Всё вместе это приводит к тому, что горожане видят разрушающиеся памятники, и это, само собой, вызывает негодование. Но собственникам выгоднее сносить здания, уничтожать их, потому что восстановление — это колоссальные затраты и ответственность, которые не каждый может себе позволить.

— В связи с этим мы вышли с предложением к Законодательному собранию области и к губернатору Евгению Куйвашеву, чтобы поменять законодательство в отношении памятников, — рассказал Евгений Мордовин. — В первую очередь мы предлагаем передать полномочия на проведение археологических исследований и исключения памятников, например которые уже утрачены, с федерального на региональный уровень. Этим может заниматься Минкульт либо глава области.

Полномочия по проведению историко-культурной экспертизы проектов, связанных с ОКН, можно передать компаниям, которые делают негосударственную экспертизу.

— У нас вся страна строится, появляются жилые дома, офисные, торговые центры. К ним разрабатываются проекты, которые проходят негосударственную экспертизу и получают официальное разрешение на строительство, — напомнил наш собеседник. — И этого достаточно. А в отношении памятника разрабатывать такие проекты могут только 600 экспертов.

Для предпринимателей также следует установить нулевую ставку НДС по операциям, связанным с продажей или сдачей в аренду ОКН.

Позволить компаниям включать затраты на восстановление памятников в состав прочих расходов и установить нулевую процентную ставку в отношении прибыли, получаемой от ОКН.

Понизить коэффициенты до 99% при определении кадастровой стоимости земельных участков под памятником.

— У нас земля что под памятником, что под магазином стоит одинаково, — объяснил наш собеседник. — Только магазин можно реконструировать, достраивать и увеличивать, а с памятником сделать ничего нельзя, но земля стоит столько же.

Также можно изменить размеры защитных зон вокруг старых зданий: в городе это может быть 15 метров, а за пределами населенного пункта — 30 метров.

— Мы также вышли с предложением к городской думе и мэру Алексею Орлову, чтобы создать стимулирующие меры для инвесторов, — пояснил глава «УГМК-Застройщик»

В числе предложений есть программа «Продажа памятника за 1 рубль», по которой на покупателя налагается обязательство сохранить и восстановить здание. Бизнес, по мнению нашего собеседника, можно привлекать земельными аукционами, по результатам которых победители обязуются восстановить ОКН.

— Если в Екатеринбурге по этой программе восстановить 100 или 200 памятников, неужели 200 гектаров не найти? — уточнил Евгений Мордовин. — Сегодня застройщики продвигают идеи реконструкции дорог, строительства школ и детских садиков, потому что они понимают: это выгодно.

Депутатам также предложили идею аудита всех памятников, чтобы найти утраченные и исключить их из списка, потому что даже на бумаге они влияют на городской облик. Кроме того, Евгений Мордовин выступил с идеей создать комиссию при Общественной палате Екатеринбурга по объектам культурного наследия, включить туда профильных экспертов, архитекторов, градостроителей и общественников.

— Мы часто слышим призывы сохранять и восстанавливать памятники, но кто этим будет заниматься? поинтересовался он.

Мы гуляем по Праге, Вене, Венеции и стараемся это делать в старой части города, мы не идем гулять по офисным центрам или жилым кварталам. В старой Европе мы заходим в памятник и видим, что кое-где открыто кафе, а где-то — магазинчик. И если памятник получает вторую жизнь, он радует всех.

Мы не раз писали, что мэрия пытается избавиться от памятников на своем балансе. Так, за 57 миллионов рублей продали историческое двухэтажное здание на Сакко и Ванцетти, 113. Также администрация выставила на аукцион объект культурного наследия на Сакко и Ванцетти, 69, который стоит рядом с элитным клубным домом «Тихвинъ». Дом вместе с землей оценили в 17,9 миллиона рублей.

Совсем недавно на торги выставили один из красивейших памятников — на Попова, 4. Напомним, в феврале депутаты гордумы утвердили список из 11 исторических зданий, которые мэрия выставит на аукцион. В их числе был дом купца П. Я. Сапожникова на Горького, 49. Его купила строительная компания «Брусника».