Сколько стоит и кому доступна загородная недвижимость: риелтор — о собственном доме за Екатеринбургом

Самоизоляция перевернула сознание людей. Сидеть сутками всей семьей в замкнутом пространстве без свежего воздуха, движения и зелени — после этого о жизни за городом начали мечтать даже те, кто раньше про это никогда не думал. Люди стали смотреть объявления, интересоваться, и для многих стало открытием, что загородный дом — это вовсе не такая уж недоступная роскошь, как раньше казалось. В конце 2019 — начале 2020 года он стоил примерно столько же, сколько хрущевка-двушка в Екатеринбурге — около 3,5 миллиона рублей.

Мы попросили Екатерину Торопову, директора агентства «Метражи», поделиться профессиональными наблюдениями. Кто покупает загородные дома, сколько они стоят и как можно получить плечо в виде ипотеки?

Спрос держится стабильно

Сразу оговорюсь, что эта статья — не аналитическая справка. Это мои наблюдения изнутри рынка как руководителя агентства недвижимости и строительной компании.

Весной и летом 2020 года недорогие готовые объекты на загородном рынке были раскуплены молниеносно. Люди продавали хрущевку и покупали дом зачастую без всякой доплаты. Стала активно заполняться ниша, о которой раньше не говорили — дома маленькой площади, 70–80 м².

Впрочем, пандемия не столько сформировала спрос, сколько стала катализатором. Тяга людей к жизни на природе за последние годы усилилась. Эту тенденцию вовремя почувствовали крупные застройщики, которые зашли на рынок загородки с успешными проектами поселков: Prinzip с поселком «Исток», «Атомстройкомлекс» с «Ливерпулем», «Проспект» с «Золотым камнем» и другие.

Что происходит сейчас? По сравнению с 2020 годом спрос несколько упал, но он всё равно намного выше, чем был до пандемии, и остается довольно стабильным. Цены тоже растут. Дом, который мы прошлым летом покупали за 3,5 миллиона рублей, теперь стоит 5 миллионов, цена некоторых садовых участков тоже поднялась на 30–40%. Иногда и больше. В прошлом году одни наши клиенты покупали участок с маленьким летним домиком в коллективном саду за 700 тысяч рублей. Нынешним летом они продали этот объект за 1,6 миллиона рублей (правда, с построенной баней).

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются недорогие дома за 4–5 миллионов рублей, за ними просто очередь стоит. А вот дома за 8–10 миллионов и выше уже не так востребованы. Они продаются дольше и уходят часто по себестоимости. Дорогие дома, от 12 миллионов рублей и выше, продаются так же, как и раньше — такая недвижимость всегда была штучным товаром.

Что тормозит развитие рынка

Государство хотя и разворачивается в сторону ИЖС, но очень медленно и неуклюже. Вспомните хотя бы пресловутую сельскую ипотеку. Странные лимиты, бесконечные согласования, массовые отказы, при этом активная реклама программы зимой, в самое «подходящее» время для стройки. Кто-то эту ипотеку, конечно, получил, но это мизер в масштабах страны.

Отсутствие инфраструктуры и нормальных сетей в недорогих коттеджных поселках — особая боль. Чаще всего загородные дома сегодня покупают семьи с детьми, и им нужны детские сады, школы, поликлиники. В большинстве коттеджных поселков этого, конечно, нет. Понятно, что люди приспосабливаются: кто-то возит детей в Екатеринбург, кто-то — в ближайший населенный пункт, но этот вопрос явно требует проработки и развития.

Отдельная проблема — сама возможность купить участок с домом или построиться самим. У большинства, кто хотел бы иметь дом за городом, нет для этого денег. Даже если есть городская квартира, расставаться с ней согласны не все — опять же из-за отсутствия нормальной инфраструктуры за городом.

Нужна городская прописка и возможность ходить в поликлиники, устраивать детей в хорошие детские сады и школы, водить на развивающие занятия. То есть продать городскую квартиру и купить дом — на это решаются многие, но далеко не все. Можно было бы взять дом в ипотеку, но удобных программ для этих целей крайне мало, несмотря на то что их предоставляют многие банки. Однако по факту они не всем доступны.

Ипотека на загородку

Большинство банков просят первоначальный взнос в 30–50%, которого у людей, как правило, нет. Кроме того, сам объект должен быть очень добротным и дорогим: из блока или кирпича, со всеми коммуникациями, отмежеван, построен на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС.

Банки понять можно. Они подстраховываются, потому что частный дом считается объектом с пониженной ликвидностью. Кредитные учреждения просто боятся связываться с загородными домами: их трудно оценить и будет трудно продать, если вдруг придется обращать взыскание на имущество заемщика. Впрочем, есть исключения. Это таунхаусы и типовые дома в коттеджных поселках — на них кредит дают охотнее.

Правда, есть ипотечная программа, которая реально работает — льготная семейная ипотека на строительство дома под 6% годовых. Программа появилась недавно, но уже несколько наших клиентов получили кредит и скоро начнут строиться. Пока такую ипотеку выдает только один банк — «ДОМ.РФ». Жаль, что предназначена она не для всех семей, а только для тех, где есть дети, родившиеся после 1 января 2018 года, или дети-инвалиды.

Напоследок

Несмотря то что рынок ИЖС развит пока слабо, люди не сдаются. Те, кто мечтает жить за городом, используют для этого все существующие возможности: продают городскую недвижимость, берут потребительские кредиты на стройку (хотя сейчас это чрезвычайно рискованно), ипотеку на готовое жилье или семейную ипотеку.

Причем это не миллионеры, а обычные среднестатистические семьи. Среди наших клиентов много семей, которые переехали за город и завели целое приусадебное хозяйство: выращивают овощи, разводят кур, некоторые даже коз. Очевидно, что это новая серьезная тенденция, и хотелось бы, конечно, чтобы эту тенденцию поддержало и государство.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество, чтобы никто не оказался обижен, и как при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жильё.

Эксперт составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купить жилье, прочитайте, на что в первую очередь нужно обращать внимание.