Как изменятся цены на жилье после продления семейной ипотеки до 2023 года? Отвечает риелтор из Екатеринбурга

Премьер-министр России Михаил Мишустин продлил семейную ипотеку до 2023 года. Для многих молодых родителей в свое время она стала серьезным подспорьем тому, чтобы обзавестись собственным жильем. Однако с тех пор, как программу запустили, она успела претерпеть несколько ключевых изменений.

Сегодня многие не знают актуальных условий: кому эта программа доступна, можно ли купить несколько квартир на эти деньги (спойлер: да, можно) и где здесь подводные камни. Мы попросили Екатерину Торопову, директора агентства «Метражи», рассказать об условиях, а заодно ответить на самые популярные вопросы о семейной ипотеке.

Кому и сколько дают денег?

Кому дают: семьям с детьми, у которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года — даже если он единственный. Вторая категория — семьи, где растет ребенок-инвалид. Дата его рождения не имеет значения, семья всё равно имеет право на льготную ипотеку. Усыновленные дети тоже считаются, если они подходят под вышеперечисленные условия.

Ставка: льготный процент для семейной ипотеки — 6%, разницу между обычной и льготной ставкой банку компенсирует государство. Но банки еще и сами снижают ее, пытаясь привлечь клиентов.

На что дают: на покупку новостройки или на строительство частного дома. Кредит на первичное жилье выдает большинство банков, на земельный участок и строительство — только «Банк ДОМ.РФ».

Первоначальный взнос: от 15% — и для новостроек, и для ИЖС. При этом «ДОМ.РФ», если земельный участок находится в собственности клиента и есть желание построить на нем дом, принимает материнский капитал в счет первоначального взноса. Если сумма МСК покрывает 15% от стоимости строительства дома, личных денег не нужно вносить совсем.

Максимальный лимит кредита: для нашего региона — 6 миллионов рублей.

Ставка фиксированная или переменная?

Постоянная, фиксируется на весь срок ипотеки.

Можно ли рефинансировать свой кредит по этой программе?

Если вы подходите под условия семейной ипотеки — конечно. Допустим, вы покупали новостройку в 2017 году, а после 2018 года у вас родился ребенок. В этом случае рефинансировать ипотеку не только можно, а даже крайне желательно, потому что таких низких ставок государство потом может больше и не предложить.

Правда, тут есть существенное ограничение: квартира изначально должна быть куплена у юридического лица (застройщика) по ДДУ или договору купли-продажи.

Кстати, в некоторых банках рефинансироваться по семейной ипотеке можно, даже если вы брали раньше льготную ипотеку по господдержке под 6,5%.

По семейной ипотеке можно купить только один объект?

Нет, количество объектов законом никак не ограничивается. У нас были клиенты, которые купили по программе семейной ипотеки сразу три новостройки под 5%. Тут надо смотреть на ваши задачи и финансовые возможности.

В рекламе мелькают ставки на семейную ипотеку от 1% годовых. В чём подвох?

Это совместные акции от банков и застройщиков. Обычно такие супернизкие ставки действуют только на время строительства, потом ставка возвращается к обычным для семейной ипотеки 5–6%. Здесь надо садиться и всё тщательно считать, потому что часто акции распространяются только на определенные ЖК или определенных застройщиков. Подойдет вам это или нет, можно выяснить только путем тщательного анализа и подсчетов.

Земельный участок под строительство можно купить любой?

Участок должен быть расположен на землях, которые имеют категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования ИЖС.

Кроме того, участок должен быть:

• в собственности продавца (не в аренде);

• площадью не менее 5 соток;

• без капитальных строений.
  

На дощатый туалет или сарай банк еще посмотрит сквозь пальцы, а вот баня на фундаменте уже станет проблемой. У нас был недавно случай в практике, когда пришлось частично разбирать баню, чтобы выдать ее за недострой. После одобрения объекта банком ее собрали обратно. Участок в итоге купили, но это стоило и времени, и нервов, и финансовых затрат на демонтаж и монтаж. Поэтому — обращайте внимание на строения.

Строить можно самому?

Нет, должен быть застройщик-подрядчик, а у него, в свою очередь, должна быть аккредитация от банка (в данном случае — от «ДОМ.РФ»).

Такое же требование было и в программе сельской ипотеки. Но сельская ипотека работала с большим скрипом, это был совершенно сырой, непродуманный продукт. Я до сих пор не могу понять, почему наиболее активно эту программу рекламировали в зимние месяцы. Кто зимой будет брать ипотеку на строительство? Много было других подобных странностей.

Семейная ипотека, на удивление, работает. Я руковожу еще и строительной компанией, поэтому точно знаю: по этой программе и аккредитуют застройщиков без особых проволочек, и сметы согласовывают.

Надо ли ожидать нового витка цен из-за этой льготной программы?

Едва ли. Я думаю, что семейная ипотека не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Она хоть и называется семейной, на самом деле оставляет «за бортом» значительную часть семей — тех, у кого дети родились до 2018 года.

Конечно, сейчас активизируются молодые семьи с одним ребенком, но и они не поменяют рынок. Такие семьи, как правило, ищут готовое жилье, чтобы не оплачивать два года одновременно аренду и ипотеку. Им нужно сразу переехать и жить, поэтому они часто предпочитают вторичку. Финансовое положение таких семей, по статистике, не очень стабильное: опыт только нарабатывается, зарплаты стартовые. Кроме того, если ребенок совсем маленький, то обычно работает только один родитель. Да, есть молодые семьи со стабильным высоким доходом, готовые инвестировать в недвижимость, но это совсем небольшой процент.

Все же понимают, что семейная ипотека — это просто инструмент для умеренного поддержания строительного рынка и стимулирования рождаемости. Но тем, кто под эту программу подходит, я рекомендую не терять времени. Неизвестно, продлят ли ее дальше, условия по ней хорошие. Даже кредитные лимиты здесь не снизились, как у льготной ипотеки, а остались прежними: для нашего региона — 6 млн рублей. На эти деньги можно подобрать очень даже хороший вариант.

В чем смысл льготы, если выгоду от низкой ставки съедает рост цен?

Если вы хотите купить новостройку, то смысл определенно есть, потому что цены на новостройки уже, к сожалению, не упадут. Пока можно купить новое жилье под такой низкий процент, этим надо пользоваться.

Для многодетных семей это вообще отличная возможность. Учитывая то, что на первого или второго ребенка дают маткапитал, а на третьего — 450 тысяч на погашение ипотеки плюс региональный капитал в 141 тысячу рублей, этими деньгами можно гасить кредит хоть на квартиру, хоть на дом. Правда, с маткапиталом надо быть очень осторожными, а вот остальные деньги можно вкладывать смело: в этом случае не требуют выделять детские доли.

Плюс семейная ипотека дает возможность построить дом. Сейчас с ипотечным кредитованием загородного жилья дела на рынке обстоят очень плохо, нормальные программы практически отсутствуют, и семейная ипотека для многих стала глотком свежего воздуха.

С моей точки зрения, семейная ипотека на сегодняшний день — самый выгодный кредитный продукт. Очень жаль, что он предназначен не для всех семей.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество, чтобы никто не оказался обижен, и как при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купить жилье, прочитайте, на что в первую очередь нужно обращать внимание.