Как выбрать землю под строительство дома, чтобы потом не пожалеть? 10 советов екатеринбургского риелтора

В прошлом году спрос на загородное жилье резко подскочил, и, даже несмотря на то что цены на стройматериалы взлетели, спрос остается высоким. В частности, благодаря программе семейной ипотеки, которую сейчас выдают и на возведение индивидуальных жилых домов. В этом свете многие увидели отличную альтернативу выходным в городе (особенно когда погода бьет температурные рекорды).

Но как выбрать землю, чтобы на ней построить комфортный дом? На что ориентироваться, какие объекты допустимы? Чем грозит возведение дома у леса или озера? Мы попросили директора агентства недвижимости «Метражи» Екатерину Торопову дать советы тем, кто внезапно решил обосноваться за городом.

1. Направление

Логично выбрать то направление, откуда вам будет проще добираться до работы, а детей довозить до садика, школы или кружков. Если вы живете на Вторчермете, выбирайте участок по Полевскому тракту: Горный Щит, Курганово. Живете на Ботанике — смотрите в сторону Челябинского тракта, живете в Пионерском поселке — ищите участок в районе Березовского, и так далее.

Смысл в том, чтобы минимизировать время на дорогу. Стояние в городских пробках в часы пик, прежде чем выехать на трассу, занимает много времени и сильно изматывает.

2. Расстояние до города

Это расстояние будет влиять на время и стоимость любой поездки, причем не только вашей. Ведь уже сама стройка предполагает постоянные разъезды: доставка строительных материалов, дорога для рабочих, вызов спецтехники, доставка мебели.

Чем больше будет расстояние до города, тем дороже всё это обойдется. Да и вам самим придется ездить на стройку каждый день: принимать товар, контролировать, организовывать строительные и отделочные процессы. Каждый километр от Екатеринбурга до вашего будущего дома влетит в копеечку.

3. Категория земель

Строить жилой дом можно только на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС. Иногда можно рассмотреть земли сельхозназначения, но там всего два вида разрешенного использования, которые нам подходят: садоводство и личное подсобное хозяйство. Но стоит иметь в виду, что в таком случае дом можно будет только зарегистрировать, прописаться в нем невозможно.

Никакие другие категории и виды земель для строительства жилого дома не подходят. И лучше с этим не экспериментируйте. Вспомните Балтым, где часть жителей купили себе участки, построили дома и теперь не могут их зарегистрировать, потому что у тех земель, на которых они построились, категория — земли сельскохозяйственного назначения, а разрешенное использование — сельхозпроизводство.

Да, все понимают, что в перспективе там будет жилая застройка и по стратегии развития этот участок будет включен в территорию города, но, когда это произойдет, непонятно. А люди сейчас живут в домах, которые по закону считаются нелегальными постройками.

Тема серьезная, и я еще напишу об этом подробнее, а пока скажу: перед строительством обязательно берите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Там о вашем земельном участке будет написано всё. А еще лучше подайте в администрацию уведомление о планируемом строительстве и получите разрешение. Хотя сейчас по «дачной амнистии» можно этого не делать, но практика показывает, что этот путь самый надежный и безопасный.

4. Тип организации

Чаще всего люди строятся либо в деревнях (поселках, маленьких городах), либо в коттеджных поселках. Лично мне больше по душе первый вариант, но многие клиенты предпочитают именно коттеджные поселки. Им важно, чтобы была охрана, вывозили снег, были детские площадки, проводили для жителей какие-то мероприятия.

Хорошо организованная жизнь, какая описана в рекламных буклетах, бывает только в дорогих поселках. Бюджетные варианты коттеджных поселков тоже есть, но хороших из них единицы. В общем, в любом случае надо ехать и подробно спрашивать соседей, как им живется.

Плюс смотрите инфраструктуру. Естественно, что для разных людей важны разные вещи: например, кто-то собирается отдавать детей в местные садики и школы, тогда надо смотреть именно эти объекты, заранее узнать заполняемость. А другие родители возят детей в Екатеринбург, и им достаточно продуктового магазина и аптеки.

5. Сам участок

Хотите жить у самого озера или на опушке леса? Это красиво и романтично, но подумайте вот о чем. Если дом на берегу водоема, то, скорее всего, грунтовые воды окажутся совсем рядом. В этом случае у вас возможны проблемы с вечно сырым подвалом, помещениями для хранения овощей, с установкой дополнительных дренажных систем на участке (кстати, делать их лучше заранее, пока дом еще не построен).

Если дом возле леса, то к вам в гости наверняка будут наведываться зверьки. Особенно бывает неприятно, когда на участке надолго поселяются кроты и землеройки, которые потом каждый год портят урожай. А лесные пожары? Вы уверены, что сможете защитить свой дом в таком случае?

Идеальный вариант — участок на высоком, сухом, не болотистом месте. Смотрите, какие деревья здесь растут: сосны любят сухие участки, березы часто растут на болотах. Предпочтителен ровный участок, без рвов и пригорков, квадратной формы. Проверьте, какая на участке земля: глина или чернозем.

6. Межевание

Узнайте, отмежеваны ли участки — и ваш, и соседние. Если вы строите дом в ипотеку (сейчас это возможно), то банк будет требовать определения границ участка, и тут часто бывает вот что. Вы приглашаете кадастрового инженера, он отмежевывает ваш участок — а потом оказывается, что вы пересекаете границы соседнего участка.

Иногда это бывает из-за ошибки кадастрового инженера, но чаще из-за того, что соседние участки не отмежеваны и границы у них условны. Тут придется договариваться с соседями. Не все из них соглашаются тратиться на межевание, часто покупателю приходится делать это за свой счет, а иногда и вовсе доплачивать за принципиальное согласие соседа определить границы территории.

Потому что банк сообщит вам об этом в последний момент, и вы потеряете время, за которое вы могли бы уже договориться с соседями и урегулировать ситуацию.

7. Объекты рядом

Обратите внимание на объекты федерального значения в этом районе. Рядом может быть железная дорога или завод, полигон по переработке отходов, очистные сооружения, организованные карьеры для добычи полезных ископаемых. Важно заранее проанализировать, с чем придется в этих случаях столкнуться: шум, пыль, грязь, возможные выбросы и т. д. Если есть возможность, лучше выбирать более тихие и спокойные места.

8. Коммуникации

Построить дом будет намного проще и дешевле в обжитом месте, чем в чистом поле. Убедитесь в том, что все необходимые вам коммуникации проходят рядом и для вас это не станет одной большой проблемой.

Уточните у продавца и соседей, как обстоят дела с электричеством, не будет ли сложностей с вводом в дом. Заранее продумайте, возможно ли подключиться к центральной канализации или нужно будет устанавливать автоматические очистные станции. Обязательно задайте вопрос по питьевой воде: нужна ли скважина и на какой глубине в этом месте идет хорошая вода.

9. Улица

Какие подъездные пути ведут к участку, есть ли асфальтированная или просто хорошая грунтовая дорога, освещение на улице? Сможет ли заехать на участок большая техника, привезти блоки, бетон? Всё это надо смотреть и рассчитывать сразу. Когда начнется строительство, думать о подъездных путях будет уже поздно.

10. Соседи

Хорошо бы сразу познакомиться с будущими соседями. Если вы тут поселитесь, то с ними придется общаться постоянно, и от этого тоже будет зависеть ваше комфортное или некомфортное проживание. Выбирайте соседей. Со временем вы поймете, как это важно. Можно объединить усилия и дружно сделать общий забор, общие подъездные пути — а можно жить как враги.

Конечно, это далеко не все факторы, на которые надо обращать внимание при покупке участка, мы рассмотрели только самые основные. И напоследок посоветую: всегда оценивайте ликвидность участка. Даже если вы покупаете участок, дом, квартиру с намерением поселиться там не навсегда — все равно думайте, удастся ли этот объект потом продать. Жизнь — штука сложная и повернуться может как угодно.

P. S. Моим комментаторам. Дорогие мои! Пожалуйста, обратите внимание на то, что рубрика «Мнение» на Е1.RU, где я и публикуюсь, бесплатная. Если вам есть чем поделиться с читателями, делитесь. Думаете, что риелтор — бесполезная профессия? Ну так напишите об этом. Но не в виде анонимного комментария: «Всех риелторов на плаху», а статью в свою колонку. Всякое мнение достойно уважения, если оно аргументировано. Давайте дискутировать уж тогда серьезно и по существу.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество, чтобы никто не оказался обижен, и как при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт составила подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купить жилье, прочитайте, на что в первую очередь нужно обращать внимание.