«Ваша квартира арестована, а вы и не знаете». Екатеринбургский риелтор — о том, каких сюрпризов ждать от приставов

Вы можете проживать в квартире или доме, но даже не знать, что ваше жилище находится под арестом. С осени 2020 года это стало повальной практикой. Приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф, будь то просрочка за коммуналку или неоплаченный штраф за непристегнутый ремень. Всё это выясняется только в момент продажи, которая затягивается на долгие месяцы.

Почему арестовывают жилье? Как это происходит и как узнать о такой неприятности? И главное — как решить эту проблему? Мы попросили директора агентства недвижимости «Метражи» Екатерину Торопову дать советы тем, кто внезапно узнал об арестованном имуществе.

Накануне мы опять с этим столкнулись. Клиенты полностью погасили ипотеку, сняли обременение с квартиры и хотели выставить ее на продажу. Не тут-то было. Выписка из ЕГРН показала, что квартира арестована, то есть наложен запрет на распоряжение имуществом. Продать ее прямо сейчас невозможно, надо разбираться.

Эта ситуация, к сожалению, стала типичной. Мы уже не удивляемся: за последний год привыкли, что 20–30% сделок осложняется разбирательством с судебными приставами.

Что происходит?

Недвижимость могут арестовывать по разным причинам, но чаще всего за долги — любые: просрочки по ипотеке и другим кредитам, неуплаченные налоги и штрафы, алименты.

Но если в первой половине 2020 года мы не замечали в нашей практике особого роста количества арестованных объектов, то во второй половине, осенью, начался просто вал.

Возможно, это связано с тем, что летом 2020 года был принят Федеральный закон № 215-ФЗ о взыскании просроченной задолженности в условиях пандемии. Этот закон запретил приставам выезжать к должникам домой и арестовывать имущество, но оставил «запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации». То есть позволил дистанционно арестовывать недвижимость и автомобили.

Вероятно, этим разрешением приставы и начали активно пользоваться. Причем порой не соблюдая никаких принципов соразмерности и налагая аресты за маленькие задолженности. Вот свежие случаи из практики:

• Задолженность по коммуналке 4 тысячи рублей — наложен арест на квартиру, которая стоит больше 5 млн рублей;

• Штраф в ГИБДД 1 тысяча рублей — арестовали дом с земельным участком;

• Транспортный налог 5 тысяч рублей — в аресте квартира стоимостью 4 миллиона.

Иногда это делается в нарушение всяких сроков. Нашей сотруднице пришло уведомление о том, что ее машину арестовали, при этом пристав не дал ни дня, чтобы удовлетворить взыскание и погасить долг деньгами. А долг, кстати, — 500 рублей штрафа в ГИБДД.

Я сейчас не обвиняю всех приставов подряд. Мне несколько раз встречались среди них очень ответственные и порядочные люди. Учитывая, как они перегружены, остаться в этих условиях человеком и делать хорошо свою работу — это подвиг. Но факт остается фактом: аресты на недвижимость сейчас накладываются очень легко и зачастую без достаточных оснований.

И я уже не говорю о том, что бывают ошибки.

Клиентка родом из Челябинска, жила в Питере, квартиру продавала в Екатеринбурге. Найти приставов, которые допустили ошибку, связаться с ними в условиях пандемии, доказать им всё — это был тот еще квест.

Арест за спиной у должника?

Чаще всего должник знает о том, что он должник. Особенно если речь идет о сравнительно молодых людях, которые умеют пользоваться электронными сервисами. На тех же Госуслугах данные о штрафах показываются в личном кабинете прямо на главной странице.

Но иногда человек может быть не в курсе, что он что-то должен, а тем временем на него подают в суд, разворачивают исполнительное производство и накладывают арест на недвижимость.

Например, женщина долгое время была собственницей небольшого помещения в офисном центре, а потом решила это помещение продать. Она была до крайности изумлена тем, что офис ее находится в аресте. Стали разбираться, а на ней числится долг за фактическое пользование земельным участком.

Оказалось, что земля под офисным центром осталась муниципальной. Владельцы офисов должны были либо оформить ее в собственность и платить земельный налог, либо арендовать. Ни то ни другое оформлено не было. Управляющая компания от решения проблемы самоустранилась, и администрация подала на собственников в суд. Он вынес заочное решение, а приставы арестовали у женщины всё имущество: квартиру, машину, сад и деньги на счетах.

В этом деле, конечно, много было разных странностей и вопросов. Например, долг изначально был определен неправильно: вместо 20 тысяч — 120 тысяч рублей, только потом при вмешательстве профессионального юриста его удалось возвратить к исходной цифре. Но факт остается фактом. Женщина не знала, что была должником, и арест недвижимости стал для нее полной неожиданностью.

Поэтому нелишне будет регулярно заходить на Госуслуги или на сайт ФНС, проверять свои задолженности и иногда заглядывать в банк исполнительных производств: там по Ф. И. О. и дате рождения можно посмотреть, имеется ли в отношении вас исполнительное производство, то есть занимаются ли приставы каким-либо вашим долгом.

Как продается квартира «под арестом»?

Сразу оговорюсь, что мы сейчас говорим о неожиданных арестах за небольшие задолженности. Если сумма долга большая, там будут совсем другие решения.

1. Заказываем выписку из ЕГРН. Если собираетесь продавать квартиру, то выписку всегда заказывайте заранее: на решение возможных проблем понадобится время.

2. Узнаём причину ареста. В выписке ЕГРН указывается дата и номер постановления, отдел ФССП или суд, который наложил арест. Само решение о взыскании можно посмотреть на сайте суда того района, где вы прописаны. В разделе «Судебное делопроизводство» есть поиск судебных дел, в том числе по фамилии. Из решения суда, кстати, можно узнать и о других мерах взыскания, если они на вас наложены — например, об аресте машины.

3. Погашаем задолженность. Чем быстрее, тем лучше. Пока ваша оплата дойдет до судебных приставов, пока они перенаправят ее куда надо, может пройти много времени. Важно, чтобы долг списали весь, даже копейка в этом случае имеет значение. У нас был случай, когда банки отказывали клиенту в ипотеке, потому что за ним числилось восемь копеек долга.

4. Теребим судебных приставов. Это не шутка. Судебные приставы сейчас очень перегружены, и до вашего дела руки у них могут дойти через месяц-полтора. И имейте в виду: дозвониться до судебного пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами. Да, время. Да, очереди. Но это единственный способ ускорить дело: что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.

5. Получаем «чистую» выписку из ЕГРН. Параллельно со всем этим предпринимаем необходимые действия для продажи квартиры: готовим документы, проводим предпродажную подготовку, мониторим рынок, начинаем искать покупателей. И делаем всё, чтобы арест сняли как можно быстрее.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество, чтобы никто не оказался обижен, и как при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт прописала подробную инструкцию о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок.

Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купить жилье, прочитайте, на что в первую очередь нужно обращать внимание.