Цены скоро будут снижаться: риелтор рассказала, кому важно поторопиться с продажей квартиры

Недавно Центробанк поднял ключевую ставку до 6,5%. Как показывает практика, за этим следуют изменения в ипотеке и ценах на недвижимость. Однако имеет ли смысл сейчас покупать квартиру? Увидим ли мы еще щедрые предложения? И что будет со стоимостью квадратного метра?

Постоянный колумнист E1.RU и директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова по просьбе редакции рассказала, чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время. Спойлер: с продажей лучше поторопиться.

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости — это не что-то из ряда вон выходящее, всё это мы уже проходили в прошлые кризисы. Ключевая ставка станет дороже, спрос уменьшится, часть людей предпочтет держать деньги на вкладах. Банки тоже поднимут ставки по процентам, а цены на вторичку постепенно поползут вниз.

Экономика циклична. В том числе и кризисы. Конечно, каждый раз он сопровождается своей общественно-политической подоплекой. И в этом смысле 2020-й пандемийный год стал уникальным. Тем не менее всегда есть общие черты.

2008–2010 годы. Последствия ипотечного кризиса в США, упадок в Греции, цены на нефть, обвал рубля. Тогда в начале истории ставки по ипотеке сильно снизились: от 14 до 8% годовых.

Но постепенно рынок вошел в стагнацию, и к октябрю 2009 года цены на екатеринбургскую вторичку снизились на 20%. Понятно, что на какие-то объекты больше, на какие-то меньше.

2014–2015 годы. Присоединение Крыма, санкции и контрсанкции. В декабре 2014 года ключевую ставку подняли до 17%! Хорошо помню этот день: банки заставляли расторгать только что подписанные кредитные договоры (мы тогда работали по ставкам 9–10%), ипотечные сделки сыпались одна за другой.

Люди кинулись вкладывать деньги: кто-то покупал утюги, кто-то заводы-пароходы, кто-то квартиры и комнаты. Тем, кто в январе 2015 года хотел инвестировать в недвижимость и советовался со мной, я рекомендовала подождать несколько месяцев. Через полгода цены поползли вниз и к лету 2017 года опустились на 15%.

Что происходит сейчас

Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.

Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.

И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.

Поэтому снижение будет. Думаю, что через 1–2 месяца начнется «застой»: рынок недвижимости очень инертный, для снижения нужно, чтобы он наполнился объектами и срок их экспозиции (время с момента выставления на витрину до ее продажи. — Прим. ред.) составлял 3–4 месяца.

Коллеги из Москвы и Питера говорят, что они уже почувствовали отток покупателей и цены начали потихоньку снижаться. Особая ситуация в Краснодаре и Сочи, цены там зашкаливают и охлаждения пока не наблюдается, но это тоже временно.

Будут ли дешеветь новостройки?

Вряд ли. Скорее всего, они будут просто стагнировать или даже расти, медленно, но тем не менее. Счета эскроу, недостаток рабочей силы, резко подорожавшие стройматериалы: всё это не способствует снижению цены на первичном рынке жилья.

Да, объем государственной поддержки для застройщиков в этом году снизился. Но я думаю, они были к этому готовы. Строители, которые на рынке не первый год и пережили два кризиса, многому научены: в момент подъема рынка они аккумулируют средства, вкладывают их в новые участки, чтобы спокойно пережить падение спроса. Думаю, ажиотажный год позволил многим застройщикам сформировать финансовую подушку, поэтому по ценам проседать они не будут.

Время продавать?

Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет 3–4 года. Поэтому если кто-то собирался продавать или обменивать жилье, надо успевать. Особенно это касается неликвидных объектов: первый и последний этаж, отдаленные районы (Елизавет, Химмаш). Они быстрее всех потеряют в цене. За пару лет цена на такие объекты может постепенно снизиться на 15–20%.

Если еще этой весной квартиры улетали по завышенным ценам, то уже сейчас покупатели активно и успешно торгуются. На днях мы продали квартиру в Пионерском поселке, ее рыночная стоимость около 7,5 млн рублей. Покупатели попросили выставить за 8 миллионов: в квартире свежий ремонт, очень хорошее состояние.

Первый покупатель предложил нам 7,7 млн. Я клиентам говорю: соглашаемся, это отличная цена! Но собственники решили подождать более щедрое предложение — у них в запасе был месяц. К сожалению, судьба оказалась переменчива. Мы продали квартиру за 7,5 млн рублей. И это ясный звоночек: пузырь на рынке недвижимости начинает сдуваться.

Продавайте, потому что ждать «своего» покупателя на падающем рынке — себе дороже.

Если хотите обменять квартиру

Смотря на что. На новостройку — да, поторопитесь, пока еще можно продать дороже, чтобы доплата за новое жилье была меньше. На вторичку — очень хорошо подумайте. С одной стороны, можно воспользоваться нынешней ситуацией. То есть при продаже взять максимальную цену, немного подождать, пока рынок скорректируется, и выбрать в срочной продаже что-то подешевле. Кстати, сейчас хорошее время для обмена на Москву или Питер: у нас цены еще высокие, у них уже снижаются.

Но, как правило, делать обмены на высоком рынке, особенно если нужна доплата, — это невыгодно. Вот конкретный пример. Возьмем дом улучшенной планировки в том же Пионерском (люблю я этот район), обычную панельку-девятиэтажку. Сейчас «однушка» там стоит примерно 3,2 млн рублей, «двушка» — около 4 млн. Если вы соберетесь расширяться, вам надо будет доплатить около 800 тысяч рублей.

Теперь возьмем ситуацию, когда рынок снизился и достиг своего дна, скажем, через полтора-два года. Такая же «однушка» будет стоить 2,7 млн рублей, а двушка — 3,2 млн рублей. В этом случае при обмене доплатить надо будет 500 тысяч рублей, на 300 тысяч меньше, чем в первом примере.

Но это опять же, если не случится чего-то экстраординарного и неожиданного. А в нашей стране это запросто может быть. Поэтому если вы хотите не инвестировать, а решить вопрос с жильем, то решайтесь.

Сюда же относятся случаи, когда человек долгое время снимает квартиру и задумывается о своем жилье. Очень часто разумнее купить и не ждать лучших времен, я об этом писала отдельную статью. Но здесь, конечно, надо всё очень тщательно просчитывать.

Как подготовиться к сделке

Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:

1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.

2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.

У нас был случай. Продавали квартиру в ЖК «Мечта», ее арендовал молодой человек, холостяк. Покупатели смотрели, но до договора не доходило. Потом он съехал, вместо него поселилась девушка, и, хотя ее предупреждали, что квартира продается, она навела красоту: повесила шторки, поставила вазочки. Мы продали эту квартиру после первого же показа.

Вместо вывода

Я не аналитик и просто рассуждаю, исходя из своего немалого опыта на рынке недвижимости. Что будет происходить в ближайшие несколько лет, покажет время — возможно, всё повернется так, как никто не ожидал. Но если мои наблюдения и рассуждения кому-то принесут пользу, я буду рада.

Почитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт прописала подробную инструкцию и о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок. Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами. А если кто-то всё же решился купить жилье, почитайте о том, на что в первую очередь нужно обращать внимание.