Ищем недостатки, заполняем чек-лист. Как оценить состояние вторичной квартиры: объясняет риелтор

Покупка квартиры у собственника гораздо сложнее, чем приобретение жилья непосредственно от застройщика. Помимо юридических моментов, нужно едва ли не досконально изучить каждый квадратный метр нового жилья, чтобы не получить кота в мешке. Подводных камней здесь предостаточно.

По просьбе E1.RU директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова составила самый простой чек-лист того, на что нужно обращать внимание, когда собираешься брать жилье с рук.

Покупка вторичной недвижимости — это особые риски, для описания которых, по-хорошему, нужно написать книгу. Как найти объект, как общаться с продавцом, как подавать заявку на ипотеку, какие документы просить, как обойти при покупке возможные подводные камни и многое другое. Если не найдете ответы в этом материале, пишите вопросы в комментариях.

Сегодня поговорим о самых очевидных вещах, на которые нужно обращать внимание, когда вы едете смотреть квартиру. Чтобы гораздо проще проходил осмотр, мы составили для вас таблицу, которую можно брать с собой в поездку. Посмотреть ее можно по ссылке или скачать в конце материала.

Дом и то, что вокруг

Вы, конечно, по картам заранее посмотрели, в каком месте располагается дом: есть ли рядом остановки транспорта, магазины, далеко ли до больниц, школ и детских садов. На всякий случай узнали сводки новостей по району за последние месяцы, спокойно там или нет. Это никогда лишним не бывает.

Теперь, когда вы приехали лично — посмотрите внимательно и на сам дом, и на то, в каком окружении он находится. Какие рядом дома, заведения, нет ли шумных общежитий или ночных ресторанов, есть ли (и работают ли) фонари, существуют ли нормальные пешеходные дорожки, удобно ли добираться до остановок.

Смотреть дом и квартиру лучше как минимум дважды: днем и поздно вечером. Днем можно всё хорошо рассмотреть в самой квартире, а вот вечером вы увидите во всей красе и двор, и всё окружение.

Обязательно проверьте, удобно ли подъезжать к дому. В Екатеринбурге за последние три года многие улицы перевели в односторонний режим движения, и сейчас собственникам квартир, чтобы попасть домой, приходится тратить больше и бензина, и времени.

Двор

Типичная история: в объявлении было написано «закрытый двор», а по факту ничего подобного и в помине нет. Конечно, бывает, что закрытый двор только планируют сделать на самом деле, но это редко. Поспрашивайте соседей, они точно знают.

Посмотрите, достаточно ли мест для парковки автомобилей. Опять же: приезжайте вечером, когда все жители уже дома, картина будет наглядная.

Оцените, в каком состоянии детские площадки, ухожены они или находятся в удручающем состоянии? Даже поверхностный взгляд скажет многое: есть ли тут хозяин (управляющая компания или ТСЖ) и какой он.

Пока вы еще во дворе, посмотрите на окна и лоджии ваших потенциальных соседей. Аккуратность и хозяйственность (или наоборот) бросаются в глаза уже на этом этапе и позволяют сделать некоторый вывод о социальном благополучии людей, которые здесь живут.

Подъезд

Есть ли домофон и работает ли он? Давно ли был сделан ремонт, в каком виде стены и потолки, лестничные проемы и лифты, много ли мусора? Опять же: обратите внимание на входные двери соседей, возможно, рядом с вами будет жить неблагополучная семья.

Квартира

Наконец, входим в квартиру. Проверяйте всё очень тщательно. Вы ведь понимаете, что обо всех недостатках квартиры лучше знать сразу. Так вы сможете прикинуть стоимость ремонта (и, кстати, сразу попросить у продавца скидку), а некоторые недостатки могут быть настолько существенными, что вы передумаете покупать этот объект.

Начнем с коммуникаций.

Вода и отопление

Конечно, спросите у хозяев, тепло ли в квартире. Но не полагайтесь на их ответ на 100%, внимательно анализируйте всё, что видите. Если вас уверяют, что тепло, но в комнатах стоят обогреватели — это повод насторожиться. Потрогайте батареи, снимите обувь и пройдите по полу, постойте рядом с окнами и проверьте, дует оттуда или нет.

В ванной посмотрите, хороший ли напор в кранах, достаточно ли у воды высокая температура, какой у нее цвет и запах. Не поленитесь заглянуть под ванну и посмотреть, нет ли протечек, а также ржавых подтеков рядом с техническими соединениями, не деформированы ли сварочные швы и система креплений.

Электричество

Попросите на 5 минут включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов — проверьте, не выбивает ли автоматы. Посмотрите, работают ли розетки и выключатели, нет ли признаков нагара. Естественно, узнайте, как давно меняли электрическую проводку. Если она старая, то в ближайшее время ее придется менять, и расходы лягут уже на ваши плечи.

Вентиляция

Есть простой и рабочий способ проверить, хорошая ли в помещении вентиляция. Откройте окно и приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги, он должен к ней притянуться потоком воздуха. Если лист падает, значит, вентиляция здесь никакая. Кроме того, на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.

Стены и потолок

Последний этаж, особенно в хрущевках и брежневках, часто страдает от протечек крыши. И лучше об этом знать заранее. Впрочем, трудно ожидать от продавцов, что они честно вам всё расскажут, поэтому смотрите во все глаза. Следы подтеков на потолке, трещины, отслоившаяся штукатурка — очень подозрительны с точки зрения подтоплений.

То же касается и стен. Вообще, продавцы «мокрых» квартир всегда стараются это скрыть и перед продажей часто наклеивают новые обои. Поэтому свежий ремонт или вздутые участки обоев должны обострить вашу бдительность: трогайте обои руками, внимательно осматривайте стены, особенно углы. Мы иногда таким образом обнаруживали в углах влагу и даже плесень.

Пол

Смотрим, ровный ли пол, не скрипит и не проседает ли он при ходьбе. Важно знать, что находится под линолеумом, ламинатом или плиткой: железобетонные плиты, лаги из дерева или стяжка? От этого зависит стоимость ремонта в будущем. Чтобы узнать, нет ли под керамической плиткой пустот, пол нужно простучать.

Окна и балкон

Если дом старый и окна не поменяны, сразу просите хорошую скидку: поставить новые стеклопакеты вам обойдется в круглую сумму. Если окна сравнительно новые и балкон застеклен, проверяйте, не протекают ли рамы. Посмотрите, есть ли на балконе или по периметру окон следы разводов, плесень или подтеки. Убедитесь, что окна легко открываются, режимы хорошо переключаются, ручки в рабочем состоянии. Проверьте герметичность окон и уровень шума в помещении при закрытых окнах.

Я не буду сейчас писать, чтобы вы оценили планировку квартиры и ремонт. Это само собой разумеется. Скажу только о том, чтобы обязательно обратили внимание на перепланировку и узнали, узаконена ли она. Цель нашей сегодняшней статьи — дать набор ориентиров, которые помогут оценить техническое состояние квартиры и решить, стоит ли ее покупать. Обо всем остальном мы еще поговорим отдельно.

Почитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она составила подробную инструкцию о том, как поделить имущество так, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.

Эксперт прописала подробную инструкцию и о том, как действовать, если ипотека стала непосильным ярмом, а также объяснила, как отказаться от навязывания лишних ипотечных страховок. Для тех, кто до сих пор сомневается, брать квартиру в ипотеку или продолжать снимать, Екатерина Торопова сделала детальный разбор с расчетами.