«Не понимаю тех, кто подписывается под платежи на 20 лет вперед»: финансовый аналитик — о том, чем опасна ипотека

Льготные ставки по ипотеке (пусть их недавно и повысили) стимулируют россиян всё чаще покупать квартиры в кредит. Кажется, что за 15–20 лет внушительный долг точно получится отдать, да к тому же зарплата значительно вырастет. Финансовый аналитик Виталий Калугин объясняет, почему опасно покупать квартиру в долг.

Интересные совпадения: ипотечные кредиты достигли одновременно нескольких круглых величин. Средний кредит около 3 миллионов. Без учета первого взноса. В Москве и Питере выше, конечно. Средний срок кредита — около 20 лет (немало, как за особо тяжкое преступление). Общий объем кредитов — 10 триллионов с небольшим. Правда, средняя полная стоимость кредитов 8,8% годовых совершенно не круглая. Но пусть.

Поясняю для тех, кого удивила средняя ставка. Это стоимость полного кредита. Данные одного из кредитных агентств. Ипотечники платят страховку каждый год в размере примерно в месячную выплату по кредиту, то есть в году у них не 12, а 13 платежей. Страхование жизни и здоровья, ущерба недвижимости, кое-где страхуют титул. А кто не хочет продлевать страховку — ставка автоматом растет на 0,3–0,5%.

И хотя президент подписал не так давно изменения в законы, якобы усложняющие навязывание банками сторонних продуктов при выдаче кредита, но мы понимаем, что такие условия фактически являются обязательными. И без их выполнения кредита не видать. И пусть глава ЦБ Набиуллина жалуется, что страховые ставки очень велики. Сильная вещь — полугосударственная банковская олигополия. А как иначе получить триллионные прибыли?

Продолжим расчеты. Открываем любой ипотечный калькулятор, берем стандартный аннуитет. На горизонте 20 лет на 10 триллионов граждане должны выплатить сверху 11,285 триллиона рублей процентов.

Хотя банки и так просто в шоколаде, конечно (они всегда в шоколаде, на то они и банки), но меня интересует совершенно иное. А именно. Если гражданам надо будет изыскать за 20 лет 11,285 триллиона рублей дополнительных доходов, то где они их возьмут?

Бензин и продукты будут дорожать гарантированно, ЖКХ — тоже, одежда и обувь — аналогично. Голодные, потасканные, но при квартирах?

Более того, банк ВТБ ждет увеличение сумм выданных кредитов к 2025 году до 18,2 триллиона рублей. И тогда сумма переплат на горизонте до 2045 года составит уже (ставки вряд ли упадут) что-то около 20,5 триллионов.

О ком мое беспокойство? По итогам опроса банком ДОМ.РФ ипотечники 2020 года, это:

• 32 года и менее (62% опрошенных);

• Специалист (причем квалифицированный/ая, с высшим образованием);

• С доходом 40–50 тысяч рублей, и 70–80 тысяч на семью;

• 1–2 ребенка.

Такая молодая семья европейского типа, не многодетная, городская. Берут кредит с первоначальным взносом 15–20%, который стоит им 25–30% ежемесячного дохода. Имея достойную цель к пенсии жить в собственной квартире. Можно понять, очень рациональный подход. Но также учитываем, что потом надо закладывать в таких семьях минимум по 200–250 тысяч в год за нормальное образование детей и прочие свадьбы-женитьбы. А новое поколение, вероятнее всего, оседлость не будет считать благом.

Уверенно можно прогнозировать свои доходы не очень далеко, и прошлый год с локдауном нам это наглядно показал. Прогнозировать свои доходы на 5 лет вперед весьма затруднительно в, повторюсь, стагнирующей экономике.

Каждый год на те 70–75% дохода, что остаются у вас после выплаты кредита, можно будет купить всё меньше и меньше еды, промышленных товаров, услуг. Приходится предполагать наличие не только доходов как таковых, но и их роста хотя бы по инфляции. К сожалению, не все из тех трех с лишним миллионов заемщиков, что есть, справятся.

Мой личный базовый прогноз хотя бы на 5 лет — 1–1,5% роста ВВП при инфляции в 4–4,5% официальной и 7–8% реальной. За этот горизонт я даже не пытаюсь заглядывать. Не понимаю тех, кто подписывается под платежи на 20 лет вперед. Но за прошлые 20 лет сменилась, по сути, целая экономическая и эпоха, и парадигма, и технологический уклад.

Можно точно гарантировать, что и за будущие 20 лет мир изменится очень сильно. Какое место у каждого из нас в нём будет — никто не знает. Ясно одно — конкуренция за доходные рабочие места будет расти.

Я просто поразмышляю вслух из роли действующего или потенциального ипотечника (мысли вслух, не рекомендации):

• наверное, мне стоит избегать покупки мелких квартирок в «человейниках»;

• стоит повышать свою ценность путем обучения/переобучения;

• стоит постоянно мониторить свой рынок труда, и делать карьеру при любом удобном случае. Но одновременно не быть слишком уж амбициозным и держаться за рабочее место;

• иметь четкий план, если внешняя среда сильно ухудшится (точно знать, что делать и куда бежать, если что-то случится, а также страховаться);

• исходить из того, что цена квартиры вполне может и не вырасти в долгосрочной перспективе, либо вырасти, но несущественно;

• при любых снижениях ставки находить варианты перекредитоваться, снизив размер выплат.

• при первой же возможность погасить кредит досрочно.

Факультативное чтение (можно пропустить, так как этот совет относится к финансовой грамотность и на практике вряд ли реализуем).

Красивое слово «аннуитет» означает, что кредит гасится равными ежемесячными платежами. Удобно, понятно для обычного гражданина без специальных знаний. Но вот сам аннуитетный платеж состоит из двух частей. Часть основного долга и проценты. Банки предлагают традиционный аннуитет, самый невыгодный с точки зрения переплат. Но, увы, если я верно понимаю, его доля подавляющая — 97–98%. Когда вы сначала платите проценты, а на довесок мизерную толику основного долга. Понятно, что основной долг уменьшается крайне медленно, поэтому сумма процентов переплаты очень существенна.

И вот эта цифра в 11,285 триллиона переплаты рассчитана именно по этой, самой невыгодной для гражданина, методике. Между тем есть так называемая дифференцированная ставка. Когда основной долг разбивается на равные части. В этом случае сумма переплаты сокращается очень сильно. Скажем, при той же ставке это будет «всего» 8,715 триллиона, или можно «сэкономить» 2,57 триллиона.

Только одна проблема. Платежи первых месяцев, когда и так с деньгами туго, самые жирные. По этой ставке первый платеж больше примерно в 1,3 раза, чем по аннуитету. А последний платеж через 20 лет в 2+ раза ниже. Но в итоге сумма переплаты меньше.

Математика аннуитета, кстати, нелинейна. С ростом ставки вдвое, скажем, до 17.6% сумма процентов растет в 2,33 раза. И наоборот, если ставка падает вдвое, до 4,4%, то сумма процентов падает в 2,24 раза. Таковы эффекты аннуитета, когда проценты платятся в первую очередь.

Все авторские колонки Виталия Калугина мы собирали в специальном разделе. Например, в одной из них он объяснял, почему доходы населения будут падать.

Также советуем почитать колонку екатеринбургского риелтора Екатерины Тороповой о том, что выгоднее — снимать или покупать жилье.