«Многие максимально себя ограничат в расходах». Екатеринбургский риелтор — о стоимости жилья после продления льготной ипотеки

Последние три месяца рынок недвижимости жил в ожидании продления программы льготного ипотечного кредитования на новостройки. На Санкт-Петербургском экономическом форуме Владимир Путин объявил это, но с новыми параметрами. Также были внесены изменения в программу кредитования «Семейная ипотека». Льготную ипотеку тем временем продлили еще на год под 7% годовых, а сумма кредита составила не более 3 млн рублей. Семейная ипотека теперь распространяется и на те пары, где первый ребенок рожден после 1 января 2018 года.

Мы попросили екатеринбургского риелтора Анастасию Поддубную объяснить, что нам дала льготная ипотека, кроме взрывного роста цен на жилье, а также дать прогноз на ближайшее время.

Если бы программу не продлили, то, скорее всего, многие участники рынка недвижимости начали бы готовиться к стагнации, а застройщики — к более обдуманному выводу новых проектов в реализацию, поскольку реальных экономических предпосылок для улучшения финансового состояния населения пока нет.

Закредитованность населения достигает максимальных показателей, по сравнению с 2018–2019 годами она выросла на 40–50%. Многие решили воспользоваться «дешевыми» займами при наличии минимальных накоплений, а через полгода-год часть квартир, которые были куплены с целью инвестирования, продать. Поэтому такого дефицита жилья на первичном рынке в стадии высокой готовности или уже готового, какой был в 2020 году, уже не будет.

Рост цен на первичном рынке спровоцировала не только ипотека с господдержкой, но и дефицит новых проектов, которые не закладывали в 2019–2020 годах из-за реформы эскроу-счетов и начинающейся пандемии.

Сейчас мы видим, что застройщики подключили все свои силы. Они накопили ресурсы за счет высоких цен и больших продаж в 2020 году, и теперь можно заходить в новые проекты. Сейчас мы видим, что каждый месяц запускают возведение очередного жилого комплекса.

В целом, конечно, все меры поддержки строительной отрасли позволили сфере не остановиться и простимулировать ее дальнейшее развитие. Стройки обеспечивают большое количество рабочих мест, в том числе и в смежных отраслях, где производят материалы, металл, щебень и прочее.

Только эффект такой поддержки для покупателей оказался неоднозначным. Так как даже при ставке 5,5% по ипотеке при текущих ценах на строящееся жилье покупка оказалась выгодной не более, чем была бы при ценах 2018–2019 годов и ставке 8% годовых.

Новость о продлении государственной программы льготного кредитования рынок недвижимости встретил с облегчением. Хотя срок в один год не дает возможности той же строительной сфере для более четкого финансового планирования новых проектов, цикл возведения многоквартирного дома сейчас в среднем 1,5–2 года.

Однако покупателям эта новость позволила и дальше планировать улучшение своих условий, при этом накоплений уже потребуется больше. К примеру, при средней стоимости квадратного метра нового жилья 85–87 тысяч рублей в Екатеринбурге цена двухкомнатной квартиры площадью 55–60 кв. м будет 4,5–5 млн рублей в отдаленных районах и 5,5–6 млн рублей во втором и третьем поясе. И только 3 млн рублей из этих сумм может составить кредит, остальное уже — наличные покупателей. Собственных средств нужно не менее 20% от первоначального взноса. В рамках ипотеки, которая была раньше, максимальная сумма кредита была 6 млн рублей. В связи с этим при покупке квартиры подход будет уже более обдуманный.

В текущей ситуации закредитованность населения приведет к тому, что многие будут максимально себя ограничивать в расходах. Сейчас продолжается рост цен на товары первой необходимости и продукты, не говоря уже об отдыхе и досуге. А кто-то отдает еще половину доходов семьи на погашение ипотечного кредита. Поэтому к вопросу покупки жилья стоит подходить более рационально, тщательнее искать варианты. Благодаря тенденции возведения малогабаритных квартир ассортимент стал больше. К примеру, сегодня можно выбрать двухкомнатную квартиру не только 65 кв. м, но и 50–55 кв. м, на которую надо меньше денег.

В перспективе 2021 года предложений на рынке первичного жилья станет больше — это даст возможность замедлить рост цен на жилье. У покупателей появится выбор, поэтому и запросы уже будут выше. Важно не только имя застройщика, но и то, какие качественные характеристики есть у жилого комплекса: разновидность детских площадок, система видеонаблюдения, доочистка воды, размер окон, продуманные планировки, отделка мест общего пользования.

На двух- и трехкомнатные квартиры спрос останется. Немалую долю в будущем среди покупателей займут семьи, кто покупает для жизни или для детей. Новые условия по семейной ипотеке расширили возможности пар с одним ребенком. Материнский капитал также способствует покупке нового жилья.

Инвесторам, покупающим студии по 20–25 кв. м с желанием получить доход в 15–25%, все же стоит задуматься, поскольку еще несколько десятков таких же инвесторов вместе с вами через год выставят эти квартиры на продажу. Не думаю, что найдется столько желающих на формат общежития по 95 000 рублей за «квадрат».

Спрос рождает предложение. Любые экономические явления имеют циклы, поэтому надеемся, что 2021 год станет более спокойным как с точки зрения роста цен, так и с точки зрения необдуманных ипотечных кредитов.

Прочитайте другие колонки Анастасии Поддубной. Она рассказывала об изменениях, связанных с материнским капиталом, и о том, как защитить себя от мошенников при покупке квартиры. Риелтор назвала лучшие районы для семей с детьми в Екатеринбурге. Она подробно объясняла, как выбрать квартиру на вторичном рынке и избежать неприятностей, а также рассказывала о том, на что надо обращать внимание при покупке загородной недвижимости.