Как действовать, когда ипотечные платежи становятся непосильным ярмом? Отвечает риелтор

Просрочка по ипотеке чревата тем, что человек может остаться без жилья своей мечты, на которую копил годами. Да, человек может исправно делать взносы, но никто не застрахован от несчастных случаев, увольнения, болезней или каких-то семейных обстоятельств. В итоге платежи становятся непосильными, и кажется, что ситуация уже безвыходная.

По просьбе E1.RU директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова разобрала типичные ошибки ипотечников, а также способы выйти из-под непосильного ярма.

Рефинансирование

Понятно, что тут надо всё тщательно просчитывать. Если вы выплачиваете ипотеку уже 4–5 лет, да еще закидывали суммы на досрочное погашение, то смысла делать рефинансирование нет. Но если человек взял ипотеку недавно, то в ряде случаев рефинансирование может спасти ситуацию, особенно когда у него есть еще кредиты. Тот же автокредит, потребительский заем. Иногда их разумно объединить с ипотекой в один и рефинансировать — сейчас это возможно сделать под 8,5%. Тогда можно существенно снизить ежемесячную кредитную нагрузку.

Правда, такое рефинансирование чаще всего возможно только под залог недвижимости. Поэтому еще раз: надо всё хорошо просчитать.

Можно продать ипотечную квартиру и купить жилье подешевле. Допустим, переехать с ВИЗа в Академический или Заречный, вместо классической двушки купить евродвушку или вообще однушку. Тут всё очень зависит от конкретных обстоятельств, но смысл в том, чтобы уменьшить ежемесячный платеж до комфортной для вас суммы.

Впоследствии, если финансовое состояние человека улучшится, можно продать это и купить другое жилье.

Если квартира со времени покупки существенно подешевела, а такое бывает в кризисы, особенно со старым жилфондом, то после продажи на первоначальный взнос по ипотеке уже не хватит.

Недавно у нас была как раз такая клиентка. Девушку в прошлом году уволили, она долго не могла найти работу, сбережения кончились, и ей стало нечем платить ипотеку. Она взяла потребительский кредит, набрала кредиток и постоянно пыталась покрыть одни долги за счет других. За всё это время девушка не допустила ни одной просрочки, не испортила кредитную историю, но к нам пришла уже сильно измученная и на грани депрессии. Ипотечную квартиру мы продали. Этих денег впритык хватило на то, чтобы погасить все ее кредиты.

Сейчас она нашла работу и снимает квартиру. Да, своего жилья она лишилась, но ей стало намного легче: вместо 50 тысяч — ежемесячный платеж за все кредиты — она платит 15 тысяч за аренду. И постепенно копит на первоначальный взнос. Мы уже подобрали ей новую ипотечную программу, по которой ежемесячный платеж будет таким же, как ее нынешняя аренда — 15 тысяч рублей.

Что делать с ипотекой, когда ее нечем платить?

Это далеко не все выходы из ситуации, но есть универсальные правила, которые действуют в любом случае, когда ипотека стала в тягость.

Не тяните! Это главное и основное правило. Как только поняли, что ситуация становится тяжелой, сразу действуйте: продавайте квартиру, переезжайте в жилье меньшей площади или другой район.

Многие пытаются в такой ситуации «латать дыры», надеясь, что трудности временные. Берут потребительские кредиты и кредитные карты. За редчайшим исключением, это путь ошибочный и тупиковый, и он действительно может закончиться полным крахом.

Еще важно сразу поставить рыночную, но не завышенную цену на вашу квартиру. Времени на эксперименты с ценой в таких случаях нет: просроченные платежи и пени накапливаются быстро, просто снежным комом. Сумма долга перед банком в итоге сильно увеличится. Кроме того, критически важно не допускать просрочек! Они портят кредитную историю, и получить новую ипотеку потом будет практически невозможно.

Имейте подушку безопасности. У любого обладателя ипотеки есть мечта как можно быстрее с ней расстаться, поэтому каждый лишний рубль идет на досрочное погашение. И это правильно. Но при этом у вас должна быть подушка безопасности. Минимальная сумма — 4 ежемесячных платежа по ипотеке, а лучше еще немного больше. Если у вас этой суммы нет, то досрочное погашение — это пока не для вас. Формируйте подушку.

Потому что даже в том случае, когда вы среагировали максимально быстро, всё равно пройдет какое-то время, прежде чем найдется покупатель и пройдет сделка. А иногда бывают какие-то неожиданные проволочки, и сделка еще затягивается на месяц-два, а вам всё это время надо по-прежнему вносить ежемесячные платежи в банк.

Позаботьтесь о покупателе. Это и в ваших интересах тоже. На залоговую ипотечную квартиру покупателей найти намного труднее: они сильно рискуют. Поэтому некоторые агентства, не мудрствуя лукаво, пытаются решить проблему тем, что снижают цену на вашу квартиру на 10–15%.

Понятно, что вам это невыгодно. Поэтому ищите агентов, которые при таких сделках могут обеспечить двустороннюю безопасность — не только вашу, но и покупателя. А если покупатель будет чувствовать себя защищенным, тогда и необходимости существенно снижать цену вашей квартиры не будет.

Я знаю, что вопросы об ипотеке весьма острые, и предвижу вал негативных комментариев на тему: «Ипотека — это зло». Разумеется, лучше было бы не иметь долгов и, соответственно, не брать никаких ипотек. Но сейчас у нас рыночная экономика, бесплатно квартиры, к сожалению, никто людям не раздает. И ипотека — это для многих сейчас единственный способ заиметь свое жилье.

Однако это способ, у которого есть свои риски. И эти риски надо изучить заранее и знать, как действовать правильно, чтобы не оказаться в безвыходной ситуации.

Почитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказала подробную инструкцию о том, как поделить имущество так, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями. Еще она разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих материнский капитал в жилье.