Чем уральцы рискуют, когда вкладывают материнский капитал в жилье? Отвечает риелтор

Один из возможных вариантов использования материнского капитала — это покупка недвижимости. Однако здесь кроется огромное количество нюансов, которые серьезно осложняют жизнь родителям. По просьбе E1.RU директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова разобрала типичные ошибки людей, вкладывающих «детские деньги» в жилье, а также способы, как избежать подводных камней.

Если у вас есть возможность не вкладывать маткапитал в недвижимость — лучше не вкладывайте. Это всегда добавляет хлопот, а нередко приводит к ситуациям практически неразрешимым. Но для многих материнский капитал — это единственный способ решить квартирный вопрос здесь и сейчас. Но в этом случае хотя бы заранее знайте о подводных камнях.

Риски покупателей: мина, которая может рвануть в любой момент

Сегодня нет ни одного электронного ресурса, который бы как-то фиксировал, что при сделке использовались средства материнского сертификата. А значит, покупатель (или его риелтор) всякий раз должен проводить собственное расследование: есть ли у продавца несовершеннолетние дети, получал ли продавец маткапитал, вложил ли он его в квартиру, которую сейчас продает.

Потому что практика такова, что до сих пор многие с чистой (или не очень) совестью вкладывают средства маткапитала в жилье, не наделяют детей долями и ничего об этом не говорят покупателю. Риск в том, что выросшие дети продавца потом с легкостью могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной.

Более того, сделку могут оспорить еще раньше по инициативе органов опеки или пенсионного фонда. То есть для покупателей вторичного жилья использованный продавцами маткапитал — это мина замедленного действия, которая может рвануть в любой момент.

Конечно, мы сейчас говорим именно о тех случаях, когда использование материнского капитала продавцом скрывается. Если всё проходит легально: продавец наделяет детей долями, опека дает разрешение на продажу квартиры и покупку новой, то бояться нечего. Но покупателю и здесь придется подстраховаться: проконтролировать, наделил ли продавец детей долями в новой квартире. И после этого он может успокоиться: никто его уже не выселит. Однако и продавцы недвижимости часто тоже становятся «жертвами маткапитала».

Риски продавцов: вход рубль, выход два

Первая и самая большая сложность в том, что вы не сможете потом просто продать эту квартиру и купить на эти деньги любую недвижимость. Причина в том, что вы, вложив средства маткапитала в жилье, обязаны выделить в нем доли для всех членов семьи, в том числе для детей. И после того, как дети получают в квартире или доме право собственности, их имущественные интересы будет защищать опека. И главное, за этим она будет следить при продаже старой квартиры и покупке новой, чтобы положение детей не ухудшилось.

Помню случай из практики: клиент, из самых лучших побуждений, сделал собственником коттеджа своего маленького сына. Площадь дома, к слову — 500 кв.м. Через некоторое время мужчина решил продать недвижимость и уехать с семьей за границу. Но опека продать дом не разрешила. Нужно было взамен купить ребенку другое жилье, причем в нашей стране и не меньшей площади. Дом так и не продали.

Поэтому совет: наделяйте детей маленькими долями, примерно соразмерными их части маткапитала в общей стоимости жилья. Если надо эту тему развить подробнее, пишите в комментариях, объясню на примерах.

Кроме того, опека очень настороженно относится к подозрительным, по ее мнению, вариантам. Например:

Переезд из города в сельскую местность. У нас были клиенты, которые хотели переехать из квартиры в Екатеринбурге в загородный коттедж. Опека ни в какую не разрешала. И неважно, что площадь квартиры была 40 кв.м, а коттеджа на 200 кв.м больше, потому что «в городе у ребенка больше возможностей для учебы и развития».

Переезд из нового в старый дом. Вы хотите переехать из спецпроекта (новостройка. — Прим.ред.) в хрущевку. У вас могут быть самые благие цели: поближе к родителям, к какой-то нужной ребенку школе — опека, скорее всего, такую сделку не пропустит. Правда, тут есть выход: наделить ребенка существенно большей долей, чем у него была прежде.

Постройка дома. На сегодняшний день продать квартиру с маткапиталом и на эти деньги построить дом — это нереальный вариант. Как справедливо полагает опека, дом может по разным причинам и не достроиться.

Где еще могут возникнуть проблемы? Если вы продаете квартиру, купленную с участием маткапитала, и покупаете другую квартиру в ипотеку. А в ипотечном жилье наделяют долями всего 2–3 банка, потому что для них это рискованная схема, при этом требования к заемщику у них довольно жесткие.

Важный нюанс: наделять детей долями в ипотечной квартире нужно сразу при оформлении ипотеки. То есть, сразу искать нужный банк. Иначе ситуация будет неразрешимой.

Вложил маткапитал? Заплати налог!

Одним из неприятных и неожиданных моментов для родителей становится налог на продажу ипотечной квартиры. Который «вырастает» именно из маткапитала. Казус в том, что дети становятся собственниками только после погашения ипотеки.

Например, семья с двумя детьми купила квартиру в ипотеку, часть погасила маткапиталом. Они живут там десять лет, наконец, погашают ипотеку и решают продать эту квартиру и расширить жилплощадь. При этом оказывается, что на доли детей они обязаны заплатить налог. И чем больше эти доли — тем больше налог.

Поэтому, еще раз: прежде чем вложить маткапитал в жилье, хорошо подумайте.

Почитайте также подробную инструкцию о том, как поделить имущество так, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями.