Три правила: екатеринбургский риелтор — о том, как правильно делить квартиру при разводе

По статистике в России на 100 заключенных браков приходится около 70 разводов. И дело это для пар всегда непростое, не только в плане разрыва отношений, но и что касается разделения имущества, особенно когда речь идет о недвижимости. По просьбе E1.RU директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова разобрала, как поделить имущество так, чтобы никто не оказался обижен, при этом провести процедуру с минимальными потерями.

Разберу одну из типичных на сегодняшний день ситуаций. Разводится пара, есть дети. До развода вся семья жила в ипотечной квартире, часть ипотеки погасили материнским капиталом, сумма долга еще значительная. Муж переехал. Надо решать вопрос с недвижимостью, потому что ипотека-то общая, и муж по факту является одним из владельцев квартиры.

При этом мама, у которой, допустим, двое-трое детей, хочет остаться в этой квартире: здесь сделан ремонт, дети уже устроены в садики-школы по месту жительства, куда-то сорваться сложно. Есть ли из такой ситуации выход? Есть. Пути решения зависят от того, будет ли раздел имущества. Оставим сейчас в стороне моральную сторону вопроса и просто констатируем: есть мужчины, которые в этом случае оставляют квартиру маме с детьми, и есть те, кто требует разделить имущество и отдать причитающуюся им сумму.

Если супруг готов оставить квартиру жене

Если папа не требует никаких выплат и нам нужно просто оставить ипотечную квартиру за мамой, то это проще. Подаем заявку в банк, чтобы исключить мужа из состава заемщиков, подписываем дополнительное кредитное соглашение.

Если доход супруги достаточен, чтобы обслуживать остаток долга по ипотеке, подаем заявку на нее одну. Если мама еще сидит в декрете, ищем созаемщика из родителей, родственников или друзей. Понятно, что этот вариант достаточно рискованный, тем не менее вполне рабочий.

Если супруг требует компенсации

Здесь почти такой же алгоритм, как и в предыдущий раз. Но в тот момент, когда банк дает согласие на исключение супруга из состава заемщиков, супруга пишет расписку, что она взяла у него в долг некую сумму, которую она должна уплатить мужу. Можно оформить это как договор займа.

Следующий этап — подаем заявку на рефинансирование ипотеки с дополнительным потребительским кредитом на личные нужды. Супруга открывает новый кредит, закрывает старый в первоначальном банке, получает на руки разницу и выплачивает долг мужу.

Вы скажете: зачем вся эта кутерьма? Проще продать квартиру и разделить деньги. Да, в ряде случаев действительно приходится так и делать. Но это не проще. Я сейчас даже не про садики и школы. Если у мамы с детьми нет другого жилья, то ей придется снова брать ипотеку. Банков, которые готовы кредитовать доли детей, сейчас раз-два и обчелся. Да и те дают кредит неохотно и на особых условиях. А пока мама не наделит детей долями в новой квартире, которую она собирается покупать в ипотеку, старую вам не дадут продать органы опеки.

Советы для разводящихся

Если развод для вас — уже состоявшаяся реальность, то из своего риэлторского опыта посоветую вот что:

1. Чем раньше вы начнете решать квартирный вопрос — тем лучше. Вот супруги развелись, муж куда-то съехал. Но ничего не проговорили, взаимные обязательства не выяснили, и начинается: «Чего я буду платить за ипотеку, я там не живу!», «А почему я должна платить одна ипотеку и содержать в одиночку троих детей?!».

Копятся долги за коммуналку, за ипотеку. А это, что касается ипотечного кредита, как снежный ком, суммы растут в геометрической прогрессии. И когда бывшие муж с женой начинают все-таки делить недвижимость, оказывается, что делить уже нечего.

2. Обращайтесь к специалистам. Ситуация, в которой фигурируют ипотечная квартира, материнский капитал и разводящиеся супруги — это ситуация сложная.

Риелторы постоянно сталкиваются с тем, что приходят супруги, которые сами попытались решить квартирный вопрос. Они подали, например, документы на ипотеку в два банка и в обоих случаях получили отказ. А у нас на весь Екатеринбург только три банка, которые кредитуют доли детей. Получается, у риелтора остается только один шанс, и то призрачный, потому что банки смотрят на другие отказы. А возможно, надо было просто правильно подать документы в первый банк. И отказа бы не было.

3. Правильно распределяйте доли. По закону детям достаточно выделить доли, пропорциональные их части маткапитала в общей стоимости квартиры. Это совсем немного — допустим, по 2–3 квадрата.

При разводе некоторые мамы под влиянием эмоций делят квартиру в равных частях между всеми членами семьи — «чтобы мужу меньше досталось». Но это чревато. Если потом продавать квартиру, опека будет требовать, чтобы в новом жилье каждого ребенка наделили большей площадью, чем у него была.

Вообще, практика показывает, что пока от маткапитала, вложенного в недвижимость, слишком много проблем. И лучше бы его не вкладывать в жилье. Но если уж использовать маткапитал, то надо минимизировать риски.

Ранее мы писали, что за первые четыре месяца 2021 года заметно выросло число как браков, так и разводов. Возможно, отчасти на это повлияли антикоронавирусные ограничения. За эти четыре месяца уральцы сыграли на 4% больше свадеб. А вот число разводов выросло более чем на треть — почти 7 тысяч человек расторгли брак.