Пустые золотые клетки: для кого строят премиум-жилье в центре Екатеринбурга и почему его не покупают

В скором времени мы можем прийти к такой ситуации, когда, проходя мимо элитных домов в центре Екатеринбурга, не будем видеть свет в окнах. Причина простая — некому будет покупать столь дорогое жилье. Тенденция прослеживается уже сейчас — например, в одном из самых премиальных жилых комплексов города — «Ривьере» — за три года не продали треть квартир.

Вместе с аналитиками системы «Объектив» мы подготовили данные о том, сколько квартир до сих пор продается в элитных новостройках в Екатеринбурге. Здесь следует оговориться, что девелоперы и застройщики зачастую не сразу выставляют «на витрину» все квартиры в своих зданиях, поэтому нижеприведенные данные являются приблизительными, но они отражают реально складывающуюся картину.

Бизнес-класс

Жилой дом «Первомайская, 60» на одноименной улице начали строить в 2018 году, скоро здание сдадут. В том же 2018-м был старт продаж. Всего в доме 154 квартиры. Сейчас пустыми стоят 18 объектов — при средней стоимости квартир 13,45 млн рублей.

Жилой комплекс «Дипломат» на Карла Маркса, 12а построили к 2016 году. За неполные пять лет тут продали большинство квартир. К настоящему моменту из 153 «на витрине» остаются 6 объектов со средней ценой 13,76 млн рублей.

Жилой комплекс «Армада» на Розы Люксембург, 69/2 был возведен к 2017 году. Здесь есть как обычные квартиры, так и пентхаусы площадью от 194 «квадратов» с открытой летней террасой. Однако к сегодняшнему дню пустуют и выставлены на продажу 25 объектов из 241 построенной квартиры. Средняя стоимость оставшихся в продаже — 13,6 млн рублей.

Больше всего квартир было построено в многофункциональном комплексе «Макаровский квартал» — около 657. В эксплуатацию тут введены три очереди, четвертую планируют закончить в четвертом квартале 2022 года. Здесь, по данным системы «Объектив», нераспроданными остаются 11 квартир по средней цене 13,7 млн рублей.

Клубный дом «Ленина 8» с одноименным адресом еще не закончен, но планируется, что первая очередь будет достроена в четвертом квартале 2021 года. Ожидается, что это будет около 226 квартир. При этом «на витрине» сейчас примерно половина — 132. Здесь средняя площадь квартиры — 90,42 «квадрата», а цена — 15,98 млн рублей, максимальная же достигает 50 млн рублей.

Как и предыдущий вариант, клубный дом «19/05» не построен, его завершат к третьему кварталу 2023 года. Он расположится недалеко от здания правительства Свердловской области. Примечательно, что тут будет лишь 73 квартиры и сейчас почти все они «на витрине» — 63 объекта. Их средняя стоимость — 14,13 млн рублей.

Жилой дом «Кандинский» на Гоголя, 18 был построен к 2018 году. Всего в нем 89 квартир, из которых непроданными остаются 6 — есть однушки, двушки и трешки со средней ценой 24,7 млн рублей за объект. При этом максимальная стоимость одного объекта — 32 млн рублей.

Завершает наш список элитный комплекс «Ривьера» на Горького, 36. Этот ЖК закончили к 2018 году, построив 223 квартиры, из которых за три неполных года не распродали треть — 75 объектов. Здесь самая большая средняя площадь квартир — 136 «квадратов», но и цена соответствующая. Например, студия тут продается за 66 млн рублей.

— В основном квартиры в домах бизнес- и премиум-класса покупают жители Екатеринбурга. Чаще всего это собственники бизнеса или топ-менеджмент крупных компаний, но бывают и другие категории. По нашим расчетам, для покупки жилья таких классов в ипотеку сумма ежемесячного дохода должна превышать 150 тысяч рублей. К сожалению, мы не видим притока элит из других регионов, с точки зрения инвестиций жилье в Екатеринбурге их, судя по всему, тоже не интересует, — объяснил руководитель аналитической системы «Объектив» Максим Ряков.

По его данным, в сегменте бизнес-класса большим спросом последние полгода пользовались трехкомнатные квартиры. Можно сделать вывод, что покупатели — семейные люди. В домах премиум-класса чаще всего покупают квартиры без внутренних перегородок и с черновой отделкой. Это позволяет организовать пространство в квартире под себя, по индивидуальному дизайн-проекту.

— Рынок элитного жилья ограничен, нельзя строить дома премиум-класса постоянно в большом количестве в Екатеринбурге. Это цикличная история: на рынке сначала есть элитное жилье, затем рынок насыщается, потом наступает затишье. Мы видим это на примере «Тихвина», «Антареса», «Ленина 8». Они появлялись с временными промежутками в несколько лет, — отметил наш собеседник.

Три периода элитного жилья

В Екатеринбурге строительство жилья премиум-класса развивалось скачкообразно. Руководитель аналитического отдела «Новосел» Сергей Меньшенин следил за этим сегментом на протяжении многих лет и уверен, что первой вехой в этой сфере можно считать 2007 год, а второй — 2015-й.

— До 2007 года в центре Екатеринбурга элитное жилье представляло собой точечную застройку. Тогда спрос на элитные квартиры превышал текущее предложение. Большинство объектов покупали на стадии строительства и без рекламных затрат. Этот период можно охарактеризовать как дефицит на этом рынке. В предложении преобладали квартиры больших площадей, низкой этажности, но далеко не все дома имели подземный паркинг, закрытые дворы.

В 2007 году с приходом доступной ипотеки на рынке произошел взрывной рост цен, средняя стоимость квадратного метра выросла во всех сегментах. В это время уже наблюдался рост качества проектов и постепенное насыщение рынка, что привело к балансу спроса и предложения. В эти годы девелоперы начали делить свои новостройки на классы — появились «комфорт», «бизнес», «премиум».

С 2015 года и по текущий момент цены на элитное жилье в центре Екатеринбурга достигают пиковых значений, очередной экономический кризис снижает курс рубля почти в два раза, и покупательская способность в сегменте элитного жилья снижается. Но при этом растут объемы строительства. Тогда потребитель стал более требовательным, он выбирал себе квартиру не только с точки зрения удобства жилья, но и с пониманием инвестиционной привлекательности, ликвидности и функциональности. Поэтому девелоперы в конкуренции за потребителя совершенствуют свои объекты, задают тренды смены старого жилья на новое — более продуманное, — объяснил E1.RU Сергей Меньшенин.

Однако именно с 2015 года прослеживается снижение спроса на элитное жилье, уверен наш собеседник. Появляются объекты, в которых годами не могут продать квартиры, например те же ЖК «Ривьера» или «Кандинский». При этом застройщики продолжают возводить новые объекты. Так, в декабре 2020 года именно в центре города строилось больше всего жилья — почти 270 тысяч «квадратов». На втором месте Уктус.

— И застройщики вынуждены здесь строить элитное жилье. Это предполагает локация, а значит, и статус, и класс недвижимости тут будут всегда выше. При этом девелоперам сейчас нужно стимулировать элиту к смене устаревшего жилья на более новое. Однако люди смотрят не только на цену самого объекта, но и на стоимость его обслуживания, поэтому с неохотой выбирают новые объекты, — отметил эксперт.

Причина снижения спроса на жилье, по мнению Сергея Меньшенина, в том, что в Екатеринбурге не становится больше бизнес-элиты. Эта прослойка населения сформировалась в 2008 году, и если там появляется «новичок», то это единицы. А та элита, что была сформирована к 2008 году, имеет недвижимость, и не один объект, и не только квартиры, но и загородные дома, в том числе за рубежом. На то, что бизнес-элита не разрастается, влияет политическое и экономическое состояние страны в целом, предположил эксперт.

Ранее мы вместе с аналитиками системы «Объектив» подготовили список жилых комплексов и кварталов, где продали больше всего квартир за последние полгода. Также мы публиковали материал о том, где в Екатеринбурге самые дешевые новостройки, и рассказывали, что среднестатистическому екатеринбуржцу нужно «всего» восемь лет, чтобы накопить на однушку. А еще разбирали, в каких районах недвижимость будет дорожать больше всего в течение ближайших десяти лет.

Что касается рынка вторичного жилья, то стоимость квадратного метра там пятый месяц бьет рекорды. Однако эксперты прогнозируют стабилизацию цены в ближайшие месяцы. Почитайте также колонку риелтора Анастасии Поддубной о том, на что обращать внимание при покупке вторички.