«Цены уже и так на максимуме». Екатеринбургский риелтор — о стоимости жилья после отмены льготной ипотеки

За 2020 год стоимость жилья в новостройках выросла на 15–17%. Во многом причина кроется в программе льготной ипотеки. Но глава Центробанка уже намекнула, что такую поддержку в Свердловской области пора сворачивать. А 19 марта регулятор поднял ключевую ставку на 0,25%.

Екатеринбургский риелтор Анастасия Поддубная не исключает, что даже после отмены льгот, которые толкали цену вверх, стоимость жилья в новостройках не упадет. Мы попросили специалиста разобраться в причинах и дать прогноз на ближайшее время.

Пока настроение у застройщиков позитивное, но многие понимают, что такого роста, как в третьем и четвертом квартале 2020 года, уже не будет. Если отменят льготную ипотеку в Свердловской области, некоторые ожидают частичных корректировок уже с июня-июля.

Если в регионе действительно отменят эту поддержку — а она как раз и стимулировала покупательскую способность на рынке новостроек, — то дополнительное стимулирование спроса со стороны застройщиков неизбежно.

Застройщики будут стараться держать уровень текущих цен до последнего, так как сложно отказаться от тех показателей прибыли, которые были достигнуты в 2020 году. Возможно, появятся акции, дополнительное субсидирование ипотечной ставки с банками-партнерами. Это позволит снизить ставку на конкретные проекты, или, возможно, будет ипотека без первоначального взноса.

При отмене льготной ипотеки мы, безусловно, увидим снижение спроса, однако я думаю, что спустя два-три месяца люди свыкнутся с мыслью, что ставка не будет прежней, и снова выйдут на рынок. Жизнь не остановится при отмене льготной ставки, люди все так же будут улучшать свои жилищные условия, расширять квадратные метры, а кто-то — повышать их качество.

Разница между ставками при ипотеке с господдержкой и ставками в рамках обычных ипотечных программ — 1,5–3%. То есть можно взять ипотеку уже со ставкой от 7,3% годовых. Плюсом некоторые застройщики предлагают эксклюзивные ставки на свои проекты, на некоторые даже 0,7% годовых на период строительства.

Не думаю, что отмена льготной ипотеки парализует рынок недвижимости. На покупательскую способность в большей степени влияет благосостояние людей — реальные доходы населения. И чем больше они будут снижаться, тем больше людей начнет ориентироваться на экономичные варианты жилья. Застройщики понимают это, поэтому мы видим огромное количество малогабаритных квартир в новых ЖК.

Еще один фактор, который нужно учитывать: мы живем в новой реальности строительного рынка, который работает в рамках проектного финансирования. То есть застройщики не используют средства дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию, деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах в банке, а строительство осуществляется на кредитные средства. Сейчас мы на старте строительства видим стоимость квадратного метра практически такую же, как и на финише. Поэтому задачи продать весь объем проекта до окончания строительства для застройщиков уже нет, им это даже невыгодно. Ведь стоимость квадратного метра построенного дома намного выше. При растущем спросе и дефиците новых проектов застройщики приняли самое логичное решение — поднимать цены.

В 2021 году мы ожидаем существенного расширения новых проектов, многие застройщики запускают новые площадки и анонсируют строительство новых очередей уже строящихся проектов. Это, конечно, должно покрыть тот дефицит жилья, который мы ощутили годом ранее. В связи с этим не думаю, что у кого-то остались еще фантазии, что рост цен продлится и дальше. Честно говоря, цены уже и так на максимуме.

В первом квартале 2021 года небольшой рост — 1–3% — тоже сохранился. Это связано и с ростом цен на новостройки, и с дефицитом предложения в построенных новых жилых комплексах. Рынок вторичного жилья более инертный, поэтому там рост всегда идет с опозданием, как, впрочем, и падение.

Сейчас в части ипотечного кредитования многое будет зависеть от ключевой ставки Центробанка. 19 марта было небольшое поднятие, на 0,25%, но оно пока никак не отразилось на ставках по ипотеке. Однако, если ЦБ и дальше продолжит повышать ключевую ставку, это неизбежно отразится на ипотеке. Если мы вернемся к ситуации 2014 года, когда средняя ставка по ипотеке составляла 12% годовых, то есть вероятность, что часть покупателей решит отложить решение своего жилищного вопроса до лучших времен. И тогда откат цен назад уже будет существенным.

Почитайте другие колонки Анастасии Поддубной. Она рассказывала об изменениях, связанных с материнским капиталом, и о том, как защитить себя от мошенников при покупке квартиры. Риелтор назвала лучшие районы для семей с детьми в Екатеринбурге. Еще она подробно объясняла, как выбрать квартиру на вторичном рынке и избежать неприятностей, а также на что надо обращать внимание при покупке загородной недвижимости.