На очереди брежневская застройка: глава аналитического отдела УПН — о том, когда под снос пойдут хрущевки

Под реновацию в Екатеринбурге пока попадает около 4% жилого фонда города. Именно столько в уральской столице старых двух-, трехэтажек и ветхих зданий. Хрущевки, которые сносятся в Москве, у нас пока в безопасности, а причина простая: расселять такие дома очень дорого. Тем не менее реновация в сегодняшнем виде — это пожарный способ спасать положение.

По просьбе E1.RU руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал, что поможет избежать конфликтов между жителями и бизнесом и чему нас должна научить реновация.

Московский опыт реновации базируется на избыточных бюджетных возможностях города. Таких ресурсов у других городов в России нет и не будет в обозримой перспективе. А та модель реновации, которая закладывается в регионах, будет идти, скорее, за счета девелоперов и компаний, которые готовы обновлять те или иные районы, застраивая их новым жильем на месте устаревших зданий.

Из-за этого реновация в Екатеринбурге будет приходить гораздо медленнее, чем в Москве. При этом интересы города с точки зрения обновления новых районов должны быть сопряжены с интересами бизнеса и учитывать интересы жителей. Базовые условия для реновации здесь иные.

Сегодня попасть в программу реновации могут ветхие дома двух-, трехэтажки и частный сектор. О хрущевках и брежневках речь не идет. Их снос слишком дорог. При этом недвижимости, которая может попасть в зону КРТ, немного — около 3–4% от всего жилья в Екатеринбурге. Хрущевки в городе занимают порядка 12%, а брежневки —16%. Но реновация коснется пока этих 4%. И не факт, что все эти дома будут интересны для бизнеса, а люди, которые там живут, согласятся на реновацию.

В то же время процесс реновации будет динамичным тогда, когда от него начнут выигрывать не только бизнес и город, но и жители тех домов, которые попадут в зону КРТ. Модели стимулирования могут быть самыми разными. Например, если отселяется семья, ей могут предложить квартиру чуть большей площади и в современном доме. Для кого-то могут быть актуальны льготные условия по ипотеке для существенного увеличения жилья или для переезда в собственный дом за городом.

Необходимо найти разумную премию за отказ от старого жилья в том месте, к которому привыкли.

Но при этом бизнес должен быть огражден от запредельных запросов собственников.

Если такая модель будет найдена, процесс реновации старых районов с ветхой, устаревшей застройкой пройдет проще. Если же мы столкнемся с конфликтом интересов бизнеса и жителей, начнется публичное противостояние, то о быстром обновлении районов можно будет забыть. У людей будет накапливаться опыт, складываться негативная практика, которая приведет к более быстрой мобилизации. Граждане займут активную позицию и будут голосовать за исключение их дома из программы реновации.

Сейчас в Екатеринбурге нет практики реновации, поэтому важно, чтобы первые тестовые варианты прошли на основе консенсуса, а не переросли в конфликт.

В то же время практика реновации, которая складывается в Москве — отселить жителей, снести квартал, построить новый микрорайон, — самая простая с точки зрения девелопмента. Но этот подход спорный с точки зрения долгосрочных результатов.

Проблема ветхого жилья и старого жилого фонда не только в том, что прошло много времени. За этими домами плохо следили, ими плохо управляли, за них никто не нес ответственность. Но вот приходят государство и девелопер и предоставляют собственникам новое жилье.

Такой подход порождает иждивенчество. Люди будут ждать инвестора, который скажет: «Вот вам квартира, вы в нее переедете, мы построим для вас новое жилье». Это не формирует ответственность у собственников, а недвижимость — это не только права, но и ответственность.

Когда мы говорим о реновации, нужно сносить не все здания, часть из них можно реконструировать, а сложившиеся кварталы — обновлять и сохранять. Когда мы снесем двух- и трехэтажные дома, встанет вопрос о пятиэтажках. В Москве сейчас такие дома сносят. Возможно, в других городах-миллионниках, где рынок жилья будет позволять это сделать, тоже пойдут по примеру столицы. А дальше на очереди будет брежневская застройка — там уже девять этажей. Но это будет уже слишком дорого.

Сегодняшний подход к реновации, что называется, пожарный и не рассчитан на далекий горизонт. Нам надо задуматься о советском наследии, которое быстро ветшает и стареет, но его снос будет стоить так дорого, что не потянет ни муниципалитет, ни бизнес.

Нынешний подход не отвечает на вопрос, что мы будем делать с брежневками, многие из которых уже сейчас выглядят хуже, чем дома хрущевского периода.

Ранее мэрия определила, где в Екатеринбурге в первую очередь начнется реновация. Этими участками стали четыре квартала. Мы поговорили с жителями этих домов.

Депутаты приняли закон о реновации 16 марта. На это им потребовалось всего 17 минут. Мы подробно разговаривали об этом с Александром Высокинским, бывшим мэром Екатеринбурга, который отвечает за переселение людей. Также мы отвечали на главные вопросы о реновации в лаконичных карточках. И рассказывали, как жильцы домов в Екатеринбурге могут влиять на решение об их сносе.

Все новости о реновации читайте в этой подборке.