Когда снесут хрущевки? Рассказываем, как будет работать закон о реновации в Екатеринбурге

Рабочая группа под управлением вице-премьера правительства Свердловской области Александра Высокинского разработала базовый вариант областного законопроекта, который должен определить, как будут работать механизмы комплексного развития территорий (КРТ) в регионе. Федеральный закон (его также называют законом о всероссийской реновации) Госдума приняла еще в конце декабря 2020 года. Он предполагает, что власти смогут выселить жильцов домов, попавших под реновацию, в том числе принудительно. Причем речь идет не только о ветхом или аварийном жилом фонде. Под расселение могут попасть любые многоквартирные дома, оказавшиеся в программе КРТ.

В рабочую комиссию вошли депутаты, представители застройщиков и Гильдии строителей Урала. Один из консультантов — компания «Брусника».

— Федеральный закон определяет только концептуальные рамки проектов по реновации. Все практические аспекты — как формировать границы КРТ, какие объекты и по каким критериям включать, каким образом и на каких условиях проводить расселение ветхих домов — отданы на откуп региональным властям, — рассказал директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов.

После согласования законопроекта депутаты должны разработать местные нормативные акты. Не исключено, что законотворческая работа затянется до третьего квартала 2021 года, а возможно, и до начала 2022 года. Поэтому говорить о том, что Екатеринбург в скором времени ждет волна сноса многоэтажек, пока рано.

— Мы получаем сигналы от федеральных коллег, что нынешняя редакция закона о комплексном развитии территорий не окончательная. Поэтому говорить о том, что тема КРТ актуальна, не приходится. Это вопрос будущего, — рассказал глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Комплексное развитие территорий необходимо для того, чтобы быстрее обновить жилищный фонд с помощью инвесторов и при этом найти баланс между интересами застройщиков и собственников квартир, объясняет Трапезников.

— У застройщиков нет наполеоновских планов по захвату города. Они понимают, что экстрабонусов в КРТ для них нет. Строительные компании как договаривались о выкупе частных домов или квартир в бараках по справедливой цене, так и будут договариваться. Здесь ничего не изменится.

Если собственник откровенно злоупотребляет своим правом, суд может принять решение о выкупе у него жилья по справедливой цене. Такой же, как у его соседа, — прокомментировал Вячеслав Трапезников.

В «ЛСР. Недвижимость — Урал» рассказали, что продолжают следить за судьбой закона о комплексном развитии территорий. По словам генерального директора компании Владимира Крицкого, застройщики готовы реновировать территорию, но для этого им необходимы гарантии, что стройка не затянется на годы из-за нескольких недовольных собственников.

— Многие думают, что застройщик — это такая особая каста, которая не знает, куда девать деньги. Что главная их задача — обманывать людей. Это не так. Большинство застройщиков стараются сделать территорию, на которой они работают, более комфортной и красивой. И это не громкие слова.

Когда их состояние будет грозить жизни людей. Наверное, это будет хуже, чем заблаговременно заниматься отселением из аварийного жилья, — считает Владимир Крицкий.

Снос неаварийных пятиэтажек и девятиэтажек, как в Москве, Екатеринбургу в ближайшие десять лет не грозит. Экономически это невыгодно, считает Вячеслав Трапезников.

— В Москве пяти- и девятиэтажки сносят сотнями. В Екатеринбурге всего снесено две или три пятиэтажки. Одна — под строительство «Тихвина», другая — под «Гринвич». Потому что рентабельность позволила. Но во всех остальных случаях рентабельность нашего рынка ничтожно мала по сравнению со столичной. Ни о каком сносе неаварийных многоэтажных домов в ближайшие десять лет речи не идет, — говорит Трапезников.

По федеральному закону выбор территории, которая попадет в программу КРТ, остается за главой города. При этом любая строительная компания может предложить властям свой вариант площадки для реновации.

— В Екатеринбурге есть районы с «уставшей» застройкой, где дома находятся в очень плохом техническом состоянии. Для них, как правило, характерны высокий уровень преступности, некомфортная среда, отсутствие элементарной инфраструктуры, — прокомментировал руководитель подразделения управления продуктом «Брусники» Дмитрий Ступин. — Благодаря КРТ у города появится возможность обновить эти территории, сделать жизнь в них комфортной.

Вписывать новые объекты в существующую застройку, сохраняя преемственность. В то же время мы видим, что часть горожан воспринимают новый закон неоднозначно. Они почему-то уверены, что реновация предполагает «ковровую» зачистку старых кварталов и принудительное расселение жителей. Но, на наш взгляд, закон о КРТ даст людям возможность получить качественное жилье, а городу — инструмент аккуратно работать со сложившейся ветхой застройкой.

В первую очередь под реновацию могут попасть Екатеринбург, Нижний Тагил и Каменск-Уральский. По мнению депутата гордумы Дмитрия Сергина, один из важных вопросов — на каких условиях будет проходить расселение. Так, если новый закон не будет хорошо проработан в этой части, изменения приведут к массовым протестам.

— Если довоенное жилье или хрущевки попадают под снос, то людям, которые в них живут, нужно будет дать адекватную компенсацию, чтобы они сами себе искали замену жилья. Или предоставить жилье в том же районе, где они проживали.

Поэтому закон должен быть детально проработан, — считает Сергин.

Согласно федеральному закону, собственнику жилья, попавшего в программу КРТ, положена денежная компенсация. Другой вариант — жилье не меньшей площади в том же самом населенном пункте (но необязательно в том же районе). Иными словами, допускается, что жителей центра могут переселить на окраину.

— Это крайний сценарий, когда принимается решение о предоставлении другого жилья. Как правило, достигается соглашение о денежной компенсации. Если говорить о случаях, когда дело доходит до суда, то суд не заинтересован в том, чтобы отселять людей из центра в поселок Исток, — считает Вячеслав Трапезников.

Под снос в рамках КРТ, по федеральному закону, попадают дома с высокой степенью износа, построенные по типовым проектам (например, хрущевки), с дорогим капремонтом, в «ограниченно работоспособном состоянии», а также расположенные с ними по соседству. Под эти критерии попадают и исторические здания — в том числе в стиле конструктивизма.

— Конструктивистские и исторические здания могут и должны попасть под эти программы, — подтверждает Вячеслав Трапезников. — Вопрос лишь в том, будет ли застройщик подходить к этим зданиям с уважением и, к примеру, создавать в своем новом объекте аллюзии на ту эпоху. Мне кажется, это лучший сценарий. Потому что в результате город получит новый объект, который будет украшать его десятилетиями и при этом не будет представлять опасности для жителей города.

По закону о реновации можно судить не только о том, как в стране относятся к исторической среде, но и о государственной политике по отношению к частной собственности, считает архитектор Полина Иванова.

— У современного жителя Екатеринбурга шанс поселиться в центре города только один — это старый фонд. Я выбирала квартиру в старом фонде, потому что мне нравится старина, высокие потолки, большие окна. Люди, которые говорят, что любят новостройки, должны быть готовы к тому, что им понадобится много денег для того, чтобы поселиться в центре, где строят апартаменты бизнес-класса. В противном случае ваш выбор — это Академический и Солнечный.

Для меня это даже не вопрос сохранения старины, это о праве людей со средним доходом жить в центре, — рассказала Полина Иванова.

Полина живет в пятиэтажке 1956 года постройки, которая находится в центре города и формально попадает под основные критерии для включения в программу КРТ.

— У меня есть квартира, я плачу за нее ипотеку, я делаю в ней ремонт, восстанавливаю исторические окна и двери. Свою дальнейшую жизнь я связываю с Екатеринбургом и планирую жить в этой квартире и дальше. Но, когда мне говорят, что ваш дом могут снести, а могут и не снести, это очень демотивирует. Людям нужно планировать свое будущее.

И я уверена, что найдется много людей, которые точно так же, как и я, вкладывались в свое жилье и эмоционально, и финансово, и сейчас не знают, что будет завтра, — считает Полина Иванова.

Ранее мы писали о том, когда на Уралмаше и Химмаше начнется реновация. По словам губернатора Евгения Куйвашева, хорошими примерами обновления территории в Екатеринбурге можно назвать «Северное сияние» на Уралмаше и «Шишимскую горку» на Уктусе.