Когда на ВИЗе и ЖБИ вырастут новые кварталы: застройщик — о реновации и потребительском экстремизме

Традиционно в декабре мы вместе с экспертами подводим итоги года. Начать решили со строительной отрасли. Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий рассказал, как пандемия повлияла на строительную отрасль, о реновации, точечной застройке, строительстве деревни Универсиады-2023 и больших проектах на месте завода ЖБИ и ВИЗе-Правобережном.

О пандемии и дефиците рабочей силы на стройках

— Как строительная отрасль пережила пандемию?

— Когда в декабре прошлого года мы узнали, что происходит в Китае, то восприняли это как шутку. До нас-то пандемия точно не дойдет! Всерьез к тому, что происходило за рубежом, никто не относился. Вдруг весной начал нарастать ком больных коронавирусом.

Как будет развиваться ситуация с пандемией дальше, никто не знал.

Строительную отрасль спасло то, что в Свердловской области не стали закрывать стройки. Губернатор и правительство поняли, что они являются драйвером экономики. Закроются стройки, перестанут работать и все остальные связанные с ней отрасли. Затем федеральные власти ввели льготную ипотеку, чтобы простимулировать продажи. Спрос на жилье восстановился, и это позволило застройщикам работать дальше.

В целом для строительной области этот год оказался на удивление успешным.

— Как пандемия повлияла на работу компании?

— Мы научились работать дистанционно. Это и работа внутри компании, и управление продажами. Мы вынужденно перешли на удаленную регистрацию сделок. Когда восстановился прежний объем продаж, нам пришлось форсировать объемы работ на стройке, выводить в продажу новые объекты.

Сейчас мы можем сказать, что всё, что планировали на год, мы выполнили — и по вводу жилья, и по продажам, и по земельным участкам. Мы все новостройки сдали точно в срок. Хотели ввести 85 тысяч квадратных метров, а сдали на 15 тысяч квадратных метров больше. Выполнили план с превышением на 15% (в общей сложности — чуть больше 100 тысяч квадратных метров). Кроме того, выдали 2772 комплекта ключей от новых квартир своим дольщикам. Считаю, что это хорошие цифры.

— По прогнозам, если через полгода ситуация с пандемией не улучшится и границы будут по-прежнему закрыты, на стройплощадках Екатеринбурга возникнет кризис с рабочей силой. Хватает ли сейчас рабочих на стройках?

— Дефицит рабочей силы есть уже сейчас. Именно поэтому мы уже привлекаем их отовсюду. В том числе возим из области. Сейчас мы ведем переговоры с челябинцами о том, чтобы привлечь их на стройки. Готовимся переходить на круглосуточную работу, и для этого нам нужно набрать 350 человек.

— Насколько это повлияет на себестоимость стройки?

— Времена, когда люди были готовы работать за кусок хлеба, давно прошли. И я считаю, что это нормально. Если компания думает о своем будущем, она вынуждена повышать заработную плату. Например, у нас на заводе ЖБИ («Группа ЛСР» приобрела завод ЖБИ «Бетфор» и вложила в его модернизацию более 1 миллиарда рублей. — Прим. ред.) за последнее время в среднем зарплата выросла на 10–15%. И в дальнейшем мы планируем еще повышать оклады сотрудникам.

О победе застройщиков

— В этом году застройщики добились внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Как эти изменения скажутся на городе?

— Уделять так много внимания этому проекту не нужно. Шумиха вокруг него возникла только потому, что у нас народ любит во всем искать подвох («Конечно, это же застройщики, значит, точно готовят какую-то гадость!»). Но никакой гадости нет. На самом деле ровным счетом ничего не произошло.

Власти сначала ввели искусственное ограничение коэффициента строительного использования территории, а сейчас его, по сути, отменили. То есть как девелоперы раньше строили, так и будут продолжать строить. Но теперь им не придется тратить лишний год на разработку проекта планировки территории и обосновывать его. Раньше в среднем на это уходило больше года. Теперь, когда застройщику этого делать не нужно, люди смогут раньше получить жилье.

— Многие опасаются, что поправки приведут к увеличению точечной застройки.

— Этого не произойдет, потому что такой проблемы давно нет. Просто пустые места, где по утвержденному еще в советское время проекту детальной планировки планировалось возвести дом, сейчас начали застраивать. Кроме того, мы живем в полуторамиллионнике.

Так происходит не только в Екатеринбурге, это общемировая практика.

— Еще одна победа застройщиков — отмена обязательного согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) зданий. Будете продолжать согласовывать проекты в мэрии?

— На самом деле никто из застройщиков и не отказывался согласовывать. Отмена произошла потому, что органы, которые должны были заниматься согласованием, на деле искали любую причину, чтобы отказать. Почему PRINZIP пошел во все тяжкие и начал судиться? Потому что они два года не могли согласовать фасады зданий. Я считаю, что ответственность должна быть предусмотрена с двух сторон — не только со стороны застройщика, но и со стороны администрации. Должен быть документ, в котором прописано, сколько времени отводится мэрии на ответ и что он должен в себя включать. Сейчас не всегда понятно, что именно становится поводом для отказа.

О реновации и потребительском экстремизме

— В этом году уже во втором чтении приняли законопроект о реновации. Поможет ли он застройщикам реновировать старую застройку?

— Такой закон нужен, и если он все-таки будет принят, то реновация будет проходить более активно. Потому что пока нет законодательной базы, отселить кого-то практически невозможно. Я понимаю желание собственника продать свое жилье подороже, но оно не может превышать рыночную стоимость в несколько раз. У нас был случай, когда мы смогли отселить 16 бараков, в каждом из которых жили 8–12 семей. На отселение потратили 360 миллионов рублей.

Но на решение вопроса с одной из собственниц у нас ушло полгода. Всё это время мы не могли начать застройку этого участка.

Что главная их задача — обманывать людей. Это не так. Большинство застройщиков стараются сделать территорию, на которой они работают, более комфортной и красивой. И это не громкие слова.

— Есть ли участки в центре города, которые хочет реновировать «ЛСР»?

— Мы будем следить за судьбой закона о реновации. Пока нам хватает тех участков, которые уже есть. Мы продолжаем строить жилые комплексы на Латвийской, на Блюхера, на Репина и Савкова в Академическом. В Мичуринском проект рассчитан на ближайшие три — четыре года. Заканчиваем «Рассветный», который появился на месте бывшей производственной территории. Раньше люди боялись сюда заходить, а сейчас это благоустроенный район.

Когда их состояние будет грозить жизни людей. Наверное, это будет хуже, чем заблаговременно заниматься отселением из аварийного жилья. В 40-е годы в Свердловск во время эвакуации перевезли много людей, для них строили двухэтажные домики. Но сейчас это жилье устарело. Хорошо еще, если оно нормально эксплуатировалось. Такие дома есть, например, на улице Челюскинцев. Но я видел и другие дома — со сгнившими деревянными перекрытиями. Когда дом начинает перекашиваться, никто не сможет сказать, что с ним будет дальше.

О деревне Универсиады и новых общежитиях УрФУ

— Как идет строительство зданий общежитий для Универсиады-2023 в Новокольцовском?

— Полным ходом. Завершено возведение коробки блока «А» первого общежития, также возводится уже шестой этаж блока «Б» и седьмой этаж блока «В». В феврале мы должны остеклить здание и утеплить его. Сделать кровлю и запустить тепло. По второму общежитию — первый этаж смонтирован в блоке «А» и блоке «Б». В блоке «В» заканчиваются монолитные работы по устройству цоколя. Сейчас у нас там работа идет в четыре крана.

— Тяжело было получить такой большой заказ?

— Мы готовились к этому три года. Заказ получили благодаря тому, что у нас уже был опыт строительства подобных объектов. До этого мы построили два общежития для УрФУ. В этом году выиграли тендер на строительство третьего на Фонвизина и уже практически снесли старое здание девятого общежития. На этой неделе планируем завершить демонтаж.

— Не все были согласны с тем, что конструктивистское здание бывшего общежития на Фонвизина нужно сносить, а не восстанавливать.

— Здание находилось в таком состоянии, что реконструкция стоила бы в пять раз дороже, чем строительство нового общежития. Это же дом с деревянными перекрытиями, кто даст средства на его реконструкцию? Там же пришлось бы всё заново перепроектировать! Те, кто жил в общежитии, говорят, что условия были очень плохими. На всё здание — одна душевая. В новом общежитии в каждой комнате будет по индивидуальному санузлу с душевой, маленькая кухня на четыре человека, своя постирочная и т.д.

— Благоустройством этого участка тоже будете вы заниматься?

— Мы восстановим атриум, а вот тополя, которые находятся на территории, себя пережили. Не исключено, что если с ними ничего не сделать, то уже завтра они начнут падать. Я говорил с жителями близлежащих домов. Сожалеть по поводу этих тополей они точно не будут. В июне — июле местные жители ходят в масках, потому что у них начинается аллергия. По поводу озеленения переживать точно не стоит. Студенты всегда были легкими на подъем, выйдут и посадят там елки и липы.

Проекты на ЖБИ и на ВИЗе

— Вы запустили дома без балконов в Мичуринском. Пользуются спросом?

— Для нас это эксперимент. В 2018 году в «Мичуринском» мы уже построили один такой дом без балконов. И все квартиры в нем были распроданы до ввода его в эксплуатацию. Да, есть те, кто недоволен, что некуда сходить покурить. Но я, например, дома тоже не курю, всегда выхожу на улицу, хотя у меня есть балкон. Да и те, кто не курит, от отсутствия балконов только выиграют: от соседей тянуть дымом не будет. При нашем климате на балконе особо не погуляешь, большинство горожан используют эту площадь как склад. Хотя вместо этого лучше иметь кладовую на этаже. И такую возможность мы тоже учли: в большинстве наших проектов есть такие помещения на каждом этаже.

— Почему решили отказаться от балконов?

— Сейчас для людей каждая тысяча рублей увеличения стоимости квартиры — это серьезные затраты. Исключение балконов означает, что жилье становится дешевле. По результатам продаж мы считаем, что этот продукт себя оправдал. Поэтому в будущем мы запустим в Мичуринском дома с французскими балконами (по 40 сантиметров). Они будут служить украшением фасадов.

— Одна из ваших больших площадок — квартал на территории завода ЖБИ. Когда начнете строительство?

— В следующем году. Стройка будет идти на бывших промышленных территориях. Общая площадь застройки — 19 гектаров. Мы планируем возвести здесь 300 тысяч квадратных метров жилья. Мы долго проходили все необходимые согласования в профильных ведомствах. В результате нам удалось получить положительное заключение Роспотребнадзора. Там признали, что застройка территории не окажет никакого неблагоприятного воздействия, скорее, наоборот, очередная промзона в Екатеринбурге превратится в комфортную для жизни территорию.

— Уже получили техническое задание от мэрии?

— Мы разработали и утвердили проект планировки территории, также взяли на себя обязательства разработать проект по реконструкции самой старой школы ЖБИ — 82-й. Займемся возрождением бывшего стадиона ЖБИ, который сейчас не используется. Мы согласовали строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. Он будет либо с бассейном, либо с ледовым кортом. Пока не решили. Также появится новая поликлиника на 150 посещений в сутки, детский сад, торговый центр.

— Также вы планируете начать осваивать ВИЗ-Правобережный. Одна из проблем проекта — отсутствие дороги по Татищева. Как решаете этот вопрос?

— Этот вопрос должны были начать решать еще два года назад. Но пока на этом участке по-прежнему нет ни транспортной доступности, ни сетей. Надеюсь, что решить проблему получится при активном взаимодействии всех заинтересованных сторон: и застройщиков, и государственных, и муниципальных органов власти. Такой проект, как улица Татищева, — это даже не городской уровень. Скорее всего, будет федеральное и областное софинансирование.

— Когда начнете строительство нового комплекса?

— Мы уже начали заниматься подготовкой площадки. Выходить будем летом следующего года. Первую часть домов планируем построить, расширив уже существующие сети, но по всему остальному нужны магистрали. Причем сделать это можно будет только с привлечением всех застройщиков, которые будут работать на этой территории.