Вырастет ли Манхэттен на набережной Исети: застройщик — о квартале на Папанина и сносе частного сектора

Традиционно в декабре мы вместе с экспертами подводим итоги года. Начать решили со строительной отрасли. Директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов рассказал, как пандемия повлияла на рынок, о проекте квартала за Макаровским мостом, где должна появиться 49-этажка, новом рекламном ролике компании с девочкой, показывающей в кадре средний палец, и планах по возведению четырех 100-метровых башен в Екатеринбурге.

О пандемии и уплотнении застройки

— Что бы вы назвали главным итогом этого года?

— Год был очень насыщенный, интересный и, безусловно, непростой. Первый, и, пожалуй, самый важный итог — переход рынка в новую реальность. В конце 2019-го никто и представить не мог, что удаленная работа станет массовым явлением, что множество отраслей перестанет привычно функционировать, что в какой-то момент мы не сможем продавать квартиры офлайн.

Органы власти и участники рынка в целом довольно быстро адаптировались к этой реальности, научились в ней жить и эффективно работать. Для многих пандемия стала не катастрофой, а своего рода встряской, позитивным кризисом. Благодаря льготной ипотеке и быстрому развертыванию онлайн-форматов большинство девелоперов удержали хорошие позиции по продажам и производству. Это результат большой слаженной работы.

Вторым итогом я бы назвал практически полное принятие отраслью логики жизни с эскроу-счетами. Модель из новинки переросла в норму.

Третий момент носит локальный характер и заключается в удивительном сплочении строительного сообщества Екатеринбурга. Мы и раньше были конкурентами только отчасти, скорее, партнерами. Сейчас же можно сказать, что все на одной волне. Очень вырос уровень продукта и требовательность застройщиков к себе.

— Как пандемия повлияла на темпы строительства?

— В начале года девелоперы опасались, что региональные власти могут принять решение об остановке строек (как это было сделано, например, в Московской области). Но этого, к счастью, не случилось.

Но особого влияния на темпы строительства эти факторы не оказали, нам и подрядчикам удалось перестроиться.

— «Брусника» — одна из немногих компаний, которая тестирует сотрудников на коронавирус раз в две недели. В какую сумму оцениваете расходы, связанные с пандемией?

— В несколько миллионов рублей. В эту сумму входит регулярное тестирование около тысячи сотрудников, покупка масок, антисептиков, обеззараживателей воздуха. Но здоровье сотрудников, членов их семей, а также клиентов, партнеров и подрядчиков точно важнее. Вложенные в профилактику средства удалось компенсировать экономией по другими статьям расходов.

К расходам, а точнее, инвестициям, связанным с пандемией можно отнести и финансирование решений, связанных с онлайн-продажами. Сегодня в целом по «Бруснике» около 75–80% сделок полностью или частично оформляется дистанционно, это также положительный эффект совокупности событий этого года.

— В этом году застройщики добились внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Что это даст городу и жителям?

— Принципиальных изменений случилось два: увеличение коэффициента строительного использования территории (КСИТ) и отмена обязательного согласования внешнего облика зданий. Благодаря первому мы получили больше гибкости. Особенно это актуально для проектов, расположенных в центральной части города, где девелоперы традиционно сталкиваются с массой ограничений, связанных с охранными зонами, наличием инженерной и дорожной инфраструктуры, доступностью пригодной для застройки земли в целом.

Фактически по такому КСИТу стройка велась и раньше. Его обосновывали в проектах планировки и межевания территорий. Сейчас процедура стала проще, быстрее и понятнее.

— Не приведет ли это к увеличению точечной застройки?

— Полагаю, что нет. Строительное сообщество Екатеринбурга очень зрелое и вполне ответственное.

Наш покупатель также значительно вырос и стал крайне требовательным. Он думает не только про габариты и стоимость квартиры, но и про среду, уровень комфорта и благоустройства. Жилье в доме без красивого уютного двора, современного и разнообразного благоустройства, функциональных инженерных решений, гармоничной архитектуры никто покупать не будет. Это понимает большинство игроков рынка.

— Как отмена обязательного согласования внешнего облика зданий скажется на городе?

— По причинам, что я только что озвучил, колхоза мы точно не увидим. При этом у девелоперов прибавилось шансов на содержательный диалог. У муниципалитета больше нет права вето, что дает шанс на реализацию интересных, прогрессивных и не сочетающихся со сдержанно-консервативным взглядом проектов.

Оценка архитектурных решений сугубо субъективна. Один специалист может сказать, что, например, новая штаб-квартира РМК прекрасна, а второй ужаснется и спросит: «Зачем там всю ночь горит свет, а как же энергоэффективность?» Примерно в том же русле может развиваться дискуссия вокруг нашего «Кандинского» или любого другого новаторского здания.

Но подчеркну: от взаимодействия с администрацией мы не отказываемся.

— Зачем, если теперь этого можно не делать?

— Формирование красивого, разнообразного города — наша общая задача. И без открытых обсуждений ее не решить. Да, замечания, которые дают члены совета, носят рекомендательный характер, но иногда они очень ценны. Мы к ним прислушиваемся и учитываем их при дальнейшем проектировании.

О градсовете и застройке квартала на Папанина за Макаровским мостом

— Как вы оцениваете работу нового градсовета?

— Нам как прогрессивному девелоперу с его появлением стало чуть сложнее. Это очень непростая, ресурсоемкая, но одновременно важная для знаковых городских объектов история. Главное сегодня — выработать понятный регламент и прозрачные критерии оценки проекта. Иначе обсуждения могут затянуться на месяцы.

Градсовет, по сути, это круглый стол, на котором эксперты высказывают мнение относительно той или иной идеи застройщика, дают профессиональные рекомендации. В целом это полезный инструмент получения обратной связи перед выходом на согласование проекта планировки территории и общественные обсуждения.

— Кто сегодня в градсовете для вас авторитет, к чьему мнению вы прислушиваетесь?

— Называть конкретные фамилии, с мой точки зрения, некорректно. Раз человек попал в совет, значит, для большинства в отрасли он точно авторитет. У нас нет никаких черных или белых списков. Мы открыты для общения с любым членом градсовета, при условии, что его выступление не превращается в критику ради критики или самопиар.

— Такие случаи были?

— Пока нет, но риск всегда остается.

— В октябре на градсовете обсуждали проект застройки квартала за Макаровским мостом. Будет ли он меняться после критики?

— Я бы не называл это критикой. Большинство рекомендаций были связаны с общественной зоной, набережной и дополнительной визуализацией проекта с разных видовых точек. Были вопросы о том, будет ли проект гармонировать с окружающим пространством.

Этажность проекта останется прежней, планы по строительству 300 тысяч квадратных метров мы также менять не намерены.

И дело вовсе не в маниакальной любви к высоте и плотности. Важным показателем любого проекта (а этого — особенно) является экономическая и инвестиционная привлекательность. Стройка за Макаровским мостом потребует колоссальных вложений в подготовку площадки и расселение аварийных домов, в обновление сетей и дорог, в формирование социальной инфраструктуры. И, если на этом участке не обеспечить соответствующей плотности, ее освоение станет экономически нецелесообразным. Проект не случится, территория в самом центре продолжит деградировать, город не получит обновленного и притягательного района.

— В проекте есть 49-этажное здание. Почему выбрана такое странное число?

— Именно такая высота позволяет соблюсти баланс. Башня гармонично укладывается в концепцию, не перетягивает фокус внимания с существующих доминант и вмещает задуманный функционал.

Сам квартал в основном будет застроен 17–30-этажными зданиями, там запроектированы также 7–10-этажные дома. Переживать, что на набережной возникнет уральский Манхеттен, точно не стоит. У нас нет цели снять копию с Нью-Йорка или Дубая. Все нормы по инсоляции, отступам и наличию озеленения, парковок и общественных пространств будут соблюдены. На ближайшем градсовете мы покажем доработанную концепцию, которая, как мы надеемся, устроит всех или подавляющее большинство его членов.

Изменения, которые мы прорабатываем, касаются компоновки зданий и наполнения многофункционального «треугольника» общественно-деловой зоны. Также мы несколько пересмотрели подходы к организации транспортных потоков.

Тем самым мы расширили возможное «бутылочное горлышко» на этом участке. Кроме того, мы пересмотрели внутриквартальные проезды, увеличили вместимость подземных стоянок, чтобы минимизировать пространство, отдаваемое под наземные парковочные карманы.

— Какой объем средств понадобится на расселение домов на этом участке?

— Очень поверхностная и грубая оценка дает горизонт в 5–6 миллиардов рублей.

— Сколько домов и какой этажности планируете снести?

— Речь идет о двух десятках домов, большинство из которых уже или почти аварийные. Обновлять эту территорию мы планируем постепенно. Расселить всех одновременно не получится. Решение об этапности и логике реализации проекта будем принимать в следующем году. Мы рассчитываем, что все строения, не являющиеся памятниками, будут вовлечены в реновацию. Люди получат индивидуальные предложения по выкупу или обмену их недвижимости, всё будет решаться путем переговоров.

— Проект предусматривает появление детских садов и школы. На каких условиях они будут строиться?

— Если говорить о школе, то «Брусника» предоставит городу расчищенный земельный участок и намерена принять активное участие в ее проектировании. Компания уже имеет опыт по созданию принципиально новых с точки зрения организации пространства и образовательного процесса учебных заведений.

Четыре встроенных детских сада город будет приобретать по утвержденным муниципальным расценкам.

— В проекте заявлен молодежный отель нового формата. Чем он будет отличаться от других?

— Центральной идеей концепции является многофункциональность. На территории отеля появится коворкинг, фитнес-центр, ресторан, кофейня. Там можно будет устраивать мероприятия, учиться, работать, встречаться, общаться. И всё это в центре, рядом с набережной, основными точками притяжения города. Мы подсмотрели эту идею во время одной из зарубежных поездок и подумали, что она будет интересна активным, прогрессивным людям разного возраста. Поэтому слово «молодежный» здесь надо брать в кавычки. Это наименование вовсе не означает, что отель будет интересен лишь конкретной возрастной категории.

О реновации на Юго-Западе и потребительском экстремизме

— Как обстоят дела с проектом «Южные кварталы», строящемся на месте бывшего Цыганского поселка?

— Хочу уточнить, что Цыганским он уже давно не является. Мы активно осваиваем эту территорию, завершаем строительство на трех участках по полтора гектара каждый. Всего проект займет 22 гектара и вместит 18 жилых очередей, детский сад и школу. По нашим планам он будет реализован полностью до 2032 года.

— Были случаи потребительского экстремизма?

— Диалог на этой площадке идет продуктивно, отличий от происходящего в других наших локациях, где проводится расселение, практически нет. Да, ситуации бывают разные, эмоции иногда берут верх и переговоры затягиваются. Но критических сложностей не возникает.

— Во сколько раз собственники завышают цену по отношению к рыночной?

— На разных участках по-разному. В нашей практике были примеры многократного завышения. Но это, скорее, была лишь первичная защитная реакция. Кто-то называет свою ветхую постройку «родовым гнездом», имея при этом туалет на улице. Кто-то заявляет: «Я здесь жил и буду жить до гробовой доски, мне ничего не интересно».

Но мы не расселяем новостройки или многоэтажные дома, которым по 10 лет. Мы идем только туда, где реновация действительно необходима, где она обусловлена позицией городских властей, современными реалиями и здравым смыслом.

Мы стараемся объяснять людям важность и даже выгодность перемен, обосновывать справедливую цену, помогать с вариантами, вести переговоры конструктивно и по-партнерски, учитывая весь контекст и жизненные обстоятельства.

— Тяжело уговорить на переезд пожилых людей?

— Людям в возрасте непросто решаться на изменения, но постепенно они проникаются доверием, понимают, что мы стараемся помочь им изменить жизнь к лучшему. Может быть, это звучит слишком пафосно и громко, но это действительно так. Жить в разваливающихся аварийных домах (пусть даже они находятся в центре) с комфортом невозможно. Поэтому искренность и некая гуманистическая идея в наших действиях однозначно есть, и люди это чувствуют.

— Часто приходится отстаивать свою позицию в суде?

— Большинство из тех, кто покидают старые дома остаются довольны. Некоторые потом нас благодарят, за то, что мы подтолкнули их к переменам. Но иногда, к сожалению, приходится выходить в юридическую плоскость. Хотя мы этого очень не любим. Случаи в арбитраже единичны. Они касаются ситуаций, когда собственник предъявляет откровенно неадекватные требования и, к примеру, просит за однокомнатную квартиру две трехкомнатных, считая себя особенным, а наш бюджет — бездонным.

Мы надеемся, что законопроект о реновации, который уже прошел первое чтение, отрегулирует процесс расселения, и шантаж со стороны категорично настроенных собственников станет невозможным.

— В том же районе появится первый арендный дом. Насколько этот проект выгоден, когда окупится?

— Мы реализуем этот проект с «Дом. рф». Подготовка к нему заняла довольно много времени: с партнерами мы оценивали стоимость и перспективы этой идеи, обсуждали ее параметры. В итоге 80% площадей дома приобретает «Дом.рф», а 20% остаются у нас. Арендным фондом мы будем управлять совместно. По нашей оценке, срок окупаемости проекта колеблется от 8 до 10 лет. Запустить арендный дом мы планируем до проведения Универсиады в 2023 году.

На наш взгляд, проект очень важен для рынка недвижимости. Сегодня арендный сегмент рынка остается серым, часто ненадежным. Наш дом с чистовой отделкой и меблировкой будет работать по понятным, прозрачным стандартам и предлагать внушительный набор услуг (консьерж-сервис, ресепшн, доставка, клининг и т.д.).

— Почему сегодня арендные дома — это единичная история?

— Не все готовы инвестировать с такими сроком окупаемости и рисками. Честно говоря, без партнерства с «Дом.рф» мы бы тоже вряд ли смогли позволить себе такой капиталоемкий проект.

О рекламном ролике и возбуждении дела в УФАС

— В этом году у компании был интересный кейс с рекламным роликом, который много обсуждали в соцсетях. Какую задачу ставили команде, работавшей над ним?

Прежде всего, нужно сказать, что это не рекламный ролик. У нас была цель побудить людей задуматься о переменах в жизни и создать художественное произведение, не похожее на привычные и заезженные ролики застройщиков.

Покупатели устали от видео, где сначала показывают, как солнце светит на фасад, потом счастливая семья катит перед собой коляску, волосы развеваются на ветру, и все говорят о том, как круто жить в новом доме. Не меньше они устали от рекламы типа «скидка-скидка-скидка» или «успевай, пока идет "черная пятница"». Нам захотелось быть не как все. Не рекламировать себя или свои проекты, а привлечь внимание к проблеме обустройства городской среды, и в этом смысле эффект достигнут.

— Когда мнения разделились, вы были на какой стороне?

— Я не увидел в ролике негатива, чрезмерных посылов, которые могли бы кого-то обидеть. Я считал смелый и нестандартный призыв к изменениям в жизни.

— Читали определение УФАС? Что думаете о перечисленных в нем пунктах?

— Я не эксперт, потому с моей стороны было бы некорректно рассуждать на эту тему. Профильное ведомство имеет полное право высказывать свою точку зрения. Мы будем с ним дискутировать в рамках официального процесса, обосновывать позицию, к чему-то придем. Если мы действительно провинились, понесем соответствующее наказание и сделаем выводы на будущее.

Одно могу сказать точно: мы не собирались никого обижать, унижать или задевать.

— И всё-таки: то, что девочка показывает средний палец, — это залет или нет?

— Я считаю, что это посыл не жителям старого дома, своим бывшим друзьям, а своему старому укладу жизни, который ей надоел, всем обидам и нереализованным мечтам. Она смело отправляется дальше. Привет, новая жизнь. Вот про что этот ролик.

Бывает так, например, что люди недовольны своей внешностью. Тогда они начинают ходить в спортзал, меняют рацион, обновляют гардероб и показывают себе прошлому то же самое, но только мысленно. Мы же вербализовали эту эмоцию, добавив озорную улыбку.

О восстановлении старинных зданий

— В каком состоянии находится здание золотосплавочной лаборатории на Первомайской, 1? Какие работы сейчас идут?

— Мы находимся на подготовительном этапе, разрабатываем варианты концепции и обсуждаем идеи по приспособлению здания, консультируемся с Управлением госохраны памятников. В ближайшие месяцы планируем прийти к окончательному решению по концепции, затем перейдем к рабочему проектированию.

Работы в самом здании начнутся к концу 2021 года. Закончить мы их намерены уже в 2022-м. Такие же планы по зданию на Пролетарской, 3 («Брусника» подписала концессионное соглашение с Министерством инвестиций и развития Свердловской области по восстановлению усадьбы фабриканта Злоказова. — Прим. ред.).

— В здании до сих пор остаются арендаторы. Они не мешают работам?

— Мы хотели всех эвакуировать еще в августе, поскольку здание аварийное. Кто-то съехал, с кем-то мы договорились об аренде до конца января. Мы пошли на это при условии, что художники и мастера будут соблюдать все меры безопасности.

— Какие идеи по приспособлению сейчас обсуждаете?

— Идей много. Детально мы рассказывали о них «Форуме 100+» (на Первомайской, 1 могут появиться бутик-отель, коммерческие площади, пространство для мастер-классов и выставок. — Прим. ред.). Но пока утвержденного решения нет. Мы думаем про выставочные пространства, про ресторанно-кофейно-кондитерскую историю и, возможно, апартаменты. Может быть, получится с мастерскими. Также хотим приспособить двор для общественного использования. Например, сделать там фудмаркет и площадку для небольших событий.

— Планируется строительство нового здания неподалеку от Первомайской, 1?

— Я пока это не могу комментировать, потому что не знаю, к чему мы в итоге придем. Идея нового строительства около здания на Первомайской существует. Вопрос в высоте здания и отступе от памятников. Мы сейчас обсуждаем эти параметры со всеми профильными комитетами и заинтересованными сторонами.

— Есть ли в планах снос каких-либо частей строения, которые не входят в предмет охраны?

— Делать такие заявления преждевременно. Разные концепции предполагают разные сценарии. Могу сказать, что к предметам охраны мы относимся крайне ответственно. Мы строили «Кандинский» рядом с музейным центром «Гамаюн» и, чтобы старинное деревянное здание не пострадало, мы вложили в него около 10 миллионов рублей, серьезно укрепив фундамент (в будущем мы намерены этот памятник реконструировать).

Опасения по поводу сохранения культурного наследия нам совершенно понятны. В девяностые и нулевые мы стали свидетелями утраты большого количества архитектурных памятников. Часть из них, к слову, до сих пор находятся в охранных реестрах. Например, на одном из наших участков по документам располагается памятник. А на самом деле от него ничего не осталось, он был утерян еще 20 лет назад.

— Какую обратную связь вы получили, после того как представили концепцию на форуме?

— Обратная связь, как обычно, была противоречивой. Кто-то сказал: «Наконец-то кто-то приберется!» Кто-то обратил внимание на то, что у нас есть предмет охраны. Мы внимательно следим за комментариями и параллельно ведем диалог с экспертами и общественниками. Недавно участвовали в мероприятии, на котором свой вариант освоения участка предлагала «Школа наследия».

— Как оцениваете эти предложения? Что думаете по поводу идеи открыть музей в здании на Пролетарской?

— В теории идеи, которые предлагала команда «Школы», очень неплохи. Проблема в том, что ребята забыли или не успели подумать об экономике.

Если ты покупаешь здание и вкладываешь в него сотни миллионов, то должен хотя бы попытаться сделать это бизнес-историей. Мы решили заняться зданиями на Первомайской и Пролетарской, предполагая, что инвестиции в какой-то перспективе вернутся. Да, выставочно-музейный кластер будет, но пока я не могу сказать, сколько метров он займет.

— Как вы относитесь к тому, что студенты «Школы» ищут варианты приспособления для принадлежащего компании здания?

— Такие проекты могут реализовываться только в диалоге — с заинтересованным бизнесом, обществом, властями, экспертами. Но «дорога» должна быть двусторонней. Подход, когда нам говорят «мы за вас все придумали, вы делайте, а мы понаблюдаем и покритикуем», мы не приемлем.

Сценарий, при котором нам скажут, что делать, а мы вежливо согласимся, невозможен.

В нашей команде есть реставраторы, проектанты, ученые, с которыми мы сейчас прорабатываем все варианты. Есть компетентный рефери — это Управление госохраны. Мы очень скрупулезно с ними обсуждаем все идеи, получаем развернутую обратную связь. Я уверен, что в итоге мы найдем проектное решение, которое всем понравится. Здания на Первомайской и Пролетарской очень красивые, и мы хотим дать им второе дыхание, снова вовлечь в жизнь города.

О стометровых жилых башнях в Екатеринбурге

— Какие планы на следующий год? Что будете строить?

— Мы хотим нарастить динамику на существующих площадках («Южные кварталы», «Шишимская горка», «На Некрасова», «Северные кварталы») и готовимся к запуску нескольких новых локаций.

По нашим планам годовой объем продаж в Екатеринбурге вырастет с 70 до 100–120 тысяч квадратных метров.

— Какие проекты, кроме квартала на Папанина, появятся у «Брусники»?

— Мы планируем построить в разных точках города четыре стометровые жилые башни. В следующем году мы хотим приступить к строительству двух или трех из них. Одна из башен появится в центральной части города. На остальных площадкам всё будет зависеть от скорости прохождения согласовательных процедур и формирования участков. Где-то мы уже выкупили землю, где-то еще находимся в процессе.

— На сколько этажей рассчитаны башни? Какой ценник?

— Это будут 30–35-этажные современные здания с прекрасной архитектурой, дизайнерской отделкой интерьеров и новейшими инженерными решениями, с многофункциональной зоной ретейла на первых этажах и двух-, трехуровневыми подземными паркингами. Расчетный ценовой диапазон — 100–140 тысяч рублей за квадратный метр.

— Есть ли еще застроенные территории, которые хотела бы обновить «Брусника»?

— Сейчас мы совместно с администрацией города анализируем несколько потенциальных площадок под реновацию старых кварталов. Они располагаются в северной, северо-западной и северо-восточной частях Екатеринбурга.