Главный по градостроительству — о точечной застройке, районах под снос и Универсиаде вместо садов

Начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Алексей Храмов в интервью порталу Е1.RU рассказал, осталась ли в центре города свободная земля, как планируют застраивать Уралмаш, а также объяснил, как принимаются решения о сносе частного сектора.

О точечной застройке

— Изменения в Правила землепользования и застройки вызвали большое обсуждение среди жителей города и застройщиков. Многие опасаются, что они приведут к увеличению точечной застройки. Почему понадобилось вводить их именно сейчас?

— Эти изменения обсуждались очень долго, поэтому нельзя сказать, что решение было принято спонтанно. Изменения были нужны для того, чтобы помочь застройщикам во время кризиса. Были предложения полностью отменить коэффициент строительного использования. Администрация очень долго в переговорах с застройщиками настаивала на том, чтобы он был равен четырем. И я считаю, что здесь мы сумели найти компромисс. При этом если пересчитать коэффициент строительного использования в тех проектах, которые строились раньше, то вы увидите, что он и так был очень близок к четырем. Поэтому в этом смысле ничего не изменилось.

— Много жалоб получаете на точечную застройку?

— Да, мы знаем, что такие объекты есть. Но на законодательном уровне у администрации нет механизмов, которые бы давали нам возможность запрещать это строительство. Если есть собственник и земельный участок расположен в территориальной зоне, которая допускает строительство многоэтажного жилья, то собственник может получить разрешение на стройку. Но ничего страшного в этом нет, потому что все проекты проходят строительную экспертизу. Это значит, что объект должен соответствовать всем строительным нормам и правилам. Я бы не говорил здесь о тотальном нарушении закона.

Какой здесь минус для города? Когда застройщик заходит с уплотнительной застройкой, это, конечно, не системное и не комплексное решение. Он может взять и построить жилой комплекс, который не будет обеспечен социальной и транспортной инфраструктурой. Для этого и нужна разработка градостроительной документации — чтобы специалисты департамента архитектуры и других отраслевых служб администрации видели, какие планы есть у застройщика и будет ли новый объект обеспечен всей необходимой инфраструктурой.

— Мэрию через суд лишили права согласовывать архитектуру новых жилых домов. Как в департаменте относятся к этому? Какие последствия у решения?

— Моими сотрудниками это решение воспринимается болезненно. Мы долго спорили, даже проводили круглый стол с застройщиками в начале этого года. Тогда многие сказали, что согласовывать не нужно. Застройщиков в этом решении даже поддержал Союз архитекторов. Но сейчас мы видим, что большинство застройщиков обращается в департамент за согласованием своих проектов. Хотя эта норма отменена. То есть мы видим, что услуга очень востребована.

Застройщики понимают, что нужно показывать администрации проекты, которые они собираются построить. Архитекторам также важно получить нашу оценку. У нас работают классные специалисты, которые идут на контакт, делятся своими идеями, замечаниями и помогают что-то исправить.

Так, например, главный архитектор города Андрей Молоков выкладывает в своем инстаграме конкретные примеры проектов. Можно посмотреть, как они выглядели до и какими становились после согласования. Разница очень большая.

Сейчас рассматривается законопроект о внесении изменения в Градостроительный кодекс. Там будет прописано, что органы местного самоуправления все-таки должны согласовывать архитектурно-градостроительный облик вновь строящихся зданий. Для нас это очень важно.

О застройке исторической части Уралмаша

— Недавно на обсуждение выносился проект застройки исторической части Уралмаша. Общественники выступают против появления жилых высоток и просят придать территории в квартале улиц 22-го Партсъезда — 40-летия Октября — Культуры — Красных Партизан статус исторического поселения. Как вы относитесь к этой идее?

— Ко мне на прием приходили граждане по этому вопросу, мы его обсуждали. Я понимаю, что это люди, которые выросли на Уралмаше, у них горят глаза, когда они говорят об этой идее. Но дело в том, что статус «Историческое поселение» предполагает консервацию территории как она есть. То есть в будущем она не будет развиваться.

Мы много говорим о принципе компактности Екатеринбурга. Это прописано в стратегии развития города. Мы должны реновировать территории, которые сейчас застроены и используются неэффективно. Город должен быть компактным. Поэтому мы бы не хотели, чтобы городу или какой-то его части был присвоен статус «Историческое поселение».

Застройка Уралмаша для своего времени была очень перспективная. Но этим зданиям уже много лет. Для того чтобы поддерживать их в хорошем состоянии, необходимо вкладывать деньги. Это большая нагрузка. Готовы ли собственники квартир ее нести? Не уверен. Например, в Италии можно купить за 10 евро старый дом, но, чтобы муниципалитет разрешил его эксплуатировать, нужно вложить десятки тысяч евро, если не сотни.

— Также говорят о том, что некоторые дома вблизи высоток останутся без света.

— Это как раз вопрос экспертизы, и инсоляция (облучение поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами. — Прим. ред.) проверяется на этапе экспертизы. Нельзя говорить, что ЖК «Есенин» закроет от солнечных лучей всем квартирам, но каким-то закроет. Если какая-то квартира затеняется, а такое бывает, то застройщик выкупает эти квартиры. Затем, возможно, их реализовывают, но с определенными условиями, никого не вводя в заблуждение.

— Как, на ваш взгляд, появление высоток изменит ландшафт — в лучшую или худшую сторону?

— Архитекторы очень внимательно относятся к тому, как новый объект впишется в городскую среду. ЖК «Есенин», на мой взгляд, с этой точки зрения проработан неплохо. При этом я понимаю, что это конфликтный вопрос, — кому-то может нравиться, кому-то нет. Именно для этого и был создан архитектурно-градостроительный совет, где обсуждаются подобные проекты.

О градсовете

— Александр Высокинский сформировал новый градсовет, который только на треть состоит из практикующих архитекторов. Большинство мест распределилось между сотрудниками горадминистрации. Почему совет возглавляет мэр, а не главный архитектор города?

— Вопросы, которые обсуждаются на совете, неоднозначны. Обычно мы имеем дело со многими точками зрения. Мэр в данном случае выступает в дискуссиях арбитром. Его задача — найти компромисс и примирить противоборствующие стороны.

Что касается состава совета, то я думаю, что он сбалансирован. Кроме архитектурных вопросов, на совете решаются земельные, экономические вопросы и многие другие. Поэтому в архитектурно-градостроительном совете должны быть и градостроители, и специалисты, отвечающие за транспорт, за объекты культурного наследия и многое другое. Если бы мы говорили только об архитектуре, то не смогли бы найти комплексное решение.

О выделении земли под застройку

— Много ли свободной земли осталось в центре?

— Земли в центре практически не осталось. Если мы говорим про самый центр, то в основном здесь объекты, имеющие большую историко-культурную ценность, трогать которые мы не можем. Сейчас наша цель — это развитие рекреационных и общественных пространств. Мы хотим повысить качество скверов и набережных, которые уже есть. Найти участки, которые могли бы стать новыми точками притяжения для горожан.

К сожалению, в центре есть деградирующие территории, застроенные ветхими зданиями. Они объективно ухудшают образ города. Такие объекты используются собственниками для максимального извлечения выгоды при минимальных затратах. Мы анализируем эти территории и думаем, как можно их развивать. Конечно, всё в рамках законодательства.

Не так давно мы ездили в Москву на встречу в КБ «Стрелка» и говорили об опыте разработки объемно-планировочного регламента городов. Очень хотим, чтобы такой регламент появился и в Екатеринбурге. Идея в том, чтобы разработать план по развитию исторического центра города.

— Территория в границах улиц Достоевского — Народного Фронта — Уральских Рабочих — Молодёжи также попала под застройку, хотя там находится не ветхое жилье, а новые коттеджи. Похожая ситуация в квартале Цыганского поселка на Юго-Западе. Как принимается решение о застройке таких кварталов?

— В стратегии пространственного развития Екатеринбурга эти территории отнесены к развитию многоэтажной жилой застройки. Но администрация не приняла решение об изъятии этих земельных участков. У нас есть застройщики, которые сами думают, инвестировать ли средства в эти территории, и заключают договоры с местными жителями. Захотели — договорились, и та и другая сторона получили выгоду. Не захотели — не заключили договор. Принуждать никто никого не должен.

— Застройщики часто говорят о «потребительском экстремизме». Вы получаете подобные жалобы?

— Такие случаи действительно есть, мы часто слышим об этом от застройщиков. Есть показательные примеры. Например, когда в квартале многоэтажной застройки остался какой-нибудь домик или даже полдомика. Хорошего в этом ничего нет. Но это единичные истории. Как правило, застройщики все-таки решают эту проблему. Но выселить собственников жилья никто не имеет права.

— Мэрия изымает под муниципальные нужды у садоводов земли под Универсиаду-2023. Процедура затронет четыре участка, которые мешают реконструкции дороги. Местные жители выступают против. Какова ваша позиция в этом споре?

— Изъятие — это прописанная законодательством процедура. Сначала мы проводим оценку и выясняем, можно ли обойтись без изъятия. Если да, то земельный участок остается у граждан. Администрация может изымать участки у собственников как раз для строительства улично-дорожной сети и магистральных инженерных сетей. То есть это всё законные процедуры.

О сносе «Призмы»

— На каком этапе сейчас находится вопрос о сносе небоскреба «Призма»?

— Мы для себя сделали картинку. Желтым выделена часть, на которую выдано разрешение на строительство и на ввод объекта. Зеленым — часть, на которую было выделено только разрешение на строительство. А вот основная высотная часть — это уже объект самовольной постройки.

В 2019 году мэрия на основании уведомления уральского Ростехнадзора о самовольной постройке подала исковое заявление в суд. В 2020 году Арбитражный суд Свердловской области назначил судебную строительно-техническую экспертизу, чтобы установить, были ли нарушены строительные нормы и правила при возведении высотной части объекта. Следующее судебное заседание пройдет, когда экспертиза будет готова. Оно назначено на 13 января 2021 года.

О строительстве храма святой Екатерины

— Идет ли согласование нового облика храма святой Екатерины на месте Приборостроительного завода?

— Фонд святой Екатерины не предоставлял никаких вариантов в департамент. Последняя информация, которую я слышал, — ведется переосмысление облика храма, который планировали построить на месте Приборостроительного завода. Пока к нам с проектом не выходили.

Ранее мы писали о судьбе недостроенной гостиницы «Дели» около цирка. На то, чтобы снести здание, понадобятся миллиарды рублей. Также мы рассказывали о других заброшенных домах — бывшем корпусе Лесотехнического университета на Ленина, 79, больнице в Зеленой Роще, здании ДК Свердлова и доме купца Александра Лебедева на Сакко и Ванцетти.