«Уплотнения застройки не будет»: президент «Гильдии строителей Урала» — об изменении правил

Изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые хотят внести в Екатеринбурге, по-прежнему остаются одной из главных тем в повестке. Кажется, что поправки предлагают разрешить компаниям застраивать 100% земельного участка, и многие думают, что это приведет к уплотнению застройки. Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников доступно объяснил, почему это не так и что вообще значат изменения.

Трактовать изменения ПЗЗ как уплотнение застройки — неверно. Реформа ПЗЗ направлена на устранение административных барьеров, и только.

Расскажу по порядку. Самый главный показатель, о котором идет речь в изменениях, — КСИТ (коэффициент строительного использования территории). Его предлагают увеличить. Екатеринбург — единственный город-миллионник, где он используется. Как его придумали и зачем?

КСИТ появился недавно. Только в 2015 году. Могу сказать совершенно уверенно, что намерения были благими. Как известно, застройщик может осваивать только тот участок, который ему принадлежит. А чиновнику важно представлять, как будет развиваться район в целом: в какие садики и школы пойдут жители нового дома, как они будут добираться на работу и так далее. Для этого нужно разрабатывать проект планировки территории. У Екатеринбурга не было денег на разработку такой документации. Тогда придумали, что документацию могут делать застройщики.

Коэффициент строительного использования территории в этой истории выступил ограничителем. Его специально сделали низким. Если твой проект вписывается в этот коэффициент — хорошо, если нет — сделай градостроительную документацию, покажи детально, что будешь строить в контексте всего квартала, и тогда ты сможешь превысить показатель.

На деле оказалось, что вписаться в коэффициент практически нереально, поэтому большинство застройщиков начали разрабатывать градостроительную документацию. В ней они показывали, где люди будут ходить, какой у них будет транспорт, где у них будут детские садики и школы, как будет устроено водоотведение, ливневка, инженерка, электроснабжение, санитарно-эпидемиологические вещи, безопасность и так далее.

То есть, если ты получал разрешение на разработку градостроительной документации (это тоже отдельный этап, который может затянуться до полугода), ты мог забыть о существовании КСИТ. Конечно, потом эксперты и администрация тебя поправляли, но смотрели уже не на формальный КСИТ. Они ориентировались на федеральное законодательство: сколько мест в соседней школе, в садике, какой транспорт. Инженеры смотрели, что будет с сетями, если ты построишь тут 100 тысяч квадратных метров. Благоустройство смотрело, как пойдет транспорт, как будет вестись уборка. Надзорные органы проверяли, соответствует ли твой проект требованиям безопасности.

Но постепенно правильная идея о разработке застройщиками градостроительной документации в обмен на разрешение превысить искусственно введенный норматив превратилась в опасный административный барьер. Менялись люди, руководители, политики. Застройщики стали по несколько лет «застревать» в администрации со своими проектами. Вспомните прошлый год, когда областная прокуратура выносила десятистраничные постановления по поводу волокиты в мэрии.

Так вот сейчас идея в том, чтобы устранить искусственный барьер в виде КСИТа. Самое главное, что это даст, — исключение высокого риска неуправляемой по срокам процедуры. Для банков, для инвесторов это стоп-фактор. Второе — это возможность более уверенного перехода к центростремительной модели развития. Реновация — это вызов, который стоит перед городом. И без инвесторов, работающих в предсказуемой регуляторной среде, эту задачу нам не решить.

Что касается уплотнения застройки, то его не будет. Почти любой сколько-нибудь заметный объект в Екатеринбурге уже превышает пресловутый КСИТ просто потому, что он прошел процедуру разработки проекта планировки территории. В действительности плотность застройки и раньше, и сейчас ограничивают именно федеральные нормативы, а они продолжают действовать в полном объеме.

Прочитайте колонку другого эксперта — Веры Белоус — о том, зачем меняют правила землепользования и застройки в городе.