А вдруг продавец — банкрот? На что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

За время пандемии коронавируса в Екатеринбурге заметно вырос спрос на новостройки. Но и вторичка не осталась в стороне: всегда найдется покупатель на готовую квартиру от собственника. Но при выборе квартиры на этом рынке необходимо обращать внимание на ряд юридических аспектов, которые могут повлиять на последствия сделки с этой недвижимостью. Их в своей очередной колонке на E1.RU разобрала директор агентства агентства «SMART.Недвижимость» Анастасия Поддубная.

Прежде всего, при покупке вторички необходимо проверить, есть ли на квартире обременения. Чтобы выяснить это, необходимо заказать выписку ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости. — Прим. ред.). В ней вы сможете узнать сведения о владельце, основании права собственности и самих обременениях.

Вместе с выпиской рекомендую для проведения сделок использовать аккредитив (документ, содержащий распоряжение одного кредитного учреждения другому об уплате. — Прим. ред.) или оплату через банковскую ячейку. Это касается тех людей, которые приходят покупать квартиру с наличными деньгами. Очень часто они в день сделки отдают всю сумму до того момента, когда происходит переход права собственности. И это не совсем безопасно.

Если вы используете ячейку или аккредитив, продавец недвижимости получит денежные средства уже после перехода права собственности на покупателя. Такой порядок защищает и продавца, и покупателя. Первый точно получит деньги, а второй — недвижимость.

Нередки ситуации, когда продавец пытается скрыть факт использования материнского капитала при покупке квартиры, особенно если с его помощью гасили ипотеку. В этом случае у него возникает обязанность наделить долями в праве собственности на квартиру всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. А продажа такого объекта без встречной покупки и разрешения органа опеки и попечительства невозможна, как и наделение долями в праве собственности в рамках использованного этой формы господдержки в другом объекте недвижимости. Это необходимо делать только в той квартире, где в счет оплаты были использованы средства материнского капитала.

Поэтому обратите внимание на количество детей у продавца и порядок расчетов при покупке квартиры. Он мог рассчитаться средствами материнского капитала при покупке. Это будет указано в самом договоре купли-продажи, либо при погашении ипотеки. Для этого можно попросить у продавца справку из банка или из пенсионного фонда, где сообщается о том, что маткапитал не был использован.

Наследственные квартиры также часто попадают в зону риска, особенно если продажа осуществляется сразу после оформления прав. При оформлении наследства могли учесть права не всех наследников, и это может всплыть только спустя несколько лет, когда они узнают о нарушении своих прав. И первым делом они пойдут восстанавливать свои права и оспаривать сделку по продаже квартиры.

В этом случае мы, как правило, изучаем весь круг возможных наследников, запрашиваем документы у собственника. Если же не удается получить достоверную информацию, единственной стопроцентной гарантией может быть только страхование титула (права собственности). Тогда при предъявлении требования в отношении объекта со стороны наследников наступит страховой случай, и страховая компания компенсирует потери при признании сделки недействительной.

Перед покупкой жилья важно проверить, не подавал ли его хозяин заявление о признании несостоятельным. В 2015 году вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, который добавил определенные юридические риски сделок с недвижимостью.

В случае если владелец жилья — банкрот, все сделки по отчуждению имущества, совершенные в течение последних трех лет, могут быть признаны недействительными. Чтобы избежать проблем, можно проверить продавца через реестр или сайты судов, а проводить все расчеты за квартиру следует через банковские переводы. Это позволит подтвердить, что собственник действительно получил деньги за продажу квартиры, а не пытался избавиться от имущества через фиктивную сделку.