С начала 2000-х Екатеринбург из промышленного города превратился в перспективный мегаполис. Сюда потянулись крупные федеральные ретейлеры, одно за другим начали открываться представительства мировых и федеральных брендов, уральская столица стала стремительно развиваться как логистический центр, площадка для саммитов, промышленных выставок и мероприятий мирового уровня. В прошлом году Екатеринбург попал в топ-200 лучших городов мира* по качеству жизни, наряду с Москвой, Лос-Анджелесом и Мадридом.
Оценив нарастающий интерес к Екатеринбургу, областные власти стали прорабатывать проекты по насыщению уральской столицы новыми инфраструктурными объектами и освоению свободных территорий. На юге и юго-востоке города такой территорией стали земли недалеко от аэропорта Кольцово — вокруг посёлка Исток. Именно здесь сегодня развернулось строительство нового района площадью более 4000 га (для сравнения: Ленинский район Екатеринбурга — 2500 га). Значительную часть территории займут коммерческие участки агрокластера, логистических и индустриальных парков. Разработкой проекта застройки и его реализацией занимается уральский девелопер PRINZIP.
Директор PRINZIP Геннадий Черных рассказал, каким будет новый район, как это повлияет на инвестиционную привлекательность Екатеринбурга и почему классические спальные районы часто не отвечают ожиданиям жителей больших городов.
— Геннадий Геннадьевич, новость о строительстве района на 150 000 человек, мягко говоря, стала неожиданностью. Что это будет за проект, как его будут реализовывать, тем более в таких непростых экономических условиях?
— Есть национальный проект «Жильё и городская среда». Года два назад в разговоре с губернатором, кажется на +100 Forum Russia, мы подробно обсуждали возможности по его реализации. Поскольку планы амбициозные, а мы компания дисциплинированная, мы решили принять в нём самое активное участие — нам давно хотелось попробовать свои силы на площадке комплексного освоения территорий. Так начали подбирать площадку, которая подойдёт для реализации планов нацпроекта. Стали смотреть, что есть в Екатеринбурге подходящего. Поняли, что в основном город развивается в направлении юго-запада: Академический, Солнечный. И так сложилось, что у наших коллег была территория, которую долго прорабатывали. Нам понравилась локация и удалось договориться, что мы на ней будем реализовывать проект.
— Почему Исток? Чем так понравилась территория?
— На сегодняшний день всем очевидно, что в освоении территорий самая большая проблема — превращение их в спальные районы. Так как обычно идет строительство жилья в условиях отсутствия рабочих мест. И такая ситуация как раз и создаёт маятниковую миграцию жителей и нагрузку на транспортную систему города — надо же от дома добираться до работы. А посёлок Исток, который сравнительно недавно вошел в состав Екатеринбурга, — это территория с историей и хорошей инфраструктурой. Начиная с 2000-х администрация города видела это направление одним из основных для развития города. Во-первых, из-за влияния аэропорта Кольцово. Такая территория всегда развивается как логистический и промышленный центр. Это рабочие места. Во-вторых, там всегда были земли УралНИИСХоза — они пригодны для сельского хозяйства. В-третьих, там благоприятная экология, так как никогда не было промзон. Не говоря уже о транспортной доступности и инженерной обеспеченности этих земель. На наш взгляд, это просто самая недооцененная сегодня территория.
Сейчас в самом Истоке проживает более 7000 человек, а на близлежащих территориях ещё 50 000. В посёлке есть школа, детские сады, больница, магазины и хорошая муниципальная конноспортивная школа. Учитывая то, что уже есть сложившаяся инфраструктура, логично развивать эту территорию дальше. Это не строительство в поле. И хорошо, что наши планы совпали с настроением правительства и развитием нацпроекта.
— Каким будет этот район и чем он отличается от других подобных проектов?
— Он отличается от того, что обычно предлагают в рамках комплексного освоения территорий. В этот проект мы заложили несколько основных принципов: невысокая плотность, невысокая этажность и мультиформатность. У нас территория более 4000 га. Для сравнения: Академический — 1500 га. Большая территория позволяет нам делать невысокую плотность застройки. Дома будут не выше 10 этажей. Это необходимо для того, чтобы можно было за год построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом. В этом районе горожане смогут выбрать подходящий для себя вариант жилья — квартиру или коттедж. Если будет запрос на таунхаусы, их тоже сможем ввести. Около 30% проекта будет в виде коттеджного поселка, похожего на американские спальные районы. Это будет первая очередь строительства.
Мы проработали технологию быстровозводимых домов с несколькими производителями, чтобы человек, после того как он выбрал размер и архитектуру, в течение 4–5 месяцев мог переехать в новый дом.
— Но Тюменское направление, как и сам Исток, славится немалой ценой участков.
— У нас логика такая, что коттедж должен быть именно альтернативой квартире. Чтобы был выбор — купить квартиру поближе к центру или купить коттедж в тихом месте, но в городе. Ты получаешь индивидуальное жилье со всей социальной инфраструктурой, со своим участком, ещё и в черте города. Пока мы такого предложения в Екатеринбурге не видели.
— Территория огромная. 30% будет под ИЖС. А остальное?
— Первый этап строительства — поселок. Там будет 242 дома, участки от 7 до 15 соток. Второй — первая очередь многоэтажных домов. В этом году запустим в работу примерно 20 000 «квадратов». В следующем закладываем ещё 50 000. Значительная часть проекта — обеспечение района рабочими местами. Поэтому мы запроектировали производственный и агрокластеры и создаем их совместно с Корпорацией развития Среднего Урала. Мы проработали две большие площадки в районе аэропорта Кольцово. Там будет агрологистический кластер. То есть всё, что связано с сельским хозяйством, производством, переработкой и хранением. У нас уже появились первые резиденты. Там уже идет большая стройка — объект назвали Кольцовский-2. А южнее аэропорта будет зона Кольцовский-3. Там будут логистический и индустриальный парки. В этой части района тоже уже есть один крупный резидент. Сейчас мы сопровождаем строительство его объекта на 4000 кв. м. Всё это позволит комплексно решать задачи по созданию новых рабочих мест.
При этом каждый участок ровный и обеспечен сетями. В районе уже есть своя подстанция. Мы будем строить большую газовую котельную. Также проектируем и дорожную сеть. Будут новые дороги, часть из них построим своими силами. Но какие-то глобальные развязки мы планируем реализовать совместно с региональными властями. Уже предусмотрен выезд на Высоцкого — в район Технопарка.
— То есть это будут коммерческие территории, разделенные по кластерам, верно? Кто на них может претендовать? Может ли, скажем, «УГМК-Агро» поставить там свои теплицы, если захочет?
— Всё верно. Конечно, может. Мы будем очень рады такому уважаемому резиденту. Также в качестве резидентов мы видим индивидуальных предпринимателей, которые хотят развивать свое предприятие. Мы готовы предложить даже небольшие участки под размещение производства или склада. Ждём крупные компании. Готовы обеспечить сопровождение проекта: помочь с согласованием, посоветовать подрядчиков и так далее. Людям надо как можно быстрее запустить своё производство. Мы, как мастер-девелопер, в этом и видим свою основную ценность — как можно быстрее обеспечить выход резидента на нормальную работу.
Проконтролируем стройку, чтобы резидент ввёл объект в эксплуатацию и спокойно приступил к работе. Причем мы уже работали в таком формате, когда в Екатеринбург пришел «Леруа Мерлен». Когда крупная компания приходит в город, она хочет, чтобы все риски были сняты. Поэтому изначально требует не просто земельный участок, а уже готовую землю с разрешением на строительство, с обеспечением контроля над стройкой и гарантией, что объект будет введен в эксплуатацию вовремя.
— А для кого еще будет интересен этот район с точки зрения инвестиций?
— Это интересная территория для распределительных центров сетевых ретейлеров. В этом районе вообще многие ведущие логистические центры находятся. Преимущество территории именно для логистов в самой земле — там нет торфа и не надо делать большую подготовку к строительству. Логистика к этому очень чувствительна, так как здание в 1 уровень и затраты на подготовку земли часто составляют до 50% от общих затрат на строительство. Мы уже подписали договор с крупным игроком на строительство логистического парка на 300 000 кв. м. Сейчас для них прорабатываем строительство сетей и дорог, так как хотим организовать удобный проезд с ЕКАД.
— Почему самые крупные логистические центры сосредоточены в районе Кольцово?
— В последнее время в мире очень популярно развитие приаэродромных территорий. В прошлом году был презентован проект развития Домодедово. На территории 16 000 га разработана единая концепция развития: жилье, бизнес и так далее. Сегодня авиатранспорт одно из наиболее перспективных направлений развития сообщения между крупными городами. И логично предлагать весь спектр услуг где-то рядом с аэропортом. В нашем проекте эта логика хорошо проработана.
Да и чем комфортнее и проще условия развития бизнеса, тем больше инвестиционная стоимость нашего города. А тут мы все выигрываем. Я убежден, что основная задача муниципалитета как раз в капитализации города. А она возможна только в простых и прозрачных условиях работы, а также во всесторонней помощи. Тогда выиграют все: горожане, бизнес и власть.
— На сколько рассчитан проект?
— По самым оптимистичным подсчетам, если не случится новый кризис, то на 20 лет.
* По версии ресурса Numbeo.
