Сильнее других пострадают ТРЦ. Как COVID-19 изменит рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга

Из-за режима самоизоляции и «коронавирусных каникул» страдают практически все сферы бизнеса в Екатеринбурге. Рынок коммерческой недвижимости не исключение. Мы попросили экспертов рассказать, как пандемия коронавируса влияет на ситуацию сейчас и к чему в конце концов приведет.

О ситуации в целом

Сейчас, по наблюдениям специалиста по недвижимости компании «Этажи» Ольги Майданик, люди разделились на две группы. Первая ищет коммерческую недвижимость для вложений (из-за паники по поводу рубля и рисков потерять свои накопления). Вторая, состоящая из более опытных предпринимателей, ждет обвала цен на недвижимость, чтоб потом купить ее с очень большим дисконтом.

— Понятно, что в условиях карантина большинство помещений простаивает, и арендодатели получают запросы на каникулы и дальнейшее существенное снижение платежей. Кто-то и вовсе сейчас потеряет арендатора, — говорит Ольга Майданик.

При этом нельзя сказать, что спрос на аренду коммерции сильно упал уже сейчас, отмечает эксперт. Новые запросы по-прежнему появляются.

— У меня это в основном компании, работающие в отрасли автобизнеса (автосервисы, детейлинг, автомойки, ремонт), — говорит Ольга Майданик. — Также есть запросы от компаний общепита (небольшие форматы типа пиццерий). Региональные и федеральные сети, поставившие на поток заказы через доставку, продолжают расширяться даже в это карантинное время.

Директор компании «Этажи» Александр Бабушкин добавляет, что активизировались те, кто не спешил сдать помещения в аренду до ограничительных мер, поскольку сейчас усугубились ситуации в их основных бизнесах. То есть они ищут возможность компенсировать потери другими активами.

— Для собственников сейчас особо интересны арендаторы из «живых» отраслей: строители, ретейлеры, управляющие компании — те предприятия, на деятельности которых не сказались ограничения из-за карантина, — говорит Бабушкин. — Если у собственника есть выбор среди арендаторов, он будет его делать в пользу этих компаний. Мелкий бизнес, чья деятельность попала под ограничения, уходит в офисы и бизнес-центры, где их не видно и они не привлекают внимания. Например, ногтевые студии.

По наблюдениям руководителя аналитического отдела компании «Новосел» Сергея Меньшенина, все-таки большинство операций с недвижимостью сейчас на паузе. И это уже негативно влияет на рынок, как и весь текущий фон.

— Сам коронакризис — это одна ситуация. Основной негативный момент — это снижение цен на нефть и последующее снижение курса рубля, — уверен Сергей Меньшенин. — У нас доходы населения шесть лет не росли после кризиса 2014–2015 годов. И последние годы предприятия малого и среднего бизнеса были на грани выживания. О какой-то сверхдоходности говорить не приходится. А текущий кризис — это, конечно, серьезный удар для такого бизнеса.

О мерах поддержки

По словам специалиста по недвижимости «Этажи» Ильи Сотникова, абсолютно все на рынке аренды сейчас просят пересмотр условий. Но не всем владельцы идут на уступки.

Продуктовым сетям и аптекам в большинстве случаев отказывают в снижении арендных платежей. А вот магазины непродуктовых товаров (одежда, обувь, игрушки, мебель и прочее), а также сервисные компании (швейные мастерские, салоны красоты, кофейни) зачастую получают скидки по месячной аренде от 50 до 100%, оплачивая только коммунальные платежи.

— Это здравая и нужная мера для обеих сторон, — отмечает Илья Сотников. — Арендаторам нужно хоть как-то снизить расходы, чтобы пережить карантин. А арендодатели заинтересованы в сохранении хороших, постоянных клиентов, которые после завершения изоляции снова возобновят свою деятельность: пойдут посетители, будут деньги.

Александр Бабушкин добавляет, что, кроме скидок, есть другие меры поддержки. Те компании в сфере общепита, которые заходят на аренду впервые, получают арендные каникулы 2–3 месяца с момента подписания акта.

Что будет дальше

Ольга Майданик говорит, что сейчас собственники коммерческой недвижимости не спешат продавать ее, потому что сохранять деньги в квадратных метрах надежнее. Но всё может измениться.

— Скоро произойдет «слив» помещений, — уверена Майданик. — Среди арендаторов на рынке большая часть закредитованных, а также тех, у кого сдача помещений в аренду — дополнительный доход. И им вскоре могут потребоваться средства для вливаний в свой основной бизнес.

Об этом же говорит Сергей Меньшенин.

— Сейчас у нас произойдёт большое количество банкротств малого и среднего бизнеса. Те, кто не обанкротится, будут каким-то образом оптимизировать затраты в дальнейшем, в том числе на помещения, — говорит он. — Многие уже сейчас пересматривают эти вещи, будут сокращать площади. Соответственно, у нас появится много высвободившихся объектов, которые будут на рынке не востребованы. И цена, конечно, будет снижаться. Это однозначный тренд.

При этом, по словам Ильи Сотникова, в первую очередь разберут высоколиквидные объекты, даже если цены на них снизились не очень сильно.

Что касается коммерции в торговых центрах, есть несколько прогнозов.

— С одной стороны, мы можем пойти по сценарию Китая, когда даже после завершения карантина посетители не вернулись в развлекательные центры, кафе и рестораны, — говорит Александр Бабушкин. — В период самоизоляции изменились потребности и привычки людей, они не захотели возвращаться в докарантинные модели поведения.

По его мнению, не исключено, что и екатеринбуржцы будут какое-то время с опаской посещать заведения общепита и развлекательные центры.

— С другой стороны, в непродуктовом ретейле мы можем получить эффект отложенного спроса — когда семьи, лишенные на один-два месяца шопинга, начнут активно наверстывать упущенное. Эта версия наиболее вероятна, учитывая, что в Екатеринбурге на данный момент карантинные меры не такие жесткие, как были, например, в Ухани, — резюмировал эксперт.

По словам Бабушкина, в торговых центрах Москвы и Московской области сейчас происходит точечный передел.

— По прогнозам, именно ТРЦ пострадают от карантина наиболее сильно. Поэтому собственникам предлагают цену, по которой готовы выкупить их ослабленные бизнесы, — говорит он.

Ранее мы рассказывали, что происходит на дачном рынке. Эксперты рассказали, что цены в Свердловской области за последний год выросли на 81%.