Пора за квартирой? Как обвал рубля изменит цены на недвижимость в Екатеринбурге

Начало недели в России выдалось весьма суматошным: цена за баррель нефти упала до рекордных 34 долларов, что существенно повлияло на курсы валют. Пока рубль остается «худым», а доллар «толстеет», мы спросили у экспертов, повлияет ли ситуация на рынок недвижимости и кто выиграет от всего происходящего.

По мнению руководителя аналитического отдела АН «Новосел» Сергея Меньшенина, курс доллара уже не вернется на уровень 62–64 рублей. Рынок недвижимости от этого пострадает.

— Я считаю, что ключевая ставка поднимется, — говорит Сергей Меньшенин. — Повышение ключевой ставки приведет к росту ставки по ипотечным кредитам. Соответственно, спрос на рынке жилья уменьшится. Это приведет к снижению цен и на вторичном, и на первичном рынке. Такая же ситуация наблюдалась в 2008 и 2014 годах. Сейчас вопрос в том, насколько сильным будет рост ипотечных ставок и ключевой ставки.

При этом вторичный рынок в Екатеринбурге, по словам Меньшенина, уже год находится в застое: цены на жилье не растут и не падают. В новостройках рост наблюдается, но совсем небольшой.

— Сейчас сложилась такая ситуация, что относительно новое жилье на вторичном рынке можно купить дешевле, чем жилье в той же локации на первичном рынке, — говорит Сергей Меньшенин. — Причем оно будет с отделкой и ремонтом. Разница цены может быть в районе 10–15%.

О том, что ипотечные условия могут измениться не в пользу клиентов, говорит и консультант регионального центра финансовой грамотности и старший преподаватель Института экономики и управления УрФУ Фаина Бабанова.

— Сейчас самый удачный момент для получения ипотеки, — уверена она. — Потому что, если изменится ключевая ставка в сторону повышения, конечно, это повлечет изменение условий по ипотеке. Вполне возможно, банки станут пересматривать свою кредитную политику, меньше будет предоставляться кредитов. Ну и, соответственно, ипотечных кредитов тоже.

При этом, считает учредитель федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, ипотечные ставки вряд ли вырастут больше чем на 1–1,5%.

— Легкое повышение ставок сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок, и в краткосрочной перспективе можно будет говорить о снижении стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств выгода от снижения цены компенсируется повышением ставок, — рассказал он нашим коллегам из 72.RU.

При другом развитии событий государство сумеет сдержать ипотечные ставки и стимулировать строительную отрасль.

— В краткосрочной перспективе это может привести к росту цен на недвижимость на фоне стимулированного спроса, зато в долгосрочном прогнозе увеличит количество предложений на рынке недвижимости, что в будущем позволит умерить повышение стоимости жилой недвижимости, — считает Ильдар Хусаинов.

В самом худшем варианте, если государство откажется от мер поддержки, ставка по ипотеке может взлететь на уровень 2014–2015 годов. В таком случае цена на недвижимость может снизиться на 20–25%, но за счет высоких ипотечных ставок выгоды от этой ситуации никто не получит.

А вот глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков не столь уверен, что ключевую ставку будут повышать.

— Рынок недвижимости необязательно будет повторять сценарии предыдущего кризиса, — говорит он. — В конце 2014 года был достаточно сильный всплеск сделок, основанный на страхах. Он быстро прошел: уже в начале 2015 года продажи заметно снизились. За ними уменьшилась и цена. В итоге эмоциональные решения, которые были приняты в конце 2014 года, оказались не самыми выигрышными.

Пока что однозначно можно сказать одно: люди, хранившие деньги в валюте, находятся в выигрышной позиции.

— В 2008 году, когда произошло резкое изменение курса, недвижимость в Екатеринбурге в долларах подешевела за последующие пару месяцев. Пиковое значение — на 39%, — поясняет управляющий партнер агентства «Кулиговская и партнеры» Павел Боровиков. — Если говорить про 2014 год, то после изменения курса за последующее время недвижимость в долларах подешевела на 50%. Но там и скачки были более существенные, не как сейчас — всего 20%. Тогда были примерно в два раза.

По мнению Павла Боровикова, получившиеся из-за курса скачка «излишки» (например, у человека лежало на счете 100 тысяч долларов, за ночь он обогатился на миллион рублей) многие захотят вложить именно в недвижимость.

Тем не менее эксперты советуют не торопиться с решениями.

— Надо все-таки дождаться ответа: входим мы в полномасштабный мировой кризис или нет, — считает Михаил Хорьков. — Отдельный вопрос, насколько российская экономика готова к этому кризису. Какие решения примет руководство страны в плане регулирования цен на нефть? Таких вопросов — масса. С точки зрения потенциальных ипотечных заемщиков как минимум нужно дождаться, наверное, следующего заседания Центробанка, на котором будет приниматься решение о ключевой ставке (оно состоится 20 марта. — Прим. ред.). То есть до конца марта нужно взять паузу и понаблюдать за развитием событий.

Об этом же говорит директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин.

— Покупатели, которые рассчитывают на привлечение ипотечных средств, могут сейчас отложить приобретение жилья на конец марта, — говорит он. — А вот продавцам есть смысл быть более сговорчивыми по цене, возможно, идти на больший торг, чем они рассчитывали, так как прогнозов два. Первый: после 20 марта ставка будет снижена, потенциальных покупателей на рынке останется столько же. Второй: покупателей станет меньше, если произойдет существенное повышение ипотечной ставки или клиенты будут откладывать покупку на более длительный срок. В целом мы не видим поводов для паники, все профессиональные участники рынка заинтересованы в спокойном, планомерном развитии ситуации.

Все новости об обвале рубля (и о том, как это повлияет на нашу жизнь) мы собираем здесь. Например, мы писали, что будет с туристами, которые собрались за границу.