Строить надо плотнее, людей слушать необязательно: интервью с уральским экс-чиновником, возводящим дома

Мы начинаем традиционную серию интервью, посвященных итогам 2019 года. Первым в нашем списке стал строительный рынок. В этом году было много разных и проблем, и скандалов.

Например, вызвала вопросы процедура общественных обсуждений. В интернете люди одобрили строительство в сквере у Драмы, а в жизни устроили многотысячные митинги. Анонсировалась большая ликвидация частного сектора в разных частях Екатеринбурга, и многие наши читатели возмущались, что строительство высоток на их месте приведет к транспортному коллапсу. Был опубликован проект Генерального плана развития Екатеринбурга, который вызвал возмущение строителей и общественников. А еще застройщики жаловались, что мэрия тормозит им выдачу разрешений на строительство.

Все эти и другие вопросы мы адресовали Вячеславу Трапезникову — президенту Ассоциации строителей Урала и строительной компании «Астон Групп», бывшему главе Орджоникидзевского района Екатеринбурга.

— Кажется, что для екатеринбургских застройщиков год был сложным. Возник конфликт с мэрией, которая тормозила выдачу разрешений на строительство. Из-за чего сложилась такая ситуация и как это повлияло на рынок?

— На самом деле, год был хорошим. Для застройщиков и вообще этого класса экономики какие-то административные затруднения или сбои никогда не могут являться главным. Самое главное, с чем мы заканчиваем год, — люди хотят жить в Екатеринбурге, хотят покупать новое жилье.

В том, что касается административных, неправильно даже будет сказать затруднений, а каких-то перебоев, наверное, во многом этот процесс обусловлен объективными причинами. Пришла новая городская команда. Естественно, новые руководители пытаются воплощать какие-то новые идеи. Во многом ради этого горожане и избирали новый состав думы, в итоге у нас новый мэр. И эти новые руководители эти новые идеи пытаются донести. И в процессе поиска — я подчеркну, тут нельзя сказать, что есть директивный метод, — а именно в процессе поиска баланса мы находились первое полугодие. Я могу вам сейчас, под занавес года, сказать, что этот баланс по многим, далеко не по всем, пунктам найден.

— Летом застройщики перешли на эскроу-счета. Что-то уже изменилось по-настоящему?

— Люди не слишком вовлеченные видели себе этот процесс примерно как Новый год. Ды-дыч — куранты, и всё, что было до этого — это девятнадцатый год, то, что стало после этого — двадцатый. Нет, здесь совершенно другая история. Мы в эскроу будем входить два года. Можно будет судить об эффекте эскроу, ну давайте так, по-честному, через год. Можно будет понять, кто из застройщиков перешел — в Екатеринбурге перейдет абсолютное большинство. Можно будет судить, кто не перешел, кто столкнулся с затруднениями. Можно будет оценить, насколько снизится объем строительства. Самые разные прогнозы я слышал, от откровенно манипуляционных, на мой взгляд, до сдержанно-ответственных. Это действительно есть. Но на самом деле нам предстоит еще два последствия, которые мы пока не осмыслили.

— Какие два последствия?

— Первое последствие — это остановка строительства на территориях. Я сейчас имею в виду не только Ирбит, Ивдель, Североуральск, Первоуральск, Нижний Тагил. Я имею в виду, например, такие города, как Курган. Их в России десятки.

У нас были данные на конец октября, по-моему, 37% всего было удовлетворенных заявок по УрФО. И 100-процентные отказы в нестоличных городах. То есть в Екатеринбурге, Челябинске есть положительные решения, в Кургане нет положительных. И во всех этих десятках, сотнях нестоличных городов не было положительных решений. И я не вижу предпосылок, если ситуация качественно не изменится, что будут.

— Власти не подумали о том, что возможно такое последствие, когда придумывали закон?

— Вы видите, Садовое [кольцо] — оно в пределах МКАД. Я уверен, что какие-то меры будут приняты. Они, как всегда, будут приняты позднее, чем хотелось бы. Но приняты будут.

В чем смысл эскроу? Чтобы люди больше не страдали от мошенников. Окей. А что сделать? Надо, чтобы десятки тысяч не могли купить квартиру, кроме… Ну, давайте я повангую, у меня нет этой цифры, я пока не видел исследования, — кроме тех мест, где рынок предполагает рентабельность больше чем 15–18%. Я думаю, что на территории России таких городов не более 20.

— Звучит очень мрачно. Какие меры смогут потом предпринять власти?

— Что-то подрегулируют на уровне банков. Я хочу ошибаться. Может быть, я не прав. Хорошо. Не двадцать городов. Пятьдесят. Поменяю свою оценку. У нас 80 столиц регионов с хвостиком. Таких, как Курган, депрессивных, не большая часть.

— А какое второе последствие?

— Оно еще более глубокое и тоже не осмыслено. Это замораживание капитала застройщиков. Если ты средняя свердловская компания, у тебя собственные средства есть, например миллиард. Ты на эти собственные средства раньше мог начать и успешно вести условно пять проектов. Сейчас в силу специфики закона об эскроу твой капитал должен быть заморожен до завершения полного расчета с банком. Поэтому сейчас на этот миллиард условно ты можешь вести два проекта вместо пяти. Это совершенно точно негативно влияет.

— Можно ли сейчас сделать какой-то прогноз, что нас ждет в 2020-м? Вырастут ли цены на жилье?

— Мы уверенно заканчиваем 2019-й. У меня есть целый ряд людей в окружении, которые без конца говорят, что кризис будет послезавтра — всё, начинаем отсчет. Я считаю, что бизнес, рынок и вообще экономика не могут жить в такой парадигме.

Продадим по той же условной цене — плюс-минус какая-то минимальная инфляция. Все будет хорошо.

— Как вы оцениваете проект Генерального плана? Много критики в его сторону сейчас.

— О-о-о. Проект Генерального плана в момент своей публикации для общественного обсуждения стал серьезным вызовом. Еще одним для отношений между профессиональным сообществом и администрацией города. В данном проекте был заложен целый ряд решений, которые действительно всерьез вредили не только строительному комплексу, но и вообще развитию города.

— Какие, например?

— Это стабилизация подавляющей части городской территории, стабилизация застройки. Отсутствие механизмов побуждения застройщиков к отселению ветхого и аварийного жилья в условиях того, что бюджет никогда эту проблему при вашей жизни (журналисту 25 лет. — Прим. ред.) не решит. Я просто чуть-чуть знаю про это в силу прошлой работы. Это избыточное абсолютно регулирование этажности. Это, по сути, зарегулирование экономических показателей застройки, прямое вмешательство в прямую компетенцию инвестора. Это ненужное абсолютно вмешательство в регулирование сроков. Так экономика не работает.

Я должен сказать и подчеркнуть, что к концу ноября проведен целый ряд консультаций. Во многом благодаря помощи СМИ нам удалось обратить внимание и губернатора, и главы города на эти тревоги, на эти факторы. И по крайней мере устно в результате этих консультаций, которые идут по несколько раз в неделю, в том числе лично глава города в них принимает участие, нам целый ряд ключевых разногласий к этому моменту удалось снять. Я хочу подчеркнуть: не все.

Сегодня застройщики — это класс, который несет колоссальные расходы на реновацию городской территории, в отличие от бюджета, который не может этого делать. Никто из жителей не хочет, чтобы оставались ветхие двухэтажные бараки. Никто. И поверьте мне, те люди, которые в них живут, они хотят меньше всего, чтобы кто-то пришел и их отселил. И эти простаивающие гниющие заводы. Их тоже надо реновировать. Реновация города может осуществляться силами частного капитала, силами застройщиков. Доля бюджета очень невелика. Так вот, чтобы застройщики могли город реновировать в этих условиях, Генплан должен помогать. Он должен быть генпланом возможности, а не генпланом ограничений.

— Я как раз хотела поговорить о том, что в ближайшие годы анонсирован большой снос частного сектора в Екатеринбурге. Вы сами будете застраивать участок на Уралмаше. Многие считают, что наша инфраструктура не готова к таким изменениям. Если так нужна перестройка, то почему не строить, как, например, в «Мичуринском», малоэтажные дома?

— Мы не только на Уралмаше будем строить, сейчас отселяем в районе Юг-Центр. И если несколько лет назад наши коллеги отселяли в среднем по миллиону рублей за сотку — это была абсолютно нормальная цена, то есть гектар обходился в 100 миллионов рублей.

Если застройщик на освобождении территории несет сверхрасходы, естественно, он пытается эти расходы компенсировать за счет метров. Там же всё очень просто. Хотите маленькую среднеэтажную низкоплотную застройку — ваше право, 150 тысяч за метр. Хотите жить в центре, там, где был частный сектор или бараки, и платить меньше 150 тысяч за метр — значит, это будет застройка плотная.

Опять-таки плотная. Вот за окном у нас (показывает на квартал УГМК на месте Мукомольного завода. — Прим. ред.) порядка 20 тысяч квадратных метров на гектар. Для Екатеринбурга мы считаем плотно. Для любого — я подчеркиваю, любого — современного высокоурбанизированного города, как Москва, Питер, 20 тысяч на гектар не считается плотной застройкой. Мы еще просто этого до конца не осознали.

А насчет того, что не справятся сети. Не буду называть конкретные адреса, но у нас есть примеры, когда застройщики, приходя на реновацию, хоть промышленную, хоть жилую, перекладывали не сотнями метров, а километрами. Застройщик — благо. Он приходит и под той же улицей Московской километры сетей строит новые. Потому что в прошлый раз их строили в каком-нибудь 1971 году. И ремонтировать их надо десять раз в году, я на Уралмаше насмотрелся. Застройщик приходит и платит десятки, а в крупных проектах сотни миллионов рублей на развитие этих сетей. Только застройщик и делает эти сети живыми, больше никто.

— Многие ругаются именно на отсутствие дорог или на снижение их пропускной способности. Мол, и без того пробки.

— Отвечу. Город может развиваться двумя способами, и у нас оба представлены. Способ № 1 — Академический. Когда его начинали, всем нравилось. Вот, это же прекрасно, у нас столько полей вокруг города, давайте их осваивать! Не будем уплотнительную застройку делать. Не будем. Это восхитительно, идите в поля! Пошли в поля, построили миллион метров. Сейчас все «счастливы», в кавычках, — это сарказм. Вдруг все неравнодушные горожане узнали, что такое маятниковая миграция, что такое сверхнагрузка на дороги, потому что этот миллион метров, пересчитанный в людей, сел утром на транспорт и поехал в город работать. Вечером поехал обратно. И все очень «любят» вот эти перекрестки Серафимы Дерябиной, Краснолесья, потому что там ад. Да ведь?

А теперь представим, что у нас таких лоскутов несколько и весь город утром и вечером будет в маятниковой миграции. Что у нас с дорогами станет? Катастрофа. Катастрофа будет, по-другому никак. Профанский, любительский взгляд говорит, что не надо уплотнять.

Соответственно, уход в поля может иметь место, но рациональное развитие города — только в реновации. Не работает Приборостроительный завод, я сейчас не про строительство церкви на его месте, не тот вопрос — его надо снести и построить на его месте что-то другое. Почему Москва сносит пятиэтажки? Потому что это сверхнеэффективное использование городской территории. Стоит четыре тысячи квадратных метров на гектаре — должен застройщик прийти, купить, снести и построить на нем 15 или 25 тысяч. Потому что люди плотнее должны жить к тем местам, где они работают, учатся, ходят и так далее.

Ну и последнее — сети. Если город размазан по полям и лугам, какова протяженность не только дорог, а магистральных сетей? Сколько стоит ее содержание? Сколько надо квадратных километров этих дорог от снега почистить! Мы научились их чистить? Нет. Нам надо сокращать перегоны.

— В этом году мы все наглядно увидели несовершенство общественных обсуждений строительных проектов в интернете. Я имею в виду, конечно, ситуацию в сквере. Как вы считаете, стоит ли вернуть живые публичные слушания?

— Я считаю, что интернет эффективнее. Давайте по-честному. Публичные слушания профанировались всеми заинтересованными сторонами. Срежиссировать или саботировать публичные слушания миллион способов.

Города так развиваться не могут. Кто-то должен принять решение: здесь будет крематорий. И никому из ряда работающих или живущих рядом не хочется, чтобы здесь был крематорий, но он здесь должен быть.

У нас для решений есть публичная власть, есть механизмы ее формирования и избрания — это очень важно. Мы публичной власти доверились. Публичная власть в конечном счете скажет, где на территории Екатеринбурга будет мусоросжигательный завод. В этом момент неравнодушный горожанин должен не апеллировать: зачем в Екатеринбурге мусоросжигательный завод? Москвичи так же думали! И поэтому его отправили в Шиес. И никто в этот момент не решил, что в Шиесе тоже живут люди, черт возьми!

А мы говорим — в Екатеринбурге не надо мусоросжигательный завод. В Сысерть повезем? Или куда? Может быть, в Первоуральск? Кому какой город не нравится. В итоге мы будем свой мусор перерабатывать сами, я вас уверяю.

Обсуждение нужно, чтобы общество было уверено, что ответственное должностное лицо ознакомлено со всеми аргументами. В этом плане, конечно, интернет современнее, технологичнее и честнее как механизм, потому что вы зашли, написали — я против. Через месяц вам пришел ответ — да, уполномоченный чиновник ознакомился с вашим мнением и он его принял или не принял во внимание, потому и потому. А после этого всего принял некое решение. Да, вы не определили это решение, но вы на него повлияли, точно зная, что уполномоченное лицо с вашим мнением ознакомилось. Это решение вам может не нравиться. Но москвичам не понравилось, что мусоросжигательный завод у них, а в Шиесе не нравится, что он у них. Всегда есть тот, кому не понравится.

— В ближайшие четыре года город будет активно готовиться к Универсиаде. (Если, конечно, Россию не отлучат от спортивных соревнований.) С точки зрения нового строительства стоит достаточно амбициозная задача. Как вы думаете, справимся?

— Это абсурдно спрашивать. Посмотрите в окошко, наш строительный комплекс всем всё абсолютно доказал. Я хочу напомнить, что все до единого кейсы, когда у нас приходили иностранные строители «Мы вас сейчас научим строить», все они закончились тем, что строили наши. Все до единого. Хоть Центральный стадион, хоть первая очередь Академического, башня «Исеть» — куда ни ткните. Везде. Даже если пытались брать иностранцев, потому что вроде как не верили в наших, в итоге достраивали наши.

— И немножко отходя от темы стройки. Мы не можем не спросить о прошлогодней ситуации. Высокинский довольно неожиданно снял вас с должности главы Орджоникидзевского района. Или для вас это не стало неожиданностью? Почему так случилось?

— Черт, я уже отвык от этих вопросов. Давайте я не буду это комментировать. Я вот этот год потратил, чтобы меня перестали воспринимать как главу района. Я двадцать лет профессионально работаю, из них всего три года был главой района. Я условно вот сюда, в «Астон», вернулся, как домой. Это моё. Снова публично эту тему поднимать и напоминать я совсем не хочу. Я хочу, чтобы меня воспринимали тем, кто я есть — президентом Ассоциации строителей Урала и одного из городских застройщиков. Прошу понять меня правильно.

— Следите ли вы за деятельностью Романа Кравченко?

— Я лайкаю его посты Facebook. Не все, но многие.

— О чем это говорит?

— (Улыбается.) Это говорит о том, что у меня есть Facebook. И я подписан на Романа Кравченко.