Квартирный вопрос: почему нельзя превращать балкон в часть комнаты и устанавливать джакузи в спальне

В последние годы застройщики стали все чаще предлагать квартиры с так называемой свободной планировкой — когда внутри совсем нет стен. Покупатель может ставить перегородки, как ему хочется. Это удобно для тех, кто не может найти подходящую планировку. А что делать тем, у кого жилье на вторичке? В таких квартирах, как правило, похожее зонирование — маленькие кухни, узкие коридоры. В новой серии «Квартирного вопроса» разбираемся, как сделать перепланировку, чтобы она была легальной, и узаконить то, что сделали до вас.

Для начала разберемся в типах перепланировки квартиры. По словам юриста «ДФ» Евгения Осинцева, их бывает три: перепланировка, переустройство и реконструкция.

— Перепланировка — когда ты внутри контура своей недвижимости перемещаешь стены, окна, двери, то есть строительную часть, — рассказывает он. — Переустройство — когда начинаешь трогать что-то из инженерной части внутри помещения: трубы, электрику, кондиционеры, вентиляцию. А реконструкция — это всегда выход за контур квартиры. Работы с балконом, например. Трудно провести перепланировку, не делая переустройство.

С чего начать

Любая перепланировка должна быть согласована. Информация впоследствии вносится в том числе в Единый государственный реестр недвижимости и в документы на квартиру.

— Во-первых, необходимо подготовить проект перепланировки. Он, как правило, готовится специализированной организацией либо индивидуальным предпринимателем, состоящим в саморегулируемой организации. То есть должна быть лицензия, — говорит юрист «Юэском» Александр Ануфриев. — Проект перепланировки заказывается, изготавливается, а затем согласовывается в соответствующих ведомствах — Роспотребнадзоре, Санитарно-эпидемиологической службе, возможно, пожарном надзоре.

Затем нужно обратиться в уполномоченный орган — как правило, это органы местного самоуправления. В Екатеринбурге за перепланировки отвечают районные администрации.

Нужно принести следующие документы: заявление о перепланировке, документ, удостоверяющий личность, подлинник или копию выписки из ЕГРН, которая свидетельствует о вашем праве собственности на объект, а также проект перепланировки, который вы сделали заранее. Кроме того, требуется технический паспорт на квартиру. Если перепланировку затеял человек, который живет по договору соцнайма, то дополнительно нужно согласие всех членов семьи нанимателя.

Документы администрация района вправе рассматривать 45 дней. Если выносится положительное решение, вы можете начинать перепланировку. По ее окончании к вам в квартиру придет приемочная комиссия, которая проверит, соответствует ли перепланировка разрешению. На основании этого выносится акт о произведенной планировке.

Что вам сделать точно не разрешат

По закону у нас есть разные ограничения, связанные с переустройствами.

— Самое распространенное нарушение — когда ты задеваешь так называемое «мокрое место», — рассказывает Евгений Осинцев. — Нельзя вместо кухни сделать туалет с ванной, потому что внизу у соседей в этом месте останется кухня. То есть, если случится наводнение, все хозфекальные стоки побегут вниз на кухню. Это автоматически приведет к тому, что будет заражение грибком, кишечная палочка. «Мокрые места» вообще не должны быть над жилыми помещениями, даже если соседи внизу согласны. Законом это запрещено.

Также Евгений Осинцев напоминает, что, как только человек выходит за контур своего помещения (делает реконструкцию), начинается общее имущество собственников здания. Поэтому на работы должно быть 100-процентное согласие всех собственников.

Конечно, нельзя сносить или переносить любые стены, которые вздумается.

— Мы должны понимать, что снос капитальной стены приводит к нарушению прочности здания в целом, а это ведет к возможным негативным последствиям, в том числе к обрушению. Поэтому в данном случае перепланировка не допускается, — рассказывает Александр Ануфриев. — Нельзя делать перепланировку, если будет ухудшение условий эксплуатации дома. Каналы вентиляции, возможно, будут задеты. Перенос радиаторов отопления на лоджию тоже не допускается. Теплый пол из общего отопления к себе в пол заводить вместо радиаторов нельзя.

Об этом же говорит менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» Людмила Печерских.

— Запрещенные изменения в квартирах в любом случае не будут узаконены, — отмечает она. — Например, снос несущих стен или перекрытий между этажами (если хотели сделать двухэтажную квартиру), вынос радиаторов на балкон, наращивание балкона, создание «мокрой точки» над жилой зоной (если собственник возжелал установить джакузи в спальне). К таким не подлежащим согласованию изменениям относятся захват или перегораживание части коридоров в местах общего пользования. Нужно помнить, что подъезды, места общего пользования — это общая территория всех жильцов дома и коридор перед вашей квартирой принадлежит не только вам и вашим соседям по этажу, а всем собственникам дома.

Людмила Печерских напоминает: даже если изменения кажутся вам незначительными — мол, от небольшого окна или арки в несущей стене ничего не будет, она все равно выстоит, — помните, что это все равно потенциально опасно, вы рискуете не только штрафом, но и здоровьем и жизнью всех жителей дома. При строительстве дома инженеры рассчитывают нагрузку на каждый участок несущей стены, и даже небольшие изменения могут привести к обрушению дома.

Аналогично обстоит дело с изменениями в «мокрых точках» — полы имеют гидроизоляцию и, если вы что-то переносите в санузле, нужно подходить к этому комплексно. Проконсультируйтесь с кадастровым инженером, чтобы избежать затопления соседей и будущих расходов на ремонт.

В случае проверки и обнаружения незаконных изменений вас могут обязать устранить все ваши нововведения и придать квартире исходный вид.

Кто ответит, если с домом что-то случится

Очень важно получать на работы все документы и разрешения. А если вы привлекаете для перепланировки какую-то стороннюю компанию — заключать с ней официальный договор. Иначе, если вдруг что-то случится с домом, вся ответственность ляжет именно на вас.

— У нас на слуху многочисленные трагические ситуации, когда рушатся дома, взрываются газовые баллоны, происходят пожары. Мы понимаем, что могут быть протечки. Все перепланировки — зона ответственности собственника, а не управляющей компании, — говорит Евгений Осинцев. — Недвижимость — это недвижимость, ее должны касаться только руки профессионалов. Без проекта ни в коем случае нельзя работать. Должны приходить реальные инженеры, и, как бы ни хотелось обойтись без этого, нужно прислушиваться к их профессиональному мнению. Потому что, если вы что-то нарушите, это может привести к плачевным последствиям.

В данном случае документы и договоры будут для вас защитой, доказательством, что вы обратились к специалистам и уже они допустили ошибку, а не вы.

А если в квартире уже была перепланировка?

Если вы решили купить квартиру, в которой до вас сделали перепланировку, нужно запросить план в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Людмила Печерских советует оценить масштаб изменений. Нужно обратить внимание на то, задеты ли несущие конструкции (такие стены на планировке обычно выделяют) и «мокрые точки» (стены в санузлах, системы подачи воды, отопления, водоотведения, канализация).

Если перепланировка уже узаконена продавцом, проблем не возникнет. В противном случае перед покупкой (или продажей) квартиры с перепланировкой нужно обязательно убедиться, что внесенные изменения подлежат согласованию в принципе.

Положим, вам очень понравилась квартира с неузаконенной планировкой, но никаких критичных нововведений предыдущий собственник не внес. Тогда есть два пути.

Первое — приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой (предварительно проконсультировавшись со специалистом о возможности оформления документов по дальнейшему узакониванию). На рынке встречается ряд специалистов, которые могут оформить весь пакет документов. Ряд банков допускает приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, но при этом банк документально обязует покупателя (вас) узаконить перепланировку в отведенный им срок (обычно в течение шести месяцев). То есть покупатель может сделать это сам, конечно, при условии, что нет незаконных изменений (несущие конструкции, «мокрые точки», расширение территории квартиры и другие).

Второе решение — заключить предварительный договор купли-продажи сроком на два месяца (внести продавцу задаток, тем самым подтвердив свои намерения купить эту квартиру). В течение этого срока продавец самостоятельно узаконивает перепланировку, и на сделке вы официально приобретаете квартиру с полным и правильным пакетом документов.

Какие риски в этом варианте? Продавец может не согласиться узаконить перепланировку по ряду личных обстоятельств. Кроме того, не все собственники готовы ждать два месяца получения денежных средств за продажу.

— В любом случае неузаконенная перепланировка — это не так страшно, если все делать по правилам, — отмечает Людмила Печерских. — Узаконить перепланировку вы можете как самостоятельно, так и обратившись к специалистам. Специалисты по недвижимости могут помочь оформить эту сделку, зная специфику банков с отлагательным условием по узакониванию перепланировки.

Ранее в рубрике «Квартирный вопрос» мы рассказывали, когда лучше продавать жилье и как грамотно повысить на него цену. А также — как договориться с банком, если вам больше нечем платить ипотеку; что делать, если в новостройке мерзнут окна и растет плесень. Помогали понять, на что обращать внимание, выбирая застройщика или покупая вторичку. Кроме того, делились инструкциями, как получить бесплатную квартиру или земельный участок.