Продать квартиру или сдать? Считаем с аналитиками, на чем можно больше заработать

Идею для этой публикации нам подсказали наши форумчане. В теме «Сдать квартиру или продать и вложить?» они устроили весьма интересную дискуссию, и мы решили ее развить. Для большей достоверности мы обратились к аналитикам, чтобы они рассказали, как максимально эффективно использовать деньги от продажи или аренды жилья.

Чтобы построить расчеты, специалисты онлайн-сервиса по подбору недвижимости N1.RU нашли для нас среднестатистическую квартиру в Екатеринбурге. В итоге получилась двушка в семи минутах от метро «Ботаническая». Такая квартира стоит 3 750 000 рублей. Сдавать ее в аренду можно в среднем за 21 000 рублей.

«Два года назад произведен капитальный ремонт: на полу стяжка, стены выровнены, новые батареи с регулятором, теплые полы. В квартире остается кухонный гарнитур со встроенной техникой, шкафчик под раковиной в ванной, кондиционер. Площадь — 49,2 кв. м», — говорится в объявлении.

Для более точного анализа мы попросили руководителя аналитического отдела ГК «Новосёл» Сергея Меньшенина уточнить, какие накладки могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду.

— Если бережное отношение, то раз в три года примерно квартире нужен косметический ремонт. Может с мебелью что-то случиться за это время, — отметил он. — Срок аренды тоже разный. В среднем договоры заключают на 11 месяцев. «Простой» квартиры в случае поиска новых жильцов может составить около месяца, если квартира соответствует средней арендной ставке.

Таким образом, к аналитикам мы пришли со следующими исходными данными:

— стоимость квартиры при продаже — 3 750 000 рублей;

— стоимость при сдаче — 21 000 рублей в месяц. В этом случаем мы также будем учитывать возможный простой квартиры в один месяц и расход на ремонт раз в три года.

Итак, как же можно использовать эти деньги и на чем получится больше заработать?

Независимый аналитик Виктор Немихин посчитал для нас несколько вариантов. Начал с консервативных, а закончил рискованными. Расчеты он построил на продаже квартиры за озвученную нами сумму — 3 750 000 рублей.

Первый вариант — вложить деньги в облигации федерального займа (ОФЗ) под номером 26210. Срок их погашения — 11 декабря 2019 года. Доходность составит 7,6% годовых. То есть можно заработать примерно 8,9%, или 334 000 рублей.

Второй вариант — облигации «Хоум Кредит». Срок их погашения — 26 декабря 2019 года. Доходность составит 10% годовых. То есть можно заработать 12,1%, или 454 000 рублей.

К рискованным инструментам Виктор относит покупку акций.

— Предсказать доходность нельзя, поэтому посчитаем, что было бы, если бы купили год назад, — отмечает он.

Так, Виктор Немихин предлагает вложиться в российские акции FXRL. Они уже включают в себя ценные бумаги разных крупных российских компаний, то есть не нужно собирать их по отдельности. На 10 октября 2017 года одна акция стоила 1896,5 рубля, то есть можно было бы купить 1977 штук. Сегодня цена — 2297 рублей. Если бы мы вложились год назад, то сейчас доход составил бы 792 000 рублей.

Можно также попробовать заработать на биржевом рынке США. Аналог FXRL — S&P500 VOO. На 10 октября 2017 года одна акция стоила $233,84. Курс доллара на тот момент был 58,18 рубля, то есть можно было купить 275 штук. Цена сейчас — $264,13, курс доллара — 66,15 рубля. Доход составил бы 1 054 000 рублей.

Получается, что все эти цифры намного выше, чем доход по аренде. С обозначенными рисками (простоем и вынужденным ремонтом) он составит около 231 000 рублей в год.

Самый простой и очевидный способ пристроить деньги — это открыть вклад.

— Возьмем вклад со сроком на год и ставкой 6,6% годовых. И с условием, что после завершения срока вклад можно продлить еще на год, — предложила управляющая банком «Открытие» по Свердловской области Наталья Алемасова. — Для упрощения расчета давайте примем, что ставка по вкладу меняться не будет на протяжении трех лет. Тогда доход в год составит 244 109 рублей, а за три года — 732 237 рублей. Этот доход не облагается НДФЛ, расходов по ведению счета также нет.

Ещё способ повысить доходность депозита — выбрать для себя структурный продукт, сочетающий возможности вклада и инвестиционного продукта. При размещении в инвестиционный портфель половины от суммы ставка по вкладу составит 7,5% годовых, или 138 698 рублей в год. За три года — 416 094 рубля и плюс результат от инвестиций за вычетом НДФЛ. Максимальная доходность инвестиционного портфеля может достигать 16% годовых, тогда суммарная доходность за три года по продукту может составить 1 100 000 рублей.

Что касается аренды, то суммарный доход за три года составит 693 000 рублей.

— Из этой суммы необходимо вычесть 90 090 рублей налога НДФЛ, и около 9000 рублей составят платежи по налогу на имущество, — отметила Наталья Алемасова. — Кроме того, мы договорились, что как минимум один месяц в году у нас квартира будет простаивать, а значит, за этот месяц коммунальные расходы будет нести собственник — по муниципальному тарифу 26,97 рубля за 1 кв. метр (1326,92 рубля), что за три года составит еще минус 3980,77 рубля. Таким образом, чистая доходность от подобных операций составит 589 929,23 рубля.

За три года можно неплохо заработать, если разместить деньги в ОФЗ и открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).

— Клиенту я бы рекомендовал вместе с ИИС открыть и обычный брокерский счет, — прокомментировал и. о. директора филиала «Открытие Брокер» в Екатеринбурге Игорь Горбунов. — На первый сразу зачисляется 400 000 рублей — максимальная сумма, которая позволяет получить налоговый вычет 13% по НДФЛ, а остальная сумма (от продажи квартиры) — 3 350 000 рублей — размещается на обычном брокерском счете.

Далее с обычного брокерского счета клиенту нужно ежегодно выводить деньги и класть на ИИС.

— На обоих счетах на всю сумму, чтобы получить максимальную гарантию и минимальные риски для инвестиций, я бы предложил купить ОФЗ 25083 и держать бумаги до погашения — до 15 декабря 2021 года (как раз к моменту окончания запрета на вывод денег с ИИС), — говорит Игорь Горбунов. — Сейчас такие бумаги стоят 97% от номинала, то есть 970 рублей, а доходность по ним — 8,21% годовых. Таким образом, за три года клиент от инвестирования в ОФЗ заработает 924 000 рублей.

Он отмечает, что купоны по ОФЗ НДФЛ не облагаются, но клиент заплатит НДФЛ с курсовой переоценки. С 3 750 000 налог составит 14 625 рублей. Итоговая доходность от инвестирования в ОФЗ составит 909 000 рублей.

— При этом, как я уже отмечал раньше, по ИИС мы получаем ежегодно налоговый вычет в размере 13% от 400 000 рублей, или 52 000 рублей. Итого за три года суммарный доход от всех наших вложений составит 1 065 000 рублей. Из расходов — незначительная комиссия брокера при заключении сделок, — заключил Игорь Горбунов.

Директор филиала ООО ИК «Фридом Финанс» Алексей Лопарев предлагает несколько вариантов.

Первый: сдать квартиру и на полученные деньги ежемесячно покупать пакет акций российских компаний: МТС, Норникель, Сбербанк, Роснефть, Газпром, Лукойл. Эти акции ежегодно выплачивают своим акционерам дивиденды в размере 6–10% годовых.

— В итоге доход составит примерно 213 000 в год. Из них 200 970 рублей — доход от сдачи квартиры после вычета НДФЛ 13% и 12 000 рублей — дивиденды, — говорит он. — Доходность составит 5,7% годовых, что будет меньше, чем доход от банковского депозита.

Вариант второй: продать квартиру и купить биржевые облигации с купоном 12–14% годовых. Доход составит 517 700 рублей после выплаты НДФЛ из части дохода. Чистая доходность составит 13,8% годовых, что будет больше банковского депозита.

При этом можно обратиться к сотруднику брокерской компании, и он поможет сформировать более интересные стратегии, которые способны принести и больший доход.