Владимир Крицкий: "В 2002 году квадратный метр стоил 1000 долларов - и сейчас столько же"

E1.RU продолжает подводить итоги года, общаясь с первыми лицами лидирующих компаний. В первой серии мы говорили про авторынок с собственником ГК "Автобан" Анатолием Бартенёвым, во второй – с владельцем крупнейшей региональной торговой сети "Кировский" Игорем Ковпаком. А сейчас третья серия – с бывшим вице-мэром по строительству, депутатом гордумы и управляющим по недвижимости "Группы ЛСР" на Урале Владимиром Крицким.

– Владимир Павлович, что у нас будет в следующем году с ценами на недвижимость?

– Предполагаю, что резкого скачка цен не произойдёт, другой вопрос, что компаний, которые будут заниматься функциями застройщика, станет значительно меньше. Они будут укрупняться, и этот процесс уже идёт. Если раньше у нас было около 40 застройщиков, которые вводили жильё, то их останется около десятка.

– Сколько у вас сдаётся жилья в этом году?

– Мы в ноябре закончили производственную программу: сдали 109 тысяч квадратных метров жилья с ростом 15 процентов к уровню прошлого года. Также мы построили подземный паркинг в "Калиновском" и заканчиваем строительство наземного паркинга в "Мичуринском". На декабрь перенесли ввод семиэтажного паркинга на Рассветной на 499 машиномест, хотя собирались его сдавать в следующем году. Мы считаем, что это новое слово в строительстве паркингов в Екатеринбурге, новый конструктив – сборный. В городе таких ещё не строили, и сборный каркас существенно сокращает сроки строительства: паркинг на Рассветной мы, например, начали в мае. Для этого мы приспособили действующие линии на нашем заводе ЖБИ, на которых выпускали конструктивные элементы для строительства объектов соцкультбыта, поскольку в паркингах совершенно иная длина плит перекрытия.

– Вы больше всех в этом году жилья сдадите, я слышала?

– В тройке мы будем точно, но по предварительным предчувствиям будем первыми. В позапрошлом году мы первыми уже были. Не знаю, как получилось, что в прошлом году показывали, что "Атомстройкомплекс" сдал 100 тысяч – у них было всего 46 тысяч как у застройщика. Но в этом году за сотку, скорее всего, больше никто, кроме нас, не перевалит.

– По развитию застроенной старыми домами территории планируете что-нибудь?

– Мы давно уже ведём проект на Репина. Но вы мне лучше ответьте – когда последний аукцион по развитию застроенной территории проводил город или область?

– Давно. Но я, если честно, просто пытаюсь выяснить, будут ли у вас анонсированы совсем новые объекты…

– Да, в следующем году мы начнём новый проект – жилой комплекс "Восход" на 40-летия Комсомола. Будем активно развивать и существующие комплексы. Мы в этом году получили разрешения на строительство на 500 тысяч квадратных метров. Нет, вы не ослышались – 21 жилой дом: "Меридиан", "Мичуринский", "Цветной бульвар", "Хрустальные ключи"… Кроме ВИЗа, где пока не ясно, будет ли "Экспо-2025", и кроме "Флагмана", где мы пока не получили разрешение на строительство 4-го дома. Там 4 барака, которые нам надо отселить. Мы активно над этим работаем. В январе планируем снести старый барак на Начдива Васильева, 16; Начдива Васильева, 14 у нас на выходе, домами на Заводской, № 100 и 102, тоже активно занимаемся.

– Вопрос по объёмам стройки в Екатеринбурге…

– Не знаю, сколько будет, но миллион квадратных метров не наберётся в этом году. И мы давно говорим, что "красная цена" потребностей граждан Екатеринбурга в новом жилье – это 700 тысяч квадратных метров в год. Мы видим, что в стройке у нас 2 миллиона квадратных метров. Цикл строительства – 3 года, 2 миллиона разделите на 3 – вот вам 700 тысяч.

– Но, возвращаясь к цифре 500 тысяч квадратных метров, на которые вы получили разрешение в этом году, – это теоретически значит, что вы и сдать однажды сможете полмиллиона?

– Нет. Потому что на рынке такой потребности нет. Мы просто готовимся к последующим годам работы.

– О ВИЗе и вашем участке там хотим вас расспросить. Не так давно было совещание с застройщиками в правительстве области…

– Вышло постановление о резервировании под возможное проведение "Экспо-2025" 555 гектаров на ВИЗе, в том числе туда попал и наш участок – на нём намечен один из павильонов, он находится на первой линии к мосту. Пока на презентациях. Но про неё забудьте – на улице Исламова территория уже осваивается, там идёт активная стройка. Но это не значит, что над проектом планировки ВИЗа никто не работает. Мы в постоянном контакте с правительством и администрацией города, со всеми, кому губернатор поручил этим заниматься. Дальше будет определена схема строительства, определено, где будет экспо-парк, экспо-город и так далее. Будет уточнена схема трассы – продолжение улицы Татищева, местоположение моста. Многие вещи вы не слушайте – например, когда говорят, что нужен железнодорожно-автомобильный мост через Верх-Исетский пруд. Куда там железная дорога пойдёт, из какой точки в какую?

– Логистической потребности нет?

– Да, с одной стороны Сортировка, а если её вынесут, то куда дорога дальше пойдёт? С другой стороны – "Мега", рынки и так далее – куда там идти паровозу? Там никогда такой мост не планировался – так что он должен быть автомобильным и пешеходным.

– Что касается экономической модели: что вам предложили как застройщику за вашу землю? На рынке, например, говорят, что схема приблизительно такая: застройщики будут строить жильё "под сдачу", арендное, а для тех, у кого не будет такой возможности, будут прорабатываться разные схемы: например, они откладывают лет на восемь свои проекты, но взамен на эту отсрочку получают там землю с уже проложенными коммуникациями – часть павильонов ведь в любом случае там будет разобрана, как бывало во многих странах.

– Варианты обсуждаются, и вы услышите их сами. Крупным застройщикам предлагаются возможности для строительства определённого типа объектов, функционал которых направлен в том числе на обеспечение потребностей "Экспо-2025". Если это объекты жилого назначения, то до проведения выставки будут апартаменты для гостей, а потом их будут продавать как жильё.

– Про благоустройство Зелёной рощи есть какие-нибудь планы в новом бюджете?

– Сейчас бюджет принимаем, в прошлом году комитет благоустройства после посещения этого парка заставили включить объект в план, они должны были 3 миллиона рублей освоить, мы спросим, как освоили. И нужно делать – а почему нет? В этом году был колоссальный прорыв – Бульварная лента у Вечного огня, набережная Исети, все остальное – сейчас этого под снегом не видно, но, думаю, весной мы будем приятно поражены.

– Дороги на Широкой Речке будут строиться в следующем году?

– Строчки в бюджете есть – и на улицу Академика Сахарова, и на Краснолесья – Тенистую, но сколько это в деньгах – я не могу сказать. Бюджет 2018 года сейчас очень похож на бюджет 2017-го: деньги вносились позднее, суммы были заложены гораздо ниже, чем они по итогам получились.

– Владимир Павлович, и главная тема рынка недвижимости на перспективу: неужели договоры долевого строительства и покупка жилья через кооперативы действительно настолько изжили себя, что государство думает над новым механизмом на рынке?

– Я не понимаю договоров жилищно-строительных кооперативов и ситуацию, которую называют "обманутые пайщики", тоже. ЖСК – это кооператив, все члены которого несут солидарную ответственность за итоги деятельности: построили – хорошо, нет – вместе несут убытки. И люди должны понимать свои права и обязанности. Их правовое положение совершенно иное, нежели положение дольщиков, и, когда они начинают жаловаться, это значит, что они не понимают и не реализуют свои права, которые им дало законодательство: юридическое лицо застройщика – это один из членов ЖСК, и он обязан подчиняться всем правилам, которые принимает кооператив на общем собрании. Но они считают, что внесли деньги – и дальше от них ничего не зависит. Ничего подобного.

– А долёвка чем лучше? Сейчас и те, кто по ФЗ-214 строят, банкротятся, те же Щербакова, 20…

– Потому что приходят люди, которые не рассчитывают свои силы. Основной минус долёвки – это то, что застройщиков на каком-то этапе плохо проконтролировали. Они начинали работать в условиях прежнего закона, где контроль подразумевался совершенно иной. Но вышли серьёзные изменения. Например, некоторые из них должны вступить в силу с первого июля следующего года, но могут перенести и на 1 января 2018-го.

– Это же не о компенсационном фонде для долёвки речь?

– Речь о новом требовании "один застройщик – одно разрешение на строительство" и о ряде других требований, которые будут серьёзно вмешиваться в деятельность застройщиков, особенно крупных.

– То есть это создание нового юрлица под каждую стройку?

– Да.

– А ради чего?

– Мы точно так же спрашиваем – а зачем, если мы добросовестны? Я не буду за других говорить, но мы добросовестно выполняем свои обязательства, мы за срок существования представительства "Группы ЛСР" на Урале не сорвали срок ввода в эксплуатацию ни одного объекта – и это норма! Как крупные застройщики будут это реализовывать? Создавать кучу дочек? Законодатель здесь иногда перегибает палку.

– Но это ужесточение закона о долёвке эффективно или от этого механизма действительно стоит избавляться и "довески" ему не помогут? Требования к увеличению уставного капитала, всё остальное…

– Понимаете, ситуация на рынке жилищного строительства, когда число обманутых дольщиков начало возрастать, конечно, вызывает у власти тревогу. Власти всегда беспокоятся за такое вот объединение граждан, права которых не защищены. Безусловно, они начали реагировать: как их защитить?

В этом году и так было много серьёзных перемен. Менялась ситуация по требованиям к привлекающим средства граждан организациям: увеличение уставного капитала в зависимости от объёмов строительства, формирование фонда поддержки обманутых дольщиков… И это не напрягает, это нормальные требования. Мы раньше перечисляли средства страховым компаниям. Но мы лучше будем государственным фондам их перечислять, где деньги для обеспечения обязательств защищены, нежели страховым компаниям, которые на рынке постоянно меняются, и, если бы наступили серьёзные последствия, вряд ли они взяли бы на себя те обязательства, которые должны выполнить.

Кроме того, стали значительно более детальными проектные декларации, они требуют больше времени для подготовки, но для нас это тоже проблемы не представляет. Самое главное, чтобы государство, давая поручение контролирующим органам, обеспечивало действие этих норм в полной мере. Сейчас ведь существует и уголовная ответственность застройщика.

– Но всё-таки долёвку отменят? При всех ранее принятых мерах это реально?

– Отказ от договоров долевого участия, безусловно, может произойти. Вопрос в том, какие банки и на каких условиях будут осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Теоретически такое финансирование – через целевые счета – у нас возможно. Но сейчас в нём нет необходимости, потому что застройщик, привлекая средства граждан через договоры долевого участия, получает от них "беспроцентные кредиты", а гражданин за это – возможность выгодно приобрести квартиру на начальных этапах строительства по минимальной стоимости.

Кому из банков и на каких условиях правительство разрешит работать с целевыми счетами, как изменятся из-за этого цены на квартиры – мы все ломаем над этим голову. Потому что, если, например, появится ипотека под минимальный процент, сложится одна ситуация, если она останется с нынешними ставками – совершенно другая. Хотя я уверен, что крупные компании в любом случае справятся – с их опытом, штатом, финансовыми ресурсами они смогут выполнить требования банков – например, по залогам. А вот у мелких застройщиков это вряд ли получится.

– А сколько должны стоить кредиты, чтобы стоимость жилья не поменялась?

– Чтобы оставить цены на готовое жильё на нынешнем уровне, стоимость банковских средств для застройщика не должна превышать 2–3% годовых. Во всём мире проектное финансирование, ипотека – это дешёвые "длинные" деньги. Как минимум произойдёт удорожание на размер процентной ставки, но на стройке есть много разных факторов, и какой из них может внезапно повлечь за собой удорожание, предсказать нельзя. И продавать жильё на этапе строительства застройщики, конечно, уже не будут – мы сможем контактировать с покупателями только после сдачи дома в эксплуатацию. Люди будут работать не с нами, а с банками, которые будут вести отдельные целевые счета, на которые граждане смогут вносить средства в период строительства дома. Но с застройщиком они встретятся только при заключении договора купли-продажи квартиры в готовом доме.

– Какие цены вы считаете справедливыми и приемлемыми для Екатеринбурга?

– Я знаю одно: в последние 15 лет, если привязать стоимость квадратного метра к валютной корзине, то получится, что она не изменилась. В 2002 году это была тысяча долларов – в 2017 году это та же тысяча долларов. Хотя всё растёт: сравните стоимость бензина в эти годы, стоимость арматуры, стоимость цемента.

– Но в 2012 году, например, стоимость "квадрата" к 2000 долларов приближалась…

– Если у народа есть желание нести деньги в неограниченном количестве и покупать по любой цене квартиры, кто же откажется. Но главное в этой ситуации то, что мы очень зависимы от рынка продажной стоимости квадратного метра. Мы обязаны разделять себестоимость и рыночную цену продажи квартиры. Себестоимость не может равняться цене продажи: это возможно лишь тогда, когда предприятие живёт последний день. Оно продает всё, как на распродаже, и уходит с рынка. А компания, которая хочет жить, должна иметь оборотные средства – на разработку проектов, на покупку земли, на оплату новых инженерных сетей и другие цели.