Глава отдела строительного контроля мэрии Екатеринбурга Дмитрий Юрин: "В этих домах жить страшно, а нам говорят: сделайте там садики"

В Главархитектуре Екатеринбурга добились решения о сносе ещё одного многоквартирного дома на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство): в этот раз – в посёлке Совхозном Ленинского района, на улице Озёрной, 13.

Дом блочный, в нём 12 квартир. Строительством занимался некто Илья Устьянцев, один из застройщиков, который возводит такие трёхэтажки в Екатеринбурге. Снос добровольный – в случае принудительного администрация обычно ищет подрядную организацию, которая за несколько сотен тысяч рублей бульдозером сравняет дом с землёй (потом эти деньги в судебном порядке требуют у застройщика).

Пожалуй, хороший повод подробнее расспросить представителей мэрии о том, почему борьба с многоквартирниками на землях под ИЖС приняла именно такой вид, как сегодня: снесённых и сносимых трёхэтажек в частном секторе становится все больше, особое внимание в этом году привлёк снос так называемого "Дома пенсионеров" напротив ТЦ "Радуга-парк", хотя строители намеревались приспособить его в том числе под жильё для беженцев с Украины. Дошло до того, что некоторые дома – преимущественно на Уралмаше – прямо сейчас разбирают сами застройщики, а в мэрии об очередном судебном решении о сносе данные появляются чуть ли не каждые пару недель.

На вопросы корреспондента Е1.RU ответил Дмитрий Юрин, начальник отдела архитектурно-строительного контроля департамента архитектуры и градостроительства администрации Екатеринбурга.

– Дмитрий Сергеевич, а этот дом на Озёрной, 13 – он заселен?

– Этот – нет. Хотя рядом, на улицах Озёрной и Дивизионной, есть ещё четыре похожих объекта, три из которых эксплуатируются – дома 1, 3 и 3а по Дивизионной.

– Его, выходит, совсем недавно построили?

– Ещё в 2011 году администрация подавала в суд иск с требованием его сноса. Однако районный суд не поддержал нас, апелляция тоже была проиграна. Но в 2013 году мэрия снова обратилась в суд по новым основаниям, и в июне было вынесено решение о сносе. Оно точно так же обжаловалось, и 3 октября 2014 года мы выиграли и апелляцию – Областной суд встал на нашу сторону, решение о сносе было оставлено в силе.

– А есть информация, сколько помещений там было куплено?

– Такой информации нет. Земля принадлежит одному физическому лицу. В большинстве случаев, когда помещения в таких домах покупаются, регистрационная служба фиксирует приобретение доли земельного участка – в реестр вносится соответствующая запись, и при запросе мы узнаем обо всех собственниках таких долей. Здесь информации о подобном не было.

– Но ведь не факт, что помещения не проданы?

– Официально эти сделки не регистрировались. Хотя договоров может быть множество – в том числе двойные и тройные продажи, но – это мошеннические действия. Их не стоит расценивать именно как продажу зарегистрированного объекта.

– Что касается добровольного сноса… Приставы жалуются журналистам – кстати, по объектам застройщика Владимира Воробьева – что там с лета рабочие-мигранты могут сидеть и разбирать пол-этажа. Есть у этого способа – добровольного сноса – какие-то риски?

– Застройщик не с лета разбирает. Мы в течение прошлой-позапрошлой недели были на демонтируемых объектах – на Донбасской, 7а и Орловской, 6. По Орловской процесс идёт около месяца, демонтирован третий этаж и частично – второй, по Донбасской – порядка 3 недель, здесь полностью демонтирован третий этаж.

– Застройщики сейчас, судя по сводкам администрации, большей частью проигрывают мэрии в подобных судах. А бывает, что суд вставал на сторону жильцов? И вообще – часто ли такое бывает?

– Всего в наших списках порядка 70 многоквартирных объектов на землях ИЖС, и суды мы проигрывали по 10 из них. Причем доходило вплоть до Верховного суда – например, дома на Дивизионной, которые я упомянул, ещё по адресу Медиков, 5.

– То есть они выиграли все инстанции, и даже Верховный суд встал на их сторону... Получается, тем, кто там живёт, уже ничего не грозит?

– Не совсем. Когда разберёмся с более актуальными объектами, будем снова подавать в суд – уже по новым основаниям. По той же Озёрной нам сначала отказывали в исках, а по новым основаниям решение о сносе было принято.

– А когда и почему мэрия стала выигрывать в таких спорах?

– Отправной точкой стал момент, когда мы начали привлекать к таким судам граждан. Например, многоквартирник в переулке Облепиховом, который был снесен в 2012 году. Там попросту наклонился дом – так, что отклонение от вертикальной оси было заметно невооружённым глазом, граждане подали в суд, и иски наши были объединены в одно производство. Районный суд требование не поддержал, а вот в апелляции встали на сторону мэрии, и в итоге решение о сносе было вынесено.

– Думаю, это хороший момент, чтобы задать вопрос, который часто задают наши пользователи в темах про такие дома на землях ИЖС: а зачем их вообще сносить? Не лучше ли их приспособить под благие цели – например, детсад, коих общепризнанный дефицит, место жительства для беженцев и так далее?

– Всё просто: администрация в суде доказывает невозможность сохранения таких домов, говорит об отсутствии гарантий их безопасной эксплуатации. Соответственно, нельзя вести речь о возможном использовании самовольных построек в социальных целях, тем более к строительству социальных объектов предъявляются весьма серьёзные требования, которым дома, подпадающие под снос, не отвечают. Эти дома могут стоять на выгребных ямах, в то время как использование выгребных ям разрешено только владельцам индивидуальных домов. Они строятся с принципиально другим объёмом потребления энергии, чем для этой территории предусмотрено.

– Про выгребные ямы и электричество многие наши пользователи сами уже друг другу рассказывают – эти доводы всеми используются очень давно.

– Мы, со своей стороны, можем контролировать лишь соблюдение градостроительного законодательства. Но безнадзорная стройка не застрахована от нарушения норм пожарной безопасности, санитарных норм. Мы в таких случаях пытаемся привлечь специалистов Госпожнадзора и Роспотребнадзора. Вот другие примеры: фасады у Воробьёва покрыты пластиковым сайдингом. А он замечательно горит. Вы помните, как вспыхнул многоэтажный дом в Красноярске? Огонь моментально распространился по фасаду здания, выполненного из горючего материала. И здесь может быть аналогичная ситуация. Покосившийся дом в Облепиховом – тоже хороший пример.

Ещё, например, мы встречали такие межэтажные перекрытия, которые не опираются на несущие стены – то есть, положим, с одной стороны они как-то ещё опираются на стену, а с другой – одна точка соприкосновения между стеной и плитой, выпуски арматуры, которые связи с этой стеной не имеют. В таких домах опасно жить. А нам говорят: давайте сделаем из них садики. Плюс ко всему, по нормативам каждый садик – это здание, вокруг которого – большой кусок земли для игровых площадок. А там сам участок – под индивидуальный жилой дом, на большей части которого – само многоквартирное здание.

То же самое – с беженцами. Это как если бы продуктовая сеть решила избавиться от просроченных продуктов, решив раздать их бесплатно тем, кто в продуктах нуждается – пенсионерам, малоимущим. Но разве раздавать просроченные продукты – это благое дело? И наконец: мы не можем распоряжаться этими объектами, они – не муниципальная собственность, права на эту самовольную постройку у города отсутствуют. Ещё, я знаю, администрацию любят упрекать в бездействии: вот, дождались, когда люди там уже квартиры раскупили, а теперь сносить собираются. Почему раньше не выявили...

– Ради справедливости, упрекают не только администрацию, а множество органов, начиная от местных участковых.

– К администрации претензии особенно часты – видимо, потому, что мы этой проблемой активно занимаемся, сообщаем о сносах. И получается: администрация либо не видит, либо закрывает глаза, либо реагирует слишком поздно… Но городская администрация – это вообще не надзорный орган, это орган местного самоуправления. Мы не имеем права привлекать застройщика к ответственности за самовольное строительство. А органы, которые имеют такие полномочия – здесь уже надо говорить, что их инструменты не действенны. Размер штрафных санкций крайне низкий, ведь у нас большинство застройщиков – это физические лица, не юридические, у которых сейчас штрафы побольше, и эти штрафы работают. У физлиц за самовольное строительство штрафы от 2 до 5 тысяч рублей.

– Тем не менее, иски в суды – вместе с соседями – мэрия направляет. В чём сейчас сложность выявления такого жилья на ранних стадиях строительства?

– Застройщики сейчас, скажем так, тоже идут в ногу со временем. Например, для выявления, что строится именно многоквартирный дом, нам нужно увидеть планировки помещений. А застройщик может просто "выгонять" коробку, а стены появляются в доме только чуть ли не перед заселением. Такие "пустые" коробки, например, строились в частном секторе на Суходольской и Отрадной. Или строители идут на другие уловки: например, в иске можно было указать, что застройщик нарушил нормативы по отступам от границ соседнего участка. А застройщик возьмёт и выполнит эту норму – хотя и прибыль у него будет меньше, но администрации будет намного сложнее найти основания для сноса. По "линейным" параметрам такое здание может быть как индивидуальный жилой дом – а там 8 квартир. Ещё сейчас некоторые идут по такому пути – не используют здание как многоквартирный дом. Например, на Лялинской, 13 и на Прохожей, 22: от соседей приходят жалобы, что там, тоже в частном секторе, расположились хосписы.

– А зачем? Ведь строили явно не для этого, а рассчитывали продать.

– Не думаю, что эта деятельность не приносит дохода от родственников пациентов. По таким объектам мы тоже будем добиваться сноса, несмотря на то, что их не использовали как многоквартирные дома.

– А есть вообще эффективные меры, чтобы на землях ИЖС больше не строили трёхэтажки?

– Судебные решения о сносе – вот эффективная мера. До ноября 2012 года, пока суды не принимали таких решений, такие объекты росли как грибы – каждую неделю регистрировалось новое строительство, иногда – даже не одно, но как только судебная практика изменилась в пользу администрации, количество самовольных построек резко сократилось. Ещё эффективным можно назвать преследование в уголовном порядке – либо по статье "Мошенничество", либо квалифицировать как незаконное предпринимательство: при небольших суммах это административное правонарушение, при крупных – уголовное. В нашем случае до уголовного "дотянуть" могут практически все, кто этим занимается и продаёт такое жилье. Кстати, ещё один часто встречающийся довод защитников таких застройщиков – что администрация якобы таким образом устраняет конкуренцию в интересах крупных строительных корпораций. Часто и названия их приводят...

– В том смысле, что землю, где строят такие дома, потом переводят в другую категорию и отдают на торгах крупным застройщикам?

– Скорее речь о некоем ценовом заговоре, который не позволяет опустить цены на жилье. Мы тесно взаимодействуем с Уральской палатой недвижимости, и они констатируют: две трети жилья, которое продается в городе – это вторичный рынок, и только одна треть – первичный. Компании-застройщики, которые у нас работают – это около 70 организаций, в то время как обычных продавцов – тысячи. И они тоже продают жильё по цене, сопоставимой с ценами у застройщков. Это первое. Второе: делаются выкладки по динамике цен на жилые помещения, из которых видна непосредственная зависимость средней цены квадратного метра жилья в городе от экономической ситуации. В 2008-2009 годах наблюдалась стагнация рынка, а как только появились позитивные изменения – рынок пошёл вверх.

При этом количество объектов, выводимых на рынок – в логике "объемы ввода больше – цена ниже" – тоже может не влиять на цену: в 2010 году у нас объёмы ввода были за миллион, в 2009 году – на 20% ниже, но, несмотря на это, цена квадратного метра в 2010 году всё равно росла. Ну и добавим: у нас есть города-спутники – и отдаленные районы, вроде Компрессорного или Кольцово. И там, и там цены на жилье сопоставимы. А ведь в городах-спутниках уже совсем другая администрация. Так что цена здесь диктуется спросом, и мы, к сожалению, в данном случае платим за инвестиционную привлекательность Екатеринбурга.

– А цена на землю – то, на чём "выгадывают" строители многоквартирников на землях ИЖС – может быть значимым фактором для снижения стоимости квадратного метра?

– Администрация вот уже полтора года не распоряжается незастроенными территориями – этим сейчас занимается Мингосимущества области, но если даже МУГИСО начнёт землю бесплатно раздавать, застройщики всё равно не снизят цены, если по нынешней цене у них будут покупать жилье. Что касается взаимоотношений администрации и крупных организаций – например, "Атомстройкомплекса", наиболее серьёзного игрока на рынке недвижимости – то в прошлом году он понёс со стороны мэрии самые серьёзные наказания из-за нарушений правил благоустройства: к стройке должны быть оборудованы подъездные пути с бетонными плитами, пункты мойки колёс, информационные щиты у каждого объекта, не должно быть мусора.

В прошлом году в отношении "Атомстройкомплекса" было составлено 6 протоколов, а штрафы там серьёзные, от 200 до 400 тысяч рублей. В этом году лидер "РСГ-Академическое" – 5 протоколов. Следом ЛСР –- 4 протокола. "Атомстройкомплекс", видимо, сделал выводы – там ситуация и сейчас далека от идеальной, но по сравнению с тем, что было в прошлом году, ситуация изменилась.

– Давайте попробуем подвести промежуточные итоги по 2014 году и строительству многоквартирных домов в частном секторе. Сколько таковых на сегодняшний момент ждет снос? Насколько я понимаю, сноса как такового очень трудно добиться, и чаще суды – видимо, чтобы обойтись малой кровью – выносят решение о запрете на эксплуатацию?

– Обычно такой запрет выносят, если дом заселён, чтобы дать время жильцам выехать, но потом всё равно последует решение о сносе. Мы за два года подали 47 исков, из них 31 решение – в нашу пользу, при этом решений о сносе 24, а решений о запрете эксплуатации – 7. А вот новых объектов самовольных строек в этом году так и не выявлено. Судите сами.