Жильё без жулья. Проверяем «чистоту» квартиры

При покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости список документов, подлежащих юридической проверке, значительно отличается. Так, например, при приобретении квартиры в новостройке необходимо особое внимание уделить правоустанавливающим документам и истории застройщика. При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости требуется проверка юристом истории самой квартиры.

В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору купли-продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее строительные и инвестиционные компании предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи, в большей степени даже по предварительному договору. Чаще всего это относится к жилью бизнес-класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства. Однако в настоящее время, по словам экспертов, все меньше и меньше инвесторов с целью обогащения скупают недвижимость на начальных этапах строительства.

«Прежде всего, необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует физически и оформлен документально. Первое проверить просто – достаточно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет и каково его реальное состояние, – советует адвокат Олег Сухов. – Далее следует сопоставить увиденный вами объект недвижимости с его характеристикой в документах, ознакомиться с поэтажным планом. В этом документе обозначено все, что имеется в квартире. Планировка жилья должна соответствовать документам. Например, встречаются случаи, когда в плане БТИ указана стена, а на самом деле ее нет. Подобные нарушения могут привести к нежелательным последствиям».

Также эксперт советует убедиться в том, что продавец (чаще всего в этой роли выступает строительная или инвестиционная компания) является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. «Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности, а также документ, на основании которого это право было приобретено», – добавляет адвокат.

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору, то есть конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных договор будет считаться незаключенным. Цена в договоре должна быть прописана либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть определено количество квадратных метров.

Юристы советуют обязательно включить в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества, то есть продаваемая квартира не должна быть заложена и находиться под арестом. В любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке – в регистрационной службе.

Если квартира приобретается в новостройке не на этапе завершения строительства, то юристу нужно тщательно проверить инвестиционный контракт на строительство дома, сроки его завершения, участников данного инвестиционного контракта, а также предварительные протоколы между ними, в соответствии с которыми осуществляется раздел конкретных квартир каждому участнику строительства по его завершению. «Обязательной проверке юристом должна подвергаться и финансовая часть взаиморасчетов между сторонами. Кроме того, юрист обязан проверить наличие разрешения на строительство объекта на основные его работы, а также историю компании-застройщика», – комментирует руководитель агентства юридической помощи «Барьер плюс» Татьяна Иванова.

При проверке документов на вторичном рынке недвижимости особое внимание стоит обратить, как уже было сказано ранее, на историю квартиры, а также на подлинность предоставляемых документов и наличие прав продавцов при предыдущих сделках. Данная информация может быть проверена юристом при обращении в регистрационную службу, паспортный стол и местные органы власти, которые до 1998 года выполняли функции современных регистрационных служб.

«При покупке квартиры важна каждая деталь: любая невнимательность или халатность могут привести к судебным разбирательствам, затянувшимся на долгие годы. Сегодня многие покупатели обращаются к юристам и специалистам по недвижимости, – говорит начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Договор оказания юридических возмездных услуг включает в себя посреднические действия: оказание помощи в оформлении документов, сопровождение сделки и других услуг, приводящих к желаемому для клиентов результату». Эксперт советует не доверять проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры риелторам. «Они не являются юристами. Более того, большинство риелторов – это приезжие малограмотные люди, однако очень упертые, в их задачу входит именно продажа объекта недвижимости. Ведь за свою работу они получают хороший процент, а тщательная проверка документов при этом остается на втором плане».

Однако существует и мнение, что ни профессиональный юрист, ни специалист-риелтор не в состоянии проследить всю историю квартиры, как это можно сделать, например, в США или странах Западной Европы. У нас подобная история ведется с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Все, что происходило ранее, отследить сложно, уверены эксперты. Поэтому стопроцентной гарантии юридической чистоты той или иной квартиры дать никто не сможет. Но специалисты хотя бы могут проверить те документы, которые предоставляет продавец:

• насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам;

• зарегистрированы ли они (на кого, в каком, году);

• действительны/недействительны;

• зарегистрирована ли перепланировка, внесены ли эти изменения в учреждении юстиции;

• есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах;

• какие и у кого права есть.

Юрист обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. В договоре с продавцом непременно должны быть отражены и такие моменты: когда квартира освобождается, в какой момент и каким образом передаются деньги. Как отмечают специалисты, это одни из наиболее часто задаваемых вопросов. Конечно, можно самостоятельно договориться обо всем этом где-нибудь на кухне, за чашкой чая с продавцом или же покупателем. Но при нарушении ваших интересов все эти кухонные договоренности, не зафиксированные на бумаге, вы не сможете предъявить в суде. Ваши намерения должны быть обязательно отражены в документах, составленных юристами.