Рынок недвижимости – 2010: от бычьего спокойствия – к тигриной цепкости

Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримом будущем стоимость недвижимости расти, и если «да», то какими темпами? Или же напротив: если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть? Прогнозы – дело неблагодарное, но, с другой стороны, – необходимое. В преддверии новогодних праздников мы обратились к специалистам рынка недвижимости с просьбой поделиться своими мыслями относительно дальнейшего развития этого сегмента.

Основным ожиданием 2010 года эксперты холдинга «МИЭЛЬ» называют возобновление финансирования строительной отрасли и ипотечного кредитования в сопоставимых с докризисными объемах. «Несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 году будут находиться в умеренно стабильном состоянии, – комментирует генеральный директор «АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. – Резкого роста или падения не предвидится, колебания цен будут происходить в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года – как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка».

Аналогичного мнения относительно дальнейшей стоимости квадратного метра придерживается исполнительный директор СРО «Альянс строителей» Сергей Сидоров: «Полагаю, что стоимость квадратного метра будет незначительно колебаться в сторону повышения и понижения на протяжении всего года». По словам эксперта, в будущем году строительной отрасли России предстоит решить целый комплекс задач. Из-за массовой остановки продаж в этом году ожидается острый дефицит финансирования в следующем. Девелоперы заморозили большое количество проектов и замедлили темпы начатого строительства. Поэтому снижение темпов ввода готовых объектов и объема продаж неизбежны в ближайшем будущем. «Нарастить докризисные объемы производства будет непросто. Если по прогнозу Министерства регионального развития России объемы жилищного строительства в 2009 году сократятся на 10% по сравнению с 2008 годом, то в 2010 году процент будет еще выше. Раздувать цены до запредельных отметок тоже не получится, – считает Сергей Сидоров. – Для стабильного развития отрасли в будущем особое внимание необходимо уделить воспитанию новых кадров, а также научным исследованиям и разработкам».

По словам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксаны Каарма, на первичном рынке сегодняшний спрос уже фактически реализован. То есть покупатели практически выбрали с рынка все жилье в стадии завершенного строительства.

Для нового же строительства сегодняшний «входной билет» по себестоимости дешевле «докризисного», и это дает возможность новым проектам стартовать с более низкой ценой, чем проектам, находящимся сейчас на разных стадиях реализации и дорожающим по мере завершения строительства. Соответственно этот фактор в будущем году даст эффект удержания средней цены и не позволит ей расти.

Важным событием рынка недвижимости эксперты считают несбывшиеся прогнозы относительно выброса на рынок большого количества дефолтных квартир. «Во многом это связано с тем, что ипотека изначально представляла собой достаточно взвешенный продукт, – поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. – Поэтому есть все основания полагать, что в следующем году ипотека будет возрождаться».

Согласно другой точке зрения, ипотека не возродится до тех пор, пока процентные ставки по ней не достигнут 10-11%. «На сегодняшний день мы наблюдаем падение цен во всех сегментах рынка недвижимости. Если говорить про жилую недвижимость, то в ближайшем квартале роста стоимости квадратного метра не предвидится. До тех пор пока ставка по ипотеке не достигнет 10-11%, говорить о возрождении рынка ипотечного кредитования не приходится, – поясняет руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики RAIN GROUP Недвижимость Алина Шакурова. – Что касается коммерческого сегмента, то сегодня мы видим падение цен на менее ликвидные объекты. В ближайшем будущем стоимость этих объектов по-прежнему будет медленно снижаться, так как эти площади не пользуются спросом. Если говорить про более ликвидные объекты, то в ближайшей перспективе их стоимость будет держаться на прежнем уровне, то есть не будет происходить ни роста, ни падения цены. Как правило, на такие объекты заключаются долгосрочные договоры».

Рынок коммерческой недвижимости, утверждает директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, в следующем году будет носить ярко выраженный сезонный характер, наибольшую активность показывая весной и осенью, как это свойственно посткризисным годам. Тенденции роста спроса на аренду и покупку объектов различного назначения и активности собственников приведут к увеличению количества сделок, возможен небольшой рост рынка в пределах 10-12%. Рост цен в 2010 году возможен, прежде всего, в формате street-retail – малых торговых помещений, а также малых и средних офисных площадей.

По словам управляющего директора NAI Becar Давида Годшо, в 2010 году при стабилизации мировой и российской экономики ожидается рост потребительского спроса. Увеличение предложения в торговом сегменте произойдет за счет проектов, находящихся в настоящее время на стадии завершения. Что касается спроса, по прогнозам NAI Becar, наиболее востребованными в течение следующего года останутся магазины эконом-класса. С точки зрения профиля арендаторов, наиболее комфортно себя чувствовать будут операторы продуктового ритейла, фаст-фуда, магазины одежды демократичных марок. Спросом торговых операторов будут пользоваться площади в качественных, концептуальных объектах, предлагающих адекватный уровень ставок. В крупных городах возможна небольшая коррекция ставок в начале года в результате перезаключения договоров аренды. При благоприятном развитии экономических процессов восстановление уровня арендных ставок ожидается к концу 2010 года.

Что касается перспектив развития офисного сегмента, то, как утверждает Давид Годшо, учитывая, что в большинстве регионов до кризиса количество качественных офисных объектов было незначительным, даже при вводе достраиваемых в настоящее время объектов существенного увеличения предложения не ожидается. Таким образом, спрос уравновесит предложение, что отразится на стабилизации арендных ставок в качественных объектах с продуманной концепцией. Если говорит об инвестиционных сделках, то мы прогнозируем рост спроса на объекты в регионах не ранее 2012 года, когда инвесторы, до этого не имевшие возможности приобрести объекты, смогут удовлетворить свой спрос на фоне падения цен в городах.

Гостиничную недвижимость ожидает период стабильного развития. На фоне низкого уровня спроса гостиницы имеют возможность повышать уровень рентабельности за счет снижения внутренних издержек и оптимизации собственной деятельности. Высокий уровень конкуренции повлечет за собой снижение уровня цен на размещение в городах, где количество качественных объектов позволяет удовлетворить существующий спрос. Тем не менее, знаковые объекты, которые отличает удачное местоположение и продуманная концепция, будут пользоваться спросом со стороны операторов, желающих расширить свое присутствие на рынке. Существенный рост данного рынка ожидается также не ранее 2012 года – вслед за повышением активности на рынках торговой и офисной недвижимости.

В целом же 2010 год, по мнению экспертов, не принесет никаких существенных всплесков на рынке недвижимости. Наступающий год будет накапливать потенциал для рынка 2011 года.

Редакция нашего сайта поздравляет коллег, партнеров, читателей, друзей с новым 2010 годом, который непременно должен стать удачнее и щедрее уходящего! Верьте в самые смелые желания, надейтесь на лучшее – и тогда даже несбыточные мечты («Каждому жителю – по таунхаусу!») обретут реальное воплощение...