«Хотим создать своё ТСЖ, но управляющая компания нас не отпускает»: инструкция E1.RU

Формально создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) у нас в стране должно поощряться и приветствоваться. Никто из коммунальных чиновников никогда не признается, что есть такое явление, когда управляющая компания не «отпускает» дом в свободное плавание. Понятно, почему не отпускает — теряет прибыль.

Алексей Зорин, житель дома на Дорожной, 15 в Екатеринбурге, написал письмо в редакцию E1.RU. Он пожаловался, что уже год вместе с остальными жильцами его дома не могут создать ТСЖ.

— В Екатеринбурге управляющие компании не дают создать ТСЖ! — уверяет Алексей Зорин. — Летом прошлого года решили изменить форму управления с управляющей компании, которую выбирал ещё застройщик дома, на ТСЖ. Тем более пример у нас был под боком — жители соседнего дома на Дорожной, 13 объединились в ТСЖ, и квартирная плата снизилась. Собрав все документы, мы обратились в налоговую. Там нам отказали в регистрации, объяснив тем, что создание нашего ТСЖ опротестовано в суде собственником одной из квартир. При этом этот наш сосед на собрании жильцов дома голосовал за создание ТСЖ! Выяснилось, что собственник — юрист застройщика, и ему просто пришлось выполнить волю работодателя. Потом нашлись ещё какие-то собственники нежилых помещений, которые тоже подали в суд. Мы их якобы не уведомили о проведении собрания. Мы стали добиваться создания ТСЖ, и через восемь месяцев суд вынес решение о правомерности наших действий. Но юристы управляющей компании обжаловали его, сейчас пытаются провести собрание, чтобы люди проголосовали снова за управляющую компанию. Помогите нам разобраться в этой ситуации и добиться справедливости!

Корреспондент E1.RU попросил прокомментировать юриста Татьяну Гаврилову, которая возглавляет товарищество собственников жилья в Железнодорожном районе, на улице Челюскинцев. Она ответила на пять наивных вопросов — о том, как жильцам изменить форму управления дома.

— Уйти от управляющей компании сегодня сложно. Хотя, всё зависит от доходности дома, его технического состояния, от затрат, которых требует дом, от контингента — жильцов, которые там живут. Много ли там должников. Например, сейчас очень распространено явление, когда люди покупают квартиры не для жилья, а чтобы вложить деньги. Там не живут, коммуналку не оплачивают. Найти хозяев и взыскать долг практически невозможно ни суду, ни приставам. С такими «неприбыльными» домами управляющие компании расстаются легко. Но если дом в хорошем состоянии, жители аккуратно оплачивают «коммуналку», а в доме есть подвальные и другие нежилые помещения на первом этаже, которые можно сдавать в аренду, то их просто так не отдадут.

— Наверняка управляющая компания будет обжаловать в суде ваше решение о смене формы управления, которое вы приняли на общем собрании. Палки в колёса будут вставлять сразу. Начнут работу с отдельными собственниками, настраивая против будущего ТСЖ. Я знаю случаи, когда управляющие компании прощали коммунальные долги некоторым жильцам в обмен на их поддержку. Или делают капитальный ремонт в отдельно взятых квартирах, меняют трубы.

— Но от мнения одного человека ведь ничего не зависит?

— Выбирают несколько квартир с большой площадью, потому что при голосовании именно это учитывается. Уговаривают или подкупают людей выступить против. Я как юрист участвовала в таких процессах. Суды длятся несколько лет. Методы ведения войны почти у всех крупных управляющих компаний одинаковы. Иски составляются от имени собственников, которых управляющие компании подкупили или перетянули на свою сторону. Сами эти жильцы в судах не выступают. Они пишут доверенность на представителей управляющей компании.

— Прежде всего нужно идеально провести общее собрание. Чтобы потом на суде не было повода признать решение собрания незаконным. Для этого чётко следуйте указаниям Жилищного кодекса. Очень важно уведомить всех собственников, можно обойти всех жильцов, вручив уведомление о проведении собрания под расписку. Надо просчитать, что кто-то из жильцов будет саботировать собрание и откажется брать уведомление. Таким направляйте уведомление по почте. Инициативная группа должна просчитать, повлияют ли подкупленные УК жильцы на решение общего собрания, какова их доля собственности (для решения нужно более пятидесяти процентов голосов от общего числа собственников, процент голоса зависит от площади, которой владеет собственник). Потом в суде всплывут все недочёты: кого-то не уведомили, неправильно оформили бюллетень для голосования, площади квартиры не совпадают с действительными...

— Надо знакомиться с инициативной группой. Вообще мы никак не можем уберечь людей от такого обмана, если они сами будут неактивны. Есть некоторые нюансы, по которым жителям можно определить, что ваш дом просто хочет присвоить себе другая УК. Инициатор собрания жильцов обязан объяснить, где можно ознакомиться с документами, например, с уставом будущего ТСЖ. Если у инициативной группы нет этих документов, то это уже подозрительный момент. Возможно, документы уже хранятся в какой-то управляющей компании. Инициаторы собрания должны иметь полную информацию о площадях квартир. Управляющая компания в таких случаях просто не даёт такой информации, заказывать эти данные в Росреестре дорого. И инициативная группа часто обходит все квартиры, выясняя площадь. Вот ещё один признак того, что создаётся реальное ТСЖ, а за ним не стоит другая управляющая компания.

— Если вы меняете одну управляющую компанию на другую, вы действительно должны обосновать это. Должны быть факты того, что прежняя компания не исполняла своих обязательств: были жалобы в Жилищную инспекцию, в диспетчерскую службу. Но если вы хотите создать ТСЖ, то ничего доказывать и объяснять не надо, это право собственников. Только прежде чем пытаться «победить» управляющую компанию и воевать за создание ТСЖ, вы просчитайте, справитесь ли с управлением самостоятельно. У меня были случаи, когда люди боролись за ТСЖ, а потом снова возвращались к прежним управляющим компаниям. Посмотрите, сколько должников в доме, прикиньте будущие затраты на него, сможете ли расплатиться с поставщиками ресурсов: тепла, воды, электричества. Люди привыкли считать, что управляющие компании гребут миллионы.

— Разве не так?

— В последний год ситуация изменилась. У управляющих компаний больше нет лазеек, чтобы нажиться на собственниках. Например, раньше УК могли начислить плату за коммунальные услуги по нормативу, хотя в доме есть приборы учёта, с поставщиками рассчитаться по приборам, а разницу забрать себе. Сейчас строгий контроль в коммуналке. Кроме того, больше не смогут собирать деньги за капитальные ремонты. А ставка за содержание жилья не покрывает потребности по содержанию дома, особенно, если дом построен в 60-е годы. У многих крупных управляющих компаний Екатеринбурга сейчас такие бешеные долги перед поставщиками коммунальных услуг, они практически банкроты. Думаю, к концу года ситуация с процедурой создания ТСЖ изменится. Сначала управляющие компании попытаются убедить собственников повысить ставку по содержанию дома, а когда те откажутся, то управляющие компании будут легко расставаться со многими «неприбыльными» домами.