О Генплане Екатеринбурга простыми словами: рассказываем, где будет стройка и кому опасаться сноса

Накануне стартовали общественные обсуждения по подготовке изменений в генеральный план Екатеринбурга до 2025 года. Затем разработчики почти сразу же займутся Генпланом-2045. Первый документ устранит несоответствия с Градостроительным кодексом, а второй покажет направление, куда и как будет развиваться уральская столица в ближайшие десятилетия.

Для большинства Генплан — это просто красивая карта города, где разными цветами закрашены те или иные районы. Некоторые смогут увидеть перспективные районы или объекты, другие — отличить участки с многоэтажной или индивидуальной застройкой. И только единицы смогут оценить, куда и как будет расти город.

Однако знать и пользоваться Генпланом полезно, особенно если вы попадаете в район перспективных объектов — например, живете рядом со строящейся трамвайной веткой или магистральной дорогой, которая не сегодня, так завтра будет расширяться. Так получилось с веткой в Верхнюю Пышму. Ради нее потребовалось сносить частные дома и изымать земельные участки.

Разработкой документа, по которому развивается Екатеринбург, занимается «Мастерская генерального плана». Мы поговорили с ее начальником Русланом Габдрахмановым. Он объяснил E1.RU, почему перед покупкой жилья важно заглядывать в главную карту города, чем может обернуться самонадеянность и где в скором времени мы сможете увидеть новостройки.

Генплан на пальцах

Надо четко разделять два документа: Генплан и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Первый устанавливает основные функциональные зоны, а второй уточняет их.

— Например, в Генплане есть большая красная зона. Это говорит о том, что там может быть многоэтажная жилая застройка, — уточнил наш собеседник. — Дальше ПЗЗ уточняет, что этот участок должен состоять из кварталов, для развития каждого из которых должны соблюдаться свои требования. По Генплану мы можем увидеть, что Академический будет развиваться как многоэтажная жилая застройка, при этом рядом есть индивидуальное строительство, где не будет высоток.

Человек, глядя в Генплан, если он хочет купить свой дом, может принимать решение, готов ли он увидеть рядом многоэтажные жилые дома или промышленные объекты, сохранится лес или нет.

На карте также следует видеть транспортную сетку. Речь про существующую ситуацию и перспективные дороги.

— Например, вы заезжаете на Широкую Речку. Да, там есть частный сектор и, скажем честно, недостаточно улиц, — констатировал Руслан Габдрахманов. — Но в Генплане они предусмотрены. Поэтому порой бывает так, что участки заходят за красные линии, а потом проходят дорожники, которые должны построить дорогу, несмотря ни на что.

Однако бывают и обратные ситуации. Однажды в Мастерскую обратился житель Широкой Речки с просьбой закрыть улицу Тенистую.

— Он обосновал это тем, что там ездят машины и мешают ему, — рассказал руководитель Мастерской. — Нам пришлось объяснять, что эта дорога была изначально заложена в проект и нужна для всего района. Многие жители развивающихся районов видят поле перед своими домами и думают, что оно будет всегда. Но в реальности там будет огромный район. Точнее уже можно будет взглянуть на Генплане: будет ли это бульвары, скверы, дома или что-то иное.

От 2025 до 2045

Суть изменений, которые коснутся Генплана 2025 года — в том, что документ приведут в соответствие с Градостроительным кодексом. В частности, на карте будут закреплены объекты социального значения, можно будет увидеть, появится ли в районе детский сад или школа. Сейчас такого нет, потому что карта, которую утвердили в 2015 году, показывает только функциональные зоны.

Поэтому 18 июня мэр Алексей Орлов подписал два постановления. Первое касается уточнения Генплана-2025, а второе — документа, рассчитанного до 2045 года. При этом любой желающий может предложить свои изменения, прислать на сайте администрации или по старинке — почтой. Прием предложений окончится 30 ноября.

— Мы соберем предложения, сделаем проект, затем вынесем его на согласование и на обсуждения, и уже после на утверждение, — объяснил наш собеседник. — В процессе разработки Генплана-2045 появится еще один новый этап — разработка концепции Генплана. Это не окончательный документ, но он нужен нам для того, чтобы мы проанализировали предлагаемые проектные решения и увидели, где и как будет развиваться застройка, как на территории будет выстраиваться транспортный или природный каркас, какие там объекты могут появиться. Эта концепция будет обсуждаться и с экспертным сообществом, с профессионалами и активными горожанами.

Появление этапа концепций нужно, чтобы услышать все мнения. После этого Мастерская займется технической работой, схемами и чертежами, которые после тоже будут согласовываться и утверждаться.

Участки с конфликтом

В мэрии понимают, что любой кусочек земли в Екатеринбурге — это потенциальное место столкновения интересов застройщиков между собой или застройщика с частным сектором.

— Многие предлагают вынести новые районы в голое поле, — отметил наш собеседник. — Но туда нужно проложить дорогу, сделать новые сети, построить социальные объекты, разместить места приложения труда. При ограниченности бюджета это очень неэффективно. И надо понимать: если сейчас мы «размажем» город по площади, то в какой-то момент нам не хватит инфраструктуры или денег на его содержание.

В конце июня жители Уралмаша и частного сектора на ВИЗе и Юго-Западного районов в очередной раз подняли проблему так называемой зоны резервной застройки для многоэтажек и деловых зон. Там был «частник», и его жители не смогли зарегистрировать свои дома.

— Новый Генплан будет учитывать это. Исчезнут противоречия в наименовании некоторых зон, как это сейчас происходит, например, с зонами резервной застройки: подо что этот резерв, на сколько, куда остальные объекты девать? Все эти вопросы будут решены, — подчеркнул глава Мастерской.

Новым Генпланом мэрия хочет сделать гибкий вариант: указать такой тип зоны, который позволит как сохранить индивидуальные жилые дома, так и развивать многоквартирную застройку.

— Это зона будет специально обозначена, — заверил чиновник. — Когда застройщик захочет туда зайти, он должен будет обосновать это: выкупил ли он участки, договорился ли с частным сектором, какими объектами будет обслуживаться застройка. Всё это оценивает комиссия и уже принимает окончательное решение, которое затем также выносится на общественные обсуждения.

Проблема с индивидуальной застройкой возникает еще и тогда, когда в городе нужно расширять дороги.

— Когда формировались районы с индивидуальной жилой застройкой, каркас строился с узкими улицами, — напомнил Руслан Габдрахманов. — Тогда никто не думал, что город вырастет так сильно. А он растет дальше — он живой организм. Люди повзрослее, которым по 50–70 лет, помнят, как комплексно замещалась ИЖС под застройку Заречного и других районов. Это естественный процесс роста, продолжающийся и сейчас. Некоторые люди хотят остаться и не готовы переезжать, так как привязаны к месту, дому и земле, но есть и те, кто хочет извлечь максимум выгоды. Часто выкуп земли у них идет не по рыночной стоимости, а по большей, что замедляет темпы по комплексному развитию.

Причем конфликт может коснуться и юридических лиц. Так было, например, в случае с непостроенной телебашней на Уралмаше, на которую жаловались президенту Владимиру Путину.

— Для градостроителей это понятно: если ты ставишь куда-то башню — инженерное сооружение — то оно, скорее всего, оказывает негативное воздействие, и от него должна быть защитная зона или санитарный разрыв, — пояснил наш собеседник. — Люди посмотрели, что там голое поле, и начали работу. Но по Генплану там жилая застройка. Да, может, сейчас там поле, но завтра его передадут инвестору, который начнет осваивать территорию. Так произошло с 45-м районом Академического, который планирует застраивать челябинская компания. И известно об этом стало сравнительно недавно. Но никто этого не предполагал.

Где точно будут строить

Екатеринбург активно растет, увеличивается население города, поэтому надо быть готовыми, что здесь постоянно будут что-то строить и менять. Для сравнения: Воркута — убывающий, вымирающий город. Население там падает, идет постоянный отток, и едва ли увидишь перед собой, что кто-то построит новый жилой объект, уплотнив существующую застройку. А Екатеринбург любят за его компактность, но у этого тоже есть своя цена, которая выражается в пробках и недостаточном озеленении.

— В городе есть участки, которые раньше использовались под промышленность, но заводы ушли, появились более привлекательные территории, — рассказал глава Мастерской. — Да, есть крупные предприятия, которые останутся. Но есть зоны, которые уже готовы принять застройку. Раньше в Генплане года эти земли назывались «стыковыми» — это участки между промышленностью и жильем, когда промзоны постепенно вовлекаются в застройку: например, земля «Уралкабеля» и «Уралобуви».

По мнению Руслана Габдрахманова, новый многоэтажный дом рядом со старым — это не всегда плохо. Зачастую это обслуживание на первых этажах, встроенные социальные объекты, в конце концов, благоустройство вокруг. Вместо заборов и заброшенных предприятий с колючей проволокой — комфортная, освещенная и безопасная улица.

— Многие люди сейчас, к сожалению, обращают внимание исключительно на стоимость жилья и не смотрят на ту инфраструктуру, которая есть, — заключил наш собеседник. — Слом этого явления нужно культивировать. Человек должен думать, куда пойдут его дети, где он будет отдыхать после работы, будет это парк или сквер, а также какие дороги и общественный транспорт там появятся. И всё это можно будет узнать из Генплана.

В середине июня мэр Алексей Орлов поручил разработать Генплан развития Екатеринбурга до 2045 года. Прием предложений проходит по адресу Ленина, 24а, в 245-м кабинете. Также письма и обращения принимаются на сайте мэрии.

В новый Генплан, в частности, войдут планы по строительству новых дорог. Так, власти планируют проложить ветку на Широкую Речку. Мы рассказывали, по каким улицам она пойдет.

Также почитайте, как трамвайную ветку из Академического втиснули в узкий проезд возле забора и гаражей. Благодаря этому не пришлось ничего сносить. Длина этой линии составит 4,4 километра, на ней будет 14 остановок. После постройки ветка будет передана в концессию. По словам мэра Екатеринбурга, для ее обслуживания лучше всего подойдут трехсекционные вагоны. Рельсы протянут до Широкой Речки, где построят депо. Другое ответвление линии пройдет по широкому проспекту Сахарова.