У нас в гостях: Дмитрий Игонин, директор по инвестиционным проектам группы компаний 'Гудлэнд'

Здравствуйте, Дмитрий Георгиевич! Давно интересуюсь рынком загородной недвижимости. Но, к сожалению, очень мало информации, кто есть кто на этом рынке. Кто реально его контролирует?

Полина Андреева

Здравствуйте, Полина! Очень интересный вопрос. Если я правильно понял, то речь идёт об основных игроках рынка. Действительно, многие из нас знают, какие компании являются крупнейшими застройщиками Екатеринбурга, чего не скажешь о загородной недвижимости. Тем более, что рынку организованных коттеджных посёлков, если не считать единичных проектов 90-х годов, не более 10 лет. И специфика сложнее. Если в начале его пути потенциальному покупателю в коттеджном посёлке, как правило, предлагался земельный участок с готовым домом, то на сегодняшний день 90% всех продуктов загородной недвижимости продаются как земельные участки с коммуникациями в той или иной степени готовности. Или, как их ещё называют, без подряда.

Это обусловлено тем, что, во-первых, покупательская способность населения неуклонно падает, во-вторых, всё больше людей понимают, что лучше построить по-настоящему индивидуальный дом, который бы удовлетворял по всем параметрам: материал, этажность, планировка, срок строительства и главное - бюджет, который можно растянуть на несколько лет.

По маркетинговым данным нашей компании, всего в организованных коттеджных и дачных посёлках в окрестностях Екатеринбурга, на первичном рынке в среднем в год продаётся около 2 500 земельных участков. По итогам 2015 года, прогнозируем цифру в 1 800 - 1 900 сделок. Тройка лидеров по количеству продаж выглядит так: Villa66.ру, "Экопарк 7 прудов" и группа компаний "Гудлэнд". Втроём мы контролируем около 50% рынка. Под нашим управлением в данный момент строятся 15 организованных посёлков всех форматов и уровней, общей площадью более 1 000 гектаров. Думаю, что с каждым годом наша общая доля будет только расти. Для незнающих людей акцентирую внимание, что мы не посредники, не агентства недвижимости, а полноценные девелоперы. Девелоперы, которые не только торгуют землёй, но и создают ей добавочную стоимость, а именно - подводят электричество, газ, строят дороги, социальную инфраструктуру и, конечно же, дома.

Дмитрий, есть ли у тебя жена и дети?

Максим

Максим, добрый день! Да, я женат, и у меня четверо детей.

Добрый день! Ещё в далеком 2005 году стартовали продажи в проектируемом посёлке под Сысертью "Дома Адажио", даже указатель в виде стелы вкопали. Как Вы считаете, у "таких замороженных" посёлков есть будущее? Будет ли их кто-то в дальнейшем достраивать или развивать?

Ищенко А. Г.

Здравствуйте, г-н Ищенко А. Г.! Согласно нашей деловой этике, я не вправе комментировать или рассуждать о настоящем и будущем каких-либо конкретных организованных посёлков. Это личное дело их собственников. Конечно, в нашей жизни возможно всё, но для стройки (достройки) любого загородного посёлка нужны пять составляющих: огромное желание, финансовая состоятельность проекта, порядок с документами на землю и сети, денежные средства и административные ресурсы.

Дмитрий, какой автомобиль у Вас: модель, цвет?

Максим

Добрый день, Максим! В силу специфики работы, мне необходим был автомобиль с хорошими внедорожными качествами. Поэтому выбор пал на Subaru Forester.

Дмитрий, как Ваше мнение - что будет происходить с ценой на загородные участки в окрестностях Екатеринбурга (30-50 километров от города) в ближайшие два года? Будет ли она расти или снижаться? Интересуют в частности участки в вашем посёлке "Балтымские дачи". Будут ли они расти в стоимости со временем?

Михаил

Михаил, добрый день! Как ни странно, но цены на земельные участки не падают. А именно на сотку земли. Единственная тенденция - это снижение суммы покупки. Соответственно, кто успел сориентироваться, тот предлагает рынку участки не по 10-12 соток (данный размер был самым ходовым товаром ещё год назад), а по 6-8 соток. Поэтому только за первые пять месяцев продаж было реализовано более 40 земельных участков в нашем новом посёлке эконом-класса "Балтымские дачи". За лето мы там полностью закончили внутренние дороги, отремонтировали въезд, установили столбы под электричество и получили необходимые документы для электрификации посёлка. С весны следующего года, как только подключим электричество, планируем повышение цен.

Возможен ли обмен земельного участка с недостроем в посёлке Динас (Первоуральск) на зачёт жилья у вас?

Оксана Охорзина

Оксана, здравствуйте! Группа компаний "Гудлэнд" - это застройщик загородных коттеджных и дачных посёлков Екатеринбурга, который занимается реализацией собственных проектов, а не агентство недвижимости. Если у Вас есть реальный интерес к нашим продуктам (земельные участки без подряда или участки с готовыми индивидуальными домами стоимостью в 4,5 миллиона рублей), то обращайтесь в отдел продаж по телефону: +7 (343) 23-53-000. Сайт gl2008.ru Может, что-нибудь придумаем!

Здравствуйте! Как Вы видите свою жизнь в 70 лет? Останетесь ли на Урале или уедете туда, где мягче климат? Будет это квартира, таунхаус или отдельный дом?

Маргарита Петренко

Добрый день, Маргарита! Если честно, то я так далеко ещё не заглядывал. Тем более, что очень сложно планировать личную жизнь в условиях постоянного шторма нашей экономики, с непредсказуемыми последствиями. Конечно, уральский климат, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Поэтому частенько задаёшь себе вопрос: "Время бежит, моложе не становишься, а кости хочется погреть не только в баньке, но и под натуральным солнцем. И не в июне (июле), а в любое время года". Есть одно место на земле, которое идеально удовлетворяет мои потребности в климате и хобби, но это будет "дальняя дача". Как минимум, ещё через несколько лет. А там посмотрим. Слишком много ещё стоит нерешённых вопросов и задач: бизнес, большая семья и так далее.

Добрый день! Как выбрать хорошего подрядчика для строительства дома, и какая сегодня актуальная цена за квадратный метр каменного дома? И какого уровня необходимы чертежи?

Александр Харисов

Добрый день, Александр! Выбрать хорошего подрядчика действительно непросто. Могу предложить Вам услуги нашей собственной строительной компании, которая входит в структуру холдинга "Гудлэнд". Её специализация - строительство индивидуальных домов из пеноблока, кирпича, клеёного бруса и т. д. Качество работ Вы можете оценить на одном из наших объектов - коттеджном посёлке бизнес-класса "Хрустальный". В данный момент там заканчивается строительство десяти коттеджей от 200 до 500 метров. Цена за квадратный метр - от 27 000 (пеноблок) до 29 000 (кирпич) рублей. В эту стоимость входит коробка с внешним фасадом, окнами, дверьми и вводом электрики и канализации, вплоть до узлов учёта. Чертежи необходимы двух уровней. Вначале - идея и эскизный проект. А потом - основная рабочая документация (проект). Клиентам нашей компании мы всегда готовы предложить как готовые решения по проектам, так и разработать индивидуальные.

Что можете сказать о покупке земельного участка в посёлках типа "Финский залив" в Сысерти? Есть ли какие-то подводные камни в покупке участков из категории не ИЖС? Уровень большинства коттеджных посёлков в окрестностях Екатеринбурга ниже чем в предлагаемых из категории не ИЖС (расположение, местность). Покупателями подобных участков зачастую выступают очень обеспеченные люди. В чём тонкости?

Степан Татищев

Степан, добрый день! Как я уже говорил, группа компаний "Гудлэнд" не даёт комментарии по конкретным посёлкам, которые не имеют к ней отношения. Тем более, что данный проект давно уже продан на первичном рынке. При покупке земельного участка нужно обращать внимание не столько на категорию земли, сколько на вид разрешённого использования. Так как даже на некоторых землях сельскохозяйственного назначения можно спокойно построить жилой дом и оформить на него собственность. Поэтому обязательно смотрим на разрешённый вид использования земли! Назову самые востребованные для таких целей виды: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под дачное строительство (ДАЧКА), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), под дачный или садовый дом. Но в любом случае перед покупкой земельного участка обязательно - я подчёркиваю, обязательно - проконсультируйтесь с юристом-практиком, а ещё лучше - наймите его для прохождения всего этапа сделки!

Многие покупатели почему-то рассматривают ИЖС в приоритете. Думают, что это надёжнее, а объяснить преимущества толком не могут. Так вот, единственный плюс ИЖС по отношению к другим видам, на мой взгляд, состоит в том, что банки могут выдать под этот актив ипотечный кредит (есть и другие отличия, но они незначительные). Как показывает статистика, 90% процентов всех сделок происходит без привлечения заёмных средств банка. Тем более, сейчас распространена практика беспроцентных рассрочек. Теперь по налогам: например, в Белоярском районе, где у нас расположена половина всех коттеджных и дачных посёлков пригорода Екатеринбурга, что для ИЖС, что для ДАЧКИ ежегодная налоговая ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Итого: разницы в налогообложении ИЖС и ДАЧКИ в Белоярском районе нет.

Добрый день! А как вы продаёте земли в посёлке Дарвин, но при этом знаете о нахождении крематория поблизости, который отравляет воздух и окружающие земли? Вы уведомляете покупателей о наличии столь опасного объекта рядом? Лицензия компании "Энерго" позволяет сжигать любые отходы, кроме радиоактивных. Как можно продавать землю в зоне действия этого предприятия?

Иван Минченков

Добрый день, Иван! Группа компаний "Гудлэнд" благодарит за вопрос, который заботит Вас, как и нас, в первую очередь! Неслучайно слоган компании "Отличная земля - комфортные дома!" говорит о том, что мы очень ответственны в вопросах экологии и личной репутации. Мы полностью открытая и честная организация. Буквально на первой странице нашего официального сайта можно прочитать следующее: "Все загородные посёлки группы компаний "Гудлэнд" проходят тщательную проверку на предмет загрязнения воздуха, почв и подземных вод". А теперь по существу. Для всех опасных объектов законодательством установлены санитарно-защитные зоны (нормы), в пределах которых не может находиться ни один объект жилого назначения. Коттеджный посёлок "Дарвин" находится за пределами таких зон. Кроме того, до официального запуска данного проекта нами были заказаны инженерно-гидрологические изыскания на предмет установления дебита подземных вод, их химического состава (в том числе загрязняющих веществ), а также геологических условий участка и снятие проб грунтов на глубине до 70 метров. Краткий вывод: "Размещение коттеджного посёлка "Дарвин" на запрашиваемом участке по гидрогеологическим условиям возражений не вызывает". С полной версией отчёта любое заинтересованное лицо может ознакомиться на сайте "Гудлэнда": http://gl2008.ru/darvin/dokumentyi/inzhenerno-gidrologicheskie-izyiskaniya-darvin.html И ещё один весомый довод - вокруг Рассохи расположено пять элитных коттеджных посёлков, в которых живут обеспеченные и думающие люди, также заботящиеся о здоровье своей семьи.

Добрый день! Как заработать на земельном активе, и стоит ли инвестировать в землю сейчас?

Игорь Казаков

Конечно, сейчас многие подумают, что "очередной кулик будет хвалить своё болото", но мы все здравомыслящие люди, и давайте подойдём к этой теме с практической точки зрения, отталкиваясь от сегодняшних реалий. Моё личное определение умного инвестора: если есть средства, которые вы хотите инвестировать с целью сохранения, а ещё лучше заработка, то (пока абстрактно) это обязательно должно быть вашей собственностью, понятной самому и большинству участникам рынка, собственность должна быть ликвидной и управляемой в реальном времени без потери стоимости.

А теперь подумайте, что может подходить под это определение? Наличные в рублях? Нет. Их пожирает инфляция, и вы не контролируете криминал. Наличные в валюте? Нет. Угорите на курсе, и вы не контролируете ФРС и ЕЦБ, которые в любой момент могут затеять денежную реформу, выгодную гражданам стран-эмитентов этих валют, но не как гражданам других стран. Вклады в банках? Нет. Как только вы отдали деньги кредитному учреждению, вы не можете ими управлять и есть риск не получить собственные средства в указанный договором срок. Драгоценные металлы в слитках, монеты? Нет. Непонятный инструмент для большинства населения, ликвиден, но монополизирован банками. Можно угореть на разнице цены покупки/продажи и на непредсказуемости цен на металлы на мировом рынке. Ценные бумаги или "Форекс"? Нет. Непонятные инструменты, ликвидны, но это сродни игры в рулетку, если вы не инсайдер (владелец казино))). Вложения в жилую недвижимость. Неплохо! Но,

1. Слишком большая сумма для входа. Инструмент для меньшинства.

2. Стал менее ликвиден по причине уменьшения количества денег у конечного покупателя.

3. Сдача в аренду в лучшем случае покрывает расходы на будущие ремонты.

4. Ветшает со временем, то есть в долгосрочной перспективе теряет свою стоимость.

5. Самый жирный минус. В ближайшие три года с даты покупки недвижимости (готовятся поправки на пять лет), вы не можете управлять в реальном времени (продать) без существенной потери стоимости. То есть налог в 13% (если сделка проходит "вбелую") "скушает" у вас примерно полмиллиона от продажи новой однокомнатной инвестиционной квартиры в центральных районах Екатеринбурга.

И теперь о земельных участках в новых организованных коттеджных (дачных) посёлках.

1. Вы сразу получаете свидетельство о собственности.

2. Минимальная цена входа в этот инструмент - 250 000 рублей.

3. Высокая ликвидность ввиду огромного числа потенциальных покупателей.

4. Продукт понятен, его не ограбят, не унесут, он не сгорит, не требует ремонта, не ветшает с годами, а только увеличивает свою стоимость по причине дальнейшего развития посёлка.

5. Продукт подконтролен и управляем без потери стоимости с первого дня владения им, так как 95% от всех выставленных на продажу земельных участков стоят меньше одного миллиона рублей. То есть доход при его продаже не подлежит налогообложению!

6. Он реально вас будет кормить. Опыт 90-х нам всем подсказывает, что земельный участок точно не помешает. Зарплаты, выдаваемые кирпичами, уже навевают грусть

Добрый день, мы с мужем планируем купить земельный участок. Подскажите, у вас есть сейчас какие-то интересные акции или, может быть, в скором времени будут новые и имеет смысл подождать с приобретением? Спасибо за ответ!

Екатерина Пластунова

Екатерина, добрый день! Если вы планируете купить земельный участок и располагаете необходимой суммой, то не откладывайте на то время, пока снег выпадет. Иначе вы рискуете получить "кота в мешке". Вам скажут, что сделаны дороги и земля чернозём, а по весне выяснится, что купили болото, на котором может и пытались сделать видимость проезда, но он уже давно утонул. Конечно, это скорее исключение, чем правило, но будьте предельно осторожны, так как в кризис количество мошенников, к сожалению, увеличивается.

По акциям. Они сейчас все от лукавого. Если у вас есть живые деньги, то условия диктует покупатель. И по цене можно договориться, и беспроцентную рассрочку получить. Группа компаний "Гудлэнд" может предложить вам земельные участки с коммуникациями под строительство индивидуального дома на следующих направлениях: Тюменский тракт, Старотагильский и Московский тракт. Особо стоит обратить внимание на коттеджный посёлок "Дарвин" и дачный поселок "Балтымские дачи". Главная фишка "Дарвина" - общий внутренний дворик для совместного пользования соседей шести участков. Размер этого "дворика" - от 10 до 12 соток, что позволяет воплотить на его территории абсолютно любые идеи: ботанический сад, искусственный водоём с пляжем, теннисный корт, бассейн, площадку для барбекю и т. д. Это предложение уникально и не имеет аналогов в загородных посёлках Екатеринбурга! Основная изюминка "Балтымских дач" - это единственный организованный посёлок эконом-класса по Старотагильскому тракту, который находится на берегу озера Нагорное.

Коттеджный поселок - жильё буржуйское. Это очевидно: позволить подобный дом могут немногие (не буду уточнять, кто именно).

В подобном жилье нет ни преимуществ городского (плотная инфраструктура), ни плюсов сельского (автономность жилья и собственное хозяйство).

После энергетического и транспортного кризиса жить в коттедже будет невозможно.

В развитых западных странах появилось движение "новый урбанизм": малые города с компактной застройкой, адаптированные для пешеходов. Субурбия со временем будет умирать.

Вопрос: зачем России создавать заведомо бесперспективные формы жилья?

Владимир Фёдоров

Привет, Владимир!) Отвечаю по пунктам:

1. Реальные буржуи (не буду уточнять, кто именно) не могут себе позволить купить капитальный дом в 150 "квадратов" с участком земли по цене однокомнатной квартиры в Екатеринбурге. Не в тренде, однако, жёны не поймут, и фен-шуй слабоват. А слово "ипотека" им встречается только в СМИ. Их среда обитания - это лазурный берег Франции, северная часть Сардинии в районе Порто Черво и, конечно, основная база - Белгравия в Лондоне.))

2. В подобном жилье нет ужасов городского бытия (грязный воздух и вода, смердящие подъезды и лифты, пьющие соседи, криминогенные анклавы и т. д.) Индивидуальный дом с земельным участком как раз и предполагает автономность жилья и возможность ведения собственного (как минимум, дачного) хозяйства.

3. Энергетический кризис при наличии избыточных мощностей БАЭС для нашего региона? Ответ, я думаю, понятен. Пробки? Они как-то больше в городе ощущаются. И большой вопрос: кто быстрее до центра города в утренний час пик доберётся на личном транспорте? Кто с Сортировки едет или кто из любого коттеджного (дачного) посёлка по Московскому тракту?

4. По моему мнению, Россия, к сожалению, пока ещё не развитая западная страна. При текущих темпах падения экономики мы их и в следующем столетии не догоним. Нет у них нефти и газа, поэтому им безразлична цена бочки и стоимость евро к рублю, так как они заняты реальным конкурентоспособным производством и улучшением качества жизни. Хотя у них сейчас в связи с этим другие проблемы - мигранты. "Новый урбанизм" абсолютно неприемлем для нашей действительности, менталитета и финансовых проблем. Как сейчас, так и в обозримом будущем.

5. Субурбия ("Suburbia") со временем не умрёт, ибо она стала первым синглом Pet Shop Boys, к которому шло два бисайда: первым была песня Jack The Lad, музыка и слова к которой была написана Нилом Теннантом, вторым - композиция Криса Лоу Paninaro, песня про итальянский культ Paninari. )))

Здравствуйте, Дмитрий Георгиевич! Долго семьёй копили большую для нас сумму. Хотим купить земельный участок в каком-нибудь посёлке. Очень боимся нарваться на мошенников. А то пообещают, что на нашей земле будет свет и газ, а в итоге ничего не сделают. Что посоветуете, чтобы не пропали зря наши деньги?

Эдуард Качанов

Эдуард, добрый день! Спасибо за вопрос на злобу дня. Действительно, эта тема актуальна, как никогда. Я уже акцентировал внимание, что в кризисные времена мошенники резко активизируют свою деятельность. На рынке городского жилья такие случаи, я надеюсь, остались в прошлом, в виду пристального внимания государственных контролирующих органов и изменения законодательства, отстаивающих в первую очередь интересы покупателей. А на рынке загородной недвижимости такой работы, к сожалению, не наблюдается. Заходи кто хочет и твори, что хочешь! Для понимания проблем и перекосов приведу несколько цифр и своих наблюдений.

В ближайшем пригороде Екатеринбурга (в радиусе до 30 километров от его границ) расположено порядка ста новых коттеджных и дачных посёлков, которые продают земельные участки без подряда (без индивидуального дома) и где есть жизнь. То есть где происходит реальное строительное движение: забором обнесли, дороги делают, сети тянут и т. д. Совокупный объём предложений земельных участков от них (что ещё не продано) - порядка 20 000 штук. Годовая ёмкость рынка в сегодняшних экономических условиях - не более 2 000 проданных участков. То есть если всех поставить в одинаковые условия, то каждый посёлок будет продаваться 10 лет! Я не раз говорил, что хороший проект (посёлок) класса "Эконом" или "Комфорт" (участков этак на 250), продаётся за два-три года. Реально рекламируются (то есть собственники проектов заинтересованы в их быстрой реализации) не более трети из их числа. Почему так? Ответы банальны. Нет рекламы - нет продаж. Нет продаж - нет денег на рекламу. Нет продаж - нет сетей. Рекламу давали, но продаж не было (потому что или бизнес непрофильный, или с местом не угадали, или продавать не умеем). Теперь улавливаете ход моих мыслей? Так бизнесмены, которые занимаются не своим основным бизнесом, становятся мошенниками, только не в собственных глазах, а в глазах покупателей.

И есть ещё категория настоящих жуликов, которые намеренно пришли на этот рынок с большими деньгами и с целью заработать ещё больше денег. Действуют они по схеме классической пирамиды. А именно: вовлечь в свой оборот как можно большее количество потенциальных жертв за небольшой промежуток времени. Для этого почти одновременно открывают продажи сразу в нескольких "коттеджных" и "дачных" посёлках, проводят широкомасштабную и агрессивную рекламную кампанию. Вычислить такие компании очень просто - достаточно оценить их предыдущий опыт. Если нет ни одного полностью законченного проекта, а в настоящее время рекламируют сразу несколько, не рискуйте. Они дилетанты либо настоящие мошенники! Работайте только с теми застройщиками, у которых за плечами уже не один построенный и заселённый посёлок. Это не наша реклама, а суровая реальность, за которой могут стоять потерянные покупателями деньги и утрата веры в порядочность операторов рынка загородной недвижимости Екатеринбурга.