У нас в гостях: Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Здравствуйте, Рустэм!

Почему так дорого жилье стоит? Чтобы снять квартиру, необходимо минимум 15 т. р. (а это средняя зарплата по городу), то есть придется отдавать всю зарплату только на оплату аренды жилья, не говоря уж о покупке квартиры. Подскажите путь для молодого человека со средним образованием, чтобы решить квартирный вопрос уже сейчас?!

Максим

Здравствуйте, Максим!

На рыночную цену жилья влияет множество факторов, основными из них являются потребительские свойства и объем предложения. Среди потребительских свойств главное это местоположение, причем в широком смысле этого понятия. Т.е.: регион, город в регионе, район в городе. Екатеринбург в этом смысле достаточно привлекательное место для проживания (не буду углубляться в анализ причин), а объем предложения в отличие от нашего повышенного спроса все еще недостаточен, отсюда и высокие цены, которые устанавливают собственники на квартиры, предлагаемые для продажи или аренды. Это их право и вряд ли их за это можно осуждать. К сожалению, такая ситуация на рынке не позволяет стать его участником, если ваш доход составляет 15 т. р. (кстати, средняя зарплата в Екатеринбурге по данным статистики за первое полугодие 2012г. более 32 т. р. http://www.rg.ru/2012/07/10/reg-urfo/zarplata-anons.html ). Если Вы екатеринбуржец, можно рассчитывать на помощь родственников (как это было и ранее). В противном случае остается надеяться на перспективную работу, желательно на предприятии, реализующем собственные жилищные программы.

В газете УПН "Есть вариант" и на сайте УПН почти во всех объявлениях дается городской номер телефона агентства. Это чрезвычайно неудобно покупателям. Во-первых, приходится звонить 2 раза: первый раз в агентство, чтобы узнать телефон агента, и второй раз непосредственно агенту. Когда звонишь с сотового, снимается очень много денег (звонки на городские дороже, чем на сотовый), да и времени тратится гораздо больше, чем когда звонишь напрямую. А во-вторых, если агентство в выходные не работает, приходится ждать два дня, чтобы получить информацию об объекте. Большая просьба к Вам: заставьте все агентства-члены УПН публиковать в объявлении о продаже объекта сотовый телефон агента, который непосредственно занимается этим объектом. Этим Вы сэкономите кучу времени и денег потенциальным покупателям. Спасибо.

Михаил

Михаил, и сайт УПН и газета Есть вариант! - средства массовой информации, рекламные источники, в компетенцию которых на входит заставить все агентства-члены УПН публиковать в объявлении что-либо. Главное требование объявления должны соответствовать законодательству о рекламе. Однако в большинстве объявлений на сайте и так публикуется информация о телефонах агентов. В газете это сделать сложнее ввиду ограниченности места, но зато есть рубрика Визитки предприятий, где размещаются дополнительные контакты агентства, включая телефоны, электронные адреса и пр.

При продаже квартиры по ипотеке банк требует справки, которые при обычной продаже не требуются, например:

- справка из ЖЭКа, что в доме в ближайшие 5 лет не будет капитального ремонта

- справка из психиатрического и наркологического диспансера для владельца квартиры, что он не находится там не на учете.

Кто должен по закону оплачивать такие справки: продавец или покупатель квартиры?

Николай Петрович

Николай Петрович, закон не регламентирует порядок оплаты подобных справок. Это определяется договоренностями сторон и зависит от конъюнктуры рынка. Если спрос достаточно высок, и продавцу не составляет труда дождаться покупателя с живыми деньгами, то в интересах ипотечного покупателя самому оплатить все дополнительные справки. Хотя по соглашению сторон может быть предусмотрена оплата по 50%, а при необходимости срочной продажи, продавец может взять все дополнительные расходы себя.

Имеют ли право приобретать (а впоследствии продавать) жилье лица, состоящие на учете в психиатрическом диспансере, если их недееспособность не подтверждена судом?

Иван

Иван, к сожалению, если решением суда дееспособность граждан не ограничена, они имеют право совершать сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Тот факт, что лицо состоит на учете в психоневрологическом диспансере, говорит о высокой степени риска, связанной с возможностью признания его недееспособным после совершения сделки. Если это произойдет в течение года после сделки, есть вероятность признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями. Именно поэтому банки требуют справки из упомянутого учреждения перед тем, как выдать кредит на покупку квартиры.

Как вы оцениваете приобретение недвижимости именно сейчас в августе-сентябре (жилая недвижимость в городе) - в качестве долгосрочного вложения денег?

Марина

Если речь идет о долгосрочных вложениях, то время года значения не имеет. Текущая конъюнктура тоже: краткосрочная волатильность нивелируется долгосрочным трендом. К примеру: за последние 10 лет цены на рынке недвижимости выросли на 300%, при этом прирост за последние 5 лет составил всего 1,5%, а в период с 2007 по 2009 наблюдалось снижение средней цены предложения около 20%, которое компенсировалось таким же подъемом за последние 3 года.

Добрый день! У меня такое предложение. Пусть в газете "Есть вариант" и на сайте УПН в объявлениях обязательно указывают состояние квартиры по 5-балльной шкале. Типа "сост. 4". И покупатель будет видеть, что если "сост. 2", то и звонить не стоит, деньги тратить. Сколько денег и времени Вы этим сэкономите потенциальным покупателям недвижимости!

Михаил

Добрый день, Михаил!

Спасибо за постоянное внимание к информационным источникам УПН и желание помочь в их усовершенствовании. Данное Ваше предложение считаю неприемлемым по следующим причинам:

1) Состояние квартиры для покупки не имеет решающего значения

2) Любая оценка субъективна (тем более по пятибалльной шкале)

3) Сегодня уже есть возможность в графе Примечания указывать индивидуальные особенности квартиры (и на сайте и в газете), и некоторые пишут состояние хорошее. Правда, что такое хорошее в каждом конкретном случае приходиться оценивать реально при личном осмотре.

На практике встречается такая ситуация, когда продавец и/или риэлтор оценивает квартиру в одну сумму, а оценщики банка - в другую, меньшую сумму. И тогда в договоре купли-продажи приходится писать ту сумму, в которую квартиру оценил банк, а остаток брать по расписке. Это чрезвычайно неудобно, да и рискованно. Ведь в случае разногласий основанием для суда является именно договор.

Почему УПН не выработает с банковскими оценщиками единую систему оценки недвижимости, чтобы и риэлторы, и оценщики оценивали квартиру одинаково?

Павел

Павел, система оценка и так единая, но когда речь идет об определении рыночной цены, субъективного подхода не избежать. Банк, безусловно, заинтересован в том, чтобы квартиру не переоценить: в случае дефолта ее придется реализовывать, чтобы вернуть деньги, выданные в кредит. Если оценка будет завышена, могут возникнуть проблемы с реализацией по той цене, которая покроет остаток задолженности. Кроме того, банк не может не страховаться от возможного общего снижения цен на рынке. Отсюда и обязательное требование 15 30% собственного финансирования (первоначального взноса). Оценка банку нужна исключительно для определения суммы возможного кредита с учетом обязательной доли собственных средств. Однако, банк не будет требовать занижать реальную цену сделки в договоре купли-продажи. Можете указывать ту цену, о которой действительно договорились без всяких доплат по расписке. Это действительно важно на случай расторжения сделки и необходимости возврата уплаченной суммы. То же касается и попыток занизить цену договора с целью избежать налога с продажи.

Здравствуйте! Скажите к какому виду собственности относится газопровод, построенный на личные деньги (движимое, недвижимое имущество), и оформляется ли он в вашем ведомстве? По г. Арамилю возник вопрос, газовики ссылаются, что газопроводные трубы у многих в собственности, а документы никто не предоставляет.

Платонов А. К.

Здравствуйте, уважаемый Платонов А. К. Вероятно, Ваш вопрос должен быть адресован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области.

Добрых дней! В Свердловской области только что принята программа "Соотечественники". К сожалению, она предусматривает прием около 300 соотечественников только в городе Первоуральске. Просим проконсультировать, как с наименьшими рисками и минимальными затратами денег и здоровья приобрести соотечественникам из Казахстана комнаты и квартиры в Екатеринбурге и его пригородах?

Юрий

Добрый день, Юрий!

Советую обратиться к профессиональным участникам рынка, которые смогут проконсультировать Вас по интересующему вопросу исходя из возможностей использования тех инструментов, которые сегодня предлагает рынок. Лучше, если это будут члены УПН, добровольно несущие дополнительные обязательства по соблюдению профессиональных стандартов и этики и готовые отвечать за их нарушение перед профессиональным сообществом и клиентами. Список членов УПН размещен на официальном сайте ассоциации www.upn.ru .

Рустем Дамирович, добрый день! У меня к вам два вопроса:

1. В каких случаях договор купли-продажи объекта недвижимости может быть расторгнут? Часто ли бывают такие случаи?

2. Агентства недвижимости, если к ним обращаешься, настаивают на заключении эксклюзивного договора (т. е. больше никто не имеет права продавать этот объект недвижимости). Тем самым исключается полностью конкуренция и, как правило, продажа объекта производится пассивным способом (разместили объявление на сайте УПН, Е1, авито ) и сидим ждем, когда люди будут сами звонить. Считаете ли вы это правильным (я имею ввиду эксклюзивность договора)? Например, за рубежом (пока сталкивалась с этим вопросом только на примере двух стран) - жесткая конкуренция за клиента и объект. И тот, кто привлек лучшего фотографа, чтобы достойно снять и представить объект, и проявил больше активности и изобретательности - тот и получит агентское вознаграждение, а покупатель быстрее продаст свою недвижимость.

Кузнецова Евгения

Евгения, добрый день!

1) Здесь требуется уточнить, речь идет о ситуации, когда регистрация перехода права уже состоялась, или до нее. Возможно и то, и другое. Часто это происходит или нет не так важно, если это случилось именно с вами. Надежнее заранее проконсультироваться у специалиста с большим опытом работы на рынке.

2) На самом деле, качество обслуживания при эксклюзивном договоре гораздо выше, чем если бы Вы заключили несколько аналогичных договоров. Причина очевидна: появляется мотивация у агента плотно заниматься Вашим объектом, не рискуя наработаться впустую. Представьте себе ситуацию: рынок вялый, агент привлек лучшего фотографа, проявляет чудеса изобретательности, а покупатель (часто уникальный!) пришел к другому агенту просто потому, что лучше его знает. Все остальные потратили время (а зачастую и не только) зря. Под угрозой такой перспективы вряд ли можно ожидать от агентов особого рвения. Когда договор эксклюзивный, самый страшный враг агента - это он сам. Ведь договор не бывает бессрочным, и агент точно также рискует потерять клиента (заработок), если в период его действия не предпримет все усилия для выполнения своих обязательств. Что касается зарубежного опыта, то в США, например, все риэлторские договоры, в т. ч. и договоры подбора, заключаются на условиях эксклюзивного права.

Кстати, активность и изобретательность не всегда являются гарантией качественного обслуживания. Инструменты продаж очень разнообразны и не всегда доступны непрофессионалам. Они отличаются для разных сегментов рынка: для первичного рынка одни, для вторичного другие, для загородной недвижимости третьи, а для коммерческой четвертые. То, что вы назвали пассивным способом для вторичного рынка наиболее распространенная схема. Только пассивность ее кажущаяся. Во-первых, прежде чем попасть на сайт УПН, квартира размещается в профессиональной базе данных, где ее в режиме он-лайн сразу же увидят более 400 АН - участников базы. В большинстве случаев среди их клиентов находится потенциальный покупатель. Другими словами, продажей Вашего объекта начинает заниматься сразу 400 агентств, подключенных к базе УПН. Параллельно объект выставляется в целый ряд рекламных источников, начиная с газеты Есть вариант! и сайта УПН, заканчивая такими продвинутыми площадками как Яндекс-недвижимость и т. п. Обработка звонков это особое искусство, требующее немалого мастерства и навыков. И не забывайте: агент кровно заинтересован продать Ваш объект и как можно скорее это единственный источник средств его существования.

Добрый день!

За этот год стало заметно, что www.upn.ru умирает, после изменения поисковой формы смысл запросов пропадает, все превратилось в e1 . С коммерческой недвижимостью швах полный от вас, похоже, ушли продавцы. Аналитику печатаете только по жилой недвижимости. Резюме по коммерческим объектам перестали печатать. Объясните, что у вас происходит? Вы закрываетесь или рассорились и разделились?

Ценник в 80 тр за членство в УПН - это что? Вы СРО строителей с надзором?

Макар Рубинштейн

Добрый день, Макар!

Хочу Вас успокоить: www.upn.ru не умирает и поисковая форма никуда не делась. Она лишь переехала с главной страницы. Если Вы зададите любой параметр поиска в упрощенной форме (например, 1-комнатные) и нажмете кнопку найти, то сразу же ее увидите.

Объем предложения по коммерческой недвижимости отражает общую ситуацию в этом сегменте рынка, а продавцов у нас на сайте и не было: здесь размещается информация от участников базы, т.е. агентств недвижимости. Аналитика по жилой недвижимости публикуется еженедельно, по коммерческой раз в квартал (последняя публикация 10 августа).

Последний вопрос дает основания предположить, что Вы профессиональный участник рынка. Ответ требует немного вернуться в историю. В 2002 году было отменено государственное лицензирование риэлторской деятельности, которое, несмотря на все недостатки, все же было неким сдерживающим фактором того, чтобы к оказанию риэлторских услуг получили доступ некомпетентные, малоквалифицированные, безответственные лица. Риэлторский бизнес социально ответственный, слишком высока цена ошибки или моральной неразборчивости. Повышение вступительного взноса было предпринято с целью повысить ответственность решения о вступлении в УПН. Для компаний, пришедших на рынок всерьез и надолго, сумма является вполне посильной, тем более, что в результате члены УПН получают доступ к сервисам, обеспечивающим надежную и качественную работу на льготных условиях.

Я вам больше скажу. Вступительный взнос не единственное средство проверки надежности компаний, вступающих в УПН. К заявлению о вступлении должен быть приложен сертификат соответствия услуг требованиям Национального стандарта, подразумевающий, в частности, страхование профессиональной ответственности на сумму не менее 5 млн рублей. Если эти основные условия вступления кажутся кому-то непреодолимыми, то, возможно, им еще рано говорить о принадлежности к профессиональному сообществу. Кстати, минимальный срок работы на рынке для прохождения сертификации 1 год.

Подскажите, с чем связан скачек цен на недвижимость? Какие факторы влияют на цену недвижимости - как на вторичный рынок, так и на новостройки.

Мавлавиева Лилия Хавадисовна

Не совсем понятно, о каком скачке идет речь? В течение 2011 года цены плавно прирастали в пределах 1 1,5% в месяц. За год они поднялись на 15 16% и достигли докризисного уровня 2008 года. В начале этого года рост какое-то время продолжался, но темпы его были существенно ниже: за 7 месяцев цены поднялись на 5,5%, причем прирост за последний месяц составил менее 0,5%.

О факторах, влияющих на цену недвижимости, я говорил выше, повторяться не буду. Главное отличие цен на первичном рынке заключается в наличии нижней границы, которая определяется себестоимостью. Т.е., если вторичный рынок может себе позволить провалиться на 20 25%, что мы и видели в 2009 году, то первичка ниже себестоимости продаваться не может. Общеизвестный факт: там, где рыночные цены опускаются ниже себестоимости строительства, стройка прекращается.

Когда вы стали почетным членом? И в чем этот почет выражается?

Зверев Анатолий

Ежегодно в РГР присваиваются два диплома, аналогичные тем, что в рамках ежегодного конкурса УПН называются За личные заслуги. Один представителю профессионального сообщества, другой представителям власти и общественности, чья деятельность оказала положительное влияние на развитие рынка недвижимости. Я был удостоен этого звания в 2004 году вместе с Надеждой Борисовной Косаревой директором фонда Институт экономики города (г. Москва). Вот на этом, собственно, весь почет и закончился?

Давайте уже снижайте цены на квартиры.

Надоели эти цены.

Однушка стоит 2 000 000 рублей!

Это ж как надо воровать, изо всех сил уклоняясь от налогов, чтобы квартиру купить!

Ипотеку даже не предлагайте. Грабеж средь бела дня. Сами ее берите.

(Вот, собственно, и весь вопрос).

Никитин Артем

Можете не сомневаться: как только перестанут покупать за 2 000 000, цены поползут вниз. Если Вы думаете, что риэлторы устанавливают цены, то ошибаетесь. Как я уже говорил выше: риэлтор заинтересован продать и как можно быстрее. И совсем не в его интересах завышать цену предложения. Насчет ипотеки - согласен. Сам жду - не дождусь, когда ставки будут снижены хотя бы до 5 6% (цель, обозначенная председателем правительства), но только предпосылок к этому пока не вижу.

Скажите, пожалуйста, с какого времени агентства, члены УПН, начнут нести реальную, а не на словах, ответственность за сопровождаемые ими сделки. Приведите пару примеров. А то деньги берут совсем немалые, а толку никакого.

Владислав Александрович

Владислав Александрович, скажите, пожалуйста, что Вы имеете ввиду, когда говорите толку никакого? Значит ли это, что у Вас есть горький опыт взаимодействия с агентством недвижимости, которое сопровождало Вашу сделку, впоследствии признанную недействительной, и отказалось нести ответственность? Я со своей стороны могу привести даже не пару, а значительно больше примеров вполне успешных сделок, сопровождаемы риэлторами. Сухая статистика: в г. Екатеринбурге ежемесячно только с квартирами совершается более 2,5 тысяч сделок, сопровождаемых риэлторами (около 30 000 в год). За год в комиссию по профессиональной этике УПН обращается не более 50 заявителей с претензиями к работе агентства (около 0,16%). Из них примерно треть необоснованные, столько же заканчиваются мировым соглашением, а по остальным комиссия обнаруживает нарушения проф. стандартов и выносит решение, которое в 99% случаев выполняется агентством, дорожащим своим добрым именем и членством в профессиональном объединении. Сегодня более 70% агентств-членов УПН прошли сертификацию услуг и застраховали свою ответственность. Есть примеры (их, кстати, ровно два) выплаты страховыми компаниями ущерба, нанесенного гражданам действиями мошенников в результате недосмотра со стороны риэлторов. Оба случая зафиксированы не в Екатеринбурге (Н. Тагил).

Когда закончится спекуляция новыми квартирами через агентства недвижимости.

Бочкарев В. В.

Я не совсем понимаю, о какой спекуляции идет речь? Сегодня наиболее распространенной практикой является продажа новых квартир самими застройщиками. Если они заключают договор на реализацию с агентством недвижимости, то, как правило, предусматривают одинаковую цену продажи, а вознаграждение агентство получает от застройщика. Пытаться продать дороже (спекулировать) нереально: кому надо переплачивать, когда есть более дешевое предложение. Известны случаи, когда, наоборот, агентства продают новостройки дешевле, чем сам застройщик. Это происходит, если реализуется квартира, переданная застройщиком субподрядчику в счет оплаты его услуг, а тому срочно нужны живые деньги.

Где в РВСН служили?

Александр

Смоленская армия. Под Пинском.

Вы состоите в Единой России - партии жуликов и воров?

Антон

Никогда не состоял ни в какой партии, и, боюсь, уже никогда не буду состоять.

Рустем Дамирович, здравствуйте!

1. Будет ли когда-нибудь решен вопрос с ликвидацией информационных агентств, якобы предлагающих в аренду квартиры? Мне кажется, юристам УПН это под силу.

2. Есть ли вакансии в УПН?

Лазарева Ксения

Ксения, здравствуйте!

1. К сожалению, юристам УПН это не под силу. Кроме предостережения, чем мы и занимаемся постоянно и через газету и через сайт УПН, никакие другие меры борьбы нам не доступны. Эти дельцы сегодня настолько мимикрировали к окружающей обстановке, что установить факт мошенничества практически невозможно. Принципиальное отличие от дел четырех-пятилетней давности в том, что сегодня они продают информацию о реально сдаваемых объектах, и получают вознаграждение именно за предоставление информации. Не подкопаешься. Суть услуги проста: один умный человек разработал программку, которая регулярно сканирует открытые рекламные источники, на которых доверчивые граждане размещают свои объявления о реальных объектах. Вся эта информация систематизируется и оптом продается информационным агентствам, которых повылазило - что грибов после дождя. Они наперегонки выставляют эту базу в интернет от своего имени без указания контактов настоящего собственника. А контакты уже продаются другим доверчивым гражданам за 2 2,5 т. р. за пучок. И вот дальше уже как повезет: тот, кто раньше купил, имеет шанс оказаться у вожделенной двери раньше других и снять-таки себе жилье, а остальные продолжают соревноваться в скорости. Это, кстати, хорошая иллюстрация к вопросу о конкуренции и эксклюзивности.

2. Напишите на почту upn@upn.ru

Здравствуйте, у меня такой вопрос, когда переходит право собственности на квартиру после регистрации договора купли-продажи или после фактической передачи объекта? Спасибо.

Сергеев Александр

Здравствуйте, Александр. В соответствии с действующим гражданским законодательством право собственности на квартиру в общем случае возникает с момента государственной регистрации.

Добрый день! Ваш сайт систематически не работает, особенно, в выходные дни. Что-то собираетесь с этим делать?

Олег

Добрый день! Обязательно передам привет специалистам отдела IT.

Добрый день! Раньше (в 90-е), когда становился рынок торговли недвижимости, стоимость услуг агентств была в среднем до 500$ за объект. Хотя стоимость жилья была, конечно, на порядок меньше, но стоимость вознаграждения сейчас в 5%! вы не считаете ее завышенной? Это более 100000 руб. за объект. Только, пожалуйста, расходами на рекламу и накладными расходами не оправдывайте эту стоимость - я раньше работал в сфере недвижимости и знаю кухню изнутри.

Мое мнение - если агентствам договориться о едином тарифе услуг, адекватному расходам и прибыли, конечно, то люди даже бы не думали, самим заниматься продажей, покупкой квартиры, а сразу бы обращались в агентства недвижимости!

Алексей

Добрый день, Алексей!

Если Вы раньше работали в недвижимости, то, конечно же, помните, что двухкомнатная квартира на Уралмаше в 94 95 г. г. стоила 10 000 12 000 $, т.о. 500$ за объект те же самые 5%. Кроме того, 5% - это цена в сложных случаях, сопряженных, как правило, с со встречной покупкой, ипотекой и т. п. Да и требования к профессиональным участникам клиенты предъявляют все более высокие. Более грамотное население требует более грамотного обслуживания. И дополнительных гарантий. И это правильно: на то ты и профессионал. С другой стороны это означает повышение расходов на содержание бизнеса, тут уж ничего не попишешь. Существует классическая маркетинговая формула, суть которой выглядит примерно так: Быстро, качественно и недорого выберите два любых параметра, и Вы наш клиент!. Люди, пытающиеся сэкономить на услугах профессионалов, должны понимать, что все риски они принимают на себя. Сюда относятся и неверная оценка объекта, и недостаток информации о юридических последствиях сделки, и вынужденная необходимость вести переговоры с неизвестными людьми, не имея для этого достаточных навыков, и организация взаиморасчетов и много ещё чего. Потери могут оказаться гораздо больше, чем сумма экономии.

Уважаемый Рустем, очень приятно и в то же время неожиданно видеть коллегу, технолога-машиностроителя в менеджменте УПН. Скажите, пожалуйста, что подтолкнуло Вас, опытного инженера к, казалось бы, такой чуждой сфере как недвижимость? Явилось ли данное решение стратегическим, как следствие развала машиностроения середины-конца 90х? Не скучаете ли вы по труду инженера-технолога?

Хочу обратиться к Вам за советом, насколько сложно перестраиваться, вот так, " с нуля" в новую сферу? Насколько нужно образование, опыт, специальные знания в данном случае? Проводите ли вы какие-то курсы для "неспециалистов" по сферам недвижимости? И как инженер-технолог может научить другого инженера-технолога риелторскому делу?

Алексей Чернов

Уважаемый Алексей!

Развал машиностроения, конечно, сыграл свою роль (только это было не в конце, а в начале 90-х), но уходить пришлось в не менее туманную перспективу, в отрасль, которой, практически еще не существовало. А вообще, воздушные суда и космические объекты, как известно, относятся к недвижимому имуществу, так что я поменял одну сферу недвижимости на другую?. Произошло это так давно, что уже не скучаю. Да и некогда особенно.

Перестраиваться с нуля безусловна нелегко, но жизнь иногда не оставляет другого выбора. С другой стороны, как сказал один умный человек, можно бояться смерти, а жизни, в любых ее проявлениях, бояться не стоит. Учиться никогда не поздно. По поводу курсов и возможности обучения можно получить полную информацию на нашем сайте www.upr.ru , упн. рф

Сколько стоят услуги риелтора по покупке квартиры сегодня?

Все индивидуально и зависит от стадии покупки, на которой Вы находитесь, т.е. нужен подбор объекта или только сопровождение? Нужна ипотека или есть накопления? Или есть другой объект, который надо сначала продать? Могу сказать, что сопровождение (помощь в подготовке пакета, проверка документов, содействие в сдаче на гос. регистрацию) стоит от 15000р.

Добрый день, подскажите, почему почти все застройщики отказались от продажи квартир с черновой отделкой? Не потому ли, что застройщикам выгодно делать отделку, используя самые дешевые отделочные материалы, увеличивая при этом стоимость квартир так, как будто бы отделка была значительно более качественная, чем на самом деле. А покупатели потом вынуждены все переделывать, так как невысокое качество отделки не оставляет им другого выбора. Нельзя ли обязать на законодательном уровне, чтобы застройщики продавали квартиры как с черновой отделкой, так и с чистовой (в зависимости от этапов строительства). И не существует ли в данном случае договоренности между застройщиками по поводу отсутствия данного выбора для клиентов?

Анна

Добрый день, Анна!

Цена продажи зависит от множества факторов, и отделка здесь не имеет решающего значения. По моему личному мнению покупать квартиру с отделкой выгоднее, чем без нее. Объясню почему. Все знают, что новый дом какое-то время дает усадку, поэтому в течение первого года делать ремонт не рекомендуется. То есть, покупая квартиру без отделки, вы становитесь перед выбором: или жить год в черновом варианте (ну, или совсем не заезжать), или сделать ремонт, которого надолго не хватит. Чистовая отделка от застройщика позволит год (а может быть и больше) прожить без забот, а затем сделать такой ремонт, какой вам хочется, не опасаясь последствий усадки дома.

Татарин?

Григорий

Не знаю, обрадует это Вас или огорчит: наполовину.

Здравствуйте, Рустем! Десять лет у вас в гостях не был. Расскажите, пожалуйста, изменилось ли что-то в плане подхода к безопасности хранения данных? Напомню, десять лет назад ваш скромный самодельный сервер "из чего нашли" стоял в соседней конторе и сливать с него базы могли все, кто пожелает. (Лично я тогда был уверен, что месяц-два и у вас упрут бизнес. Ведь бизнес это, прежде всего, ИНФОРМАЦИЯ).

Обзавелись ли вы нормальным фабричным сервером? Не, ну понимаю, что на защищенный проверенный Kraftway денег вряд ли хватило бы, но хотя бы простенький HP смогли позволить себе? Или до сих пор тот архаичный "самоделкин" используете?

***

Жуть как интересно!

Глазырин Аркадий Борисович

Здравствуйте, Аркадий!

За 10 лет многое изменилось. Архаичный самоделкин не используем и многое себе смогли позволить. И вообще, все у нас нормально, в т. ч. и с безопасностью хранения данных. Как говорится: Вашими молитвами.

Здравствуйте, Рустем Дамирович

Вопрос: В какое время года лучше покупать квартиру? Или это вообще не принципиально?

Алексей

Здравствуйте, Алексей!

Не знаю, что Вы понимаете под словом лучше, отвечу так: на вторичном рынке время года не имеет значения, а новостройку, наверное, зимой. Можно проверить, насколько она теплая. Если Вы спрашиваете в каком-то другом смысле напишите в приват: upn@upn.ru

Добрый день Рустем. Вопрос наверно не в вашей компетенции но, как вы относитесь к очередям в рег. палате (особенно после того как отменили запись по телефону сославшись, что теперь можно записываться через интернет)? При этом сервис заказа талонов через интернет существует только на бумаге и реально не работает. При этом многие АН стали зарабатывать на этом просто продавая талоны на заказ.

Яков Силкин

Добрый день, Яков.

Крайне отрицательно отношусь и к очередям, и к продаже талонов. Руководство Управления Росреестра по Свердловской области (УРСО) постоянно пытается урегулировать ситуацию, но существенных результатов пока не добилось. В настоящее время запущен совместный проект УРСО и Уральской палаты недвижимости. Это сервис бронирования очереди через интернет с использованием программных инструментов УПН. Одна из задач сервиса исключить возможность торговли талонами. Проект действует только вторую неделю, рано говорить о его успехе или, наоборот, неудаче, но надеемся, что положительный результат все же более вероятен.

Уважаемый Рустем Дамирович! На Уралмаше ведется активная застройка частного сектора ( ИЖС ), многоквартирные дома уже готовы к заселению, цены очень привлекательные. Почти все продано. Вопрос: администрация города подождет, когда люди заедут и отдаст распоряжение о их сносе ( пример недавний прецедент в Мытищах ), или попытается их узаконить. На чьей стороне будет УПН?

Макаров Евгений

Уважаемый Евгений!

На самом деле, администрация уже не ждет и активно пытается в судебном порядке оспорить законность такого строительства. Однако, Вы правы: пока дом не построен и люди не въехали доказать, что на участке под ИЖС строится многоквартирный дом практически невозможно. Это результат несовершенства действующего законодательства. В свое время был принят закон о т. н. дачной амнистии. Он позволят по упрощенной процедуре зарегистрировать права на индивидуальное жилье. На дома до трех этажей включительно не требуется разрешение на строительство, согласование проекта и ввод в эксплуатацию (сдача органам стройнадзора). Это было сделано, чтобы легализовать многочисленные строения, которые граждане построили для себя, но не регистрировали в связи с отсутствием должным образом оформленных документов. Само слово амнистия подразумевает, что речь идет о прощении прошлых грешков. Законодатель исходил из того, что дома построены гражданами для себя, т.е. достаточно тщательно с точки зрения безопасности и удобства эксплуатации. Однако, предприимчивые люди воспользовались тем, что в законе нет ограничений на сроки постройки зданий и принялись возводить трехэтажные хоромы, распродавая их по долям и создавая тем самым многоквартирные дома (а точнее - современные бараки).

В плюсах декларируется невысокая стоимость. На самом деле миф: 1,5 млн рублей за комнату 25 30 кв м не так это и дешево для практически неблагоустроенного жилья.

Минусы: Нет централизованного водопровода, отопления, канализации. Все локальное: скважина во дворе, биоочистные сооружения тут же. Мест для парковки как у индивидуального дома. Как и из чего строился дом без согласованного проекта неизвестно (на продажу ведь). Как 20 семей будут договариваться об обслуживании дома и инженерного оборудования продавца мало интересует. Как они будут продавать свои доли ещё меньше. Другими словами мина замедленного действия, заложенная под благородным лозунгом строительства доступного жилья.

Совет УПН подготовил письмо обращение к губернатору, полномочному представителю президента, Минэкономразвития с конкретными предложениями по исправлению ситуации.

Уважаемый Рустем, можно ли считать профессионалом оценщика недвижимости (Попов К. И.), который утверждает, что, как правило, в ходе переговоров, цена предложения уменьшается на 10-20%?

Копасин Виталий Алексеевич

Уважаемый Виталий Алексеевич!

Могу точно сказать, что переговоры всегда имеют место. От качества переговоров зависит то, с каким настроением стороны выходят на сделку. Грамотные специалисты способны добиться результата, который удовлетворит всех. В зависимости от состояния рынка торг может быть или вообще бесполезным, или вполне уместным. В период кризиса, когда сделки совершались с большим скрипом, реальному покупателю удавалось договориться о скидке до 5 10%. Но это, повторю, не как правило, а при определенной конъюнктуре.

Ты всегда покрываешь мошенников! Я о конторе Недвижимость Урала, у которой выиграла 3 суда!

Кулаковская Людмила

Есть такой орган: Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН. Эта комиссия рассматривает претензии к агентствам-членам УПН в досудебном порядке. Если в действиях агентства будут выявлены нарушения стандартов оказания услуг, комиссия вынесет решение, которое нарушитель обязан исполнить. Уверяю вас, что члены комиссии (к которым я, кстати, не отношусь) нисколько не заинтересованы покрывать мошенников: некорректные действия любого члена УПН бросают тень на репутацию всех остальных. Советую Вам обратиться в этот орган вместо того, чтобы разбрасываться голословными обвинениями.

Добрый день, Рустем Дамирович. Одно из основных требований к АН (если они члены УПН) - страхование риска их деятельности. Есть ли статистика выплат страхового возмещения клиентам?

Второй вопрос. Меня, как потребителя, очень волнует вопрос страхования деятельности риэлторов. Это не просто формальность, и что реально УПН сможет сделать в случае негативных моментов?

Спасибо и хороших сделок!

Лаптев Иван

Добрый день, Иван!

Это называется страхованием профессиональной ответственности риэлтора. Т.е., если клиентам нанесен ущерб в результате наступления событий, которые агент, в силу своего профессионального статуса, мог предотвратить, но по каким-то причинам не сделал этого, страховая компания возместит его в пределах лимита выплат (у нас это 5 млн рублей). Все агентства, прошедшие сертификацию услуг, имеют договоры страхования ответственности. За последние три года, как я уже говорил выше, зафиксировано 2 случая страховых выплат в пользу клиентов.

Каков прогноз стоимости жилья (вторичного и строящегося) во втором полугодии 2012 года? Будет ли сохраняться динамика роста цен?

Анкудинова И.

Про динамику я уже говорил выше. Пока никаких предпосылок к существенному изменению ситуации нет.

Рустем Дамирович, здравствуйте. Идея передачи части функций риэлторов нотариусам связана только со сбором налогов или еще есть другая причина? Насколько мне известно, не особо нотариусы хотят браться за дополнительную нагрузку по оформлению сделок. Тем более, за столько лет УПН отладила работу по недвижимости, и не возникало вопросов.

Ахьямов Айрат

Здравствуйте, Айрат.

Вы-то хоть одну причину нашли, а я, если честно, вообще никаких причин не вижу.

Среди плюсов можно отметить появление субъекта, которому законом вменена проверка законности сделки, и на который возложена вся ответственность за негативные последствия. Хотя, Вы правы, особой нужды в этом не было.

Минусы: Недостаточное количество нотариусов, недостаток площадей в их конторах, что неизбежно приведет к появлению очередей и дополнительным затратам на их устранение. Нет необходимости объяснять за чей счет будут восполняться эти расходы, и за чей счет будут создаваться гарантии ответственности нотариуса.

Когда уже, наконец, все риэлторы будут гореть в аду?

Петя

Предлагаю заодно предать анафеме: всех учителей за то, что МарьИванна в пятом классе поставила двойку по математике; всех врачей за неудачно вырванный молочный зуб, всех астрономов. Не за что? Ничего, время еще есть где-нибудь, да проколются.

Можно ли сказать, что инвестиционная привлекательность недвижимости в Екатеринбурге (жилой, вторичный рынок) падает? Как она рассчитывается?

Петрова Мария

Под инвестиционной привлекательностью (в упрощенном виде) обычно понимают способность вложений приносить доход. Инвестиционная привлекательность банковского депозита определяется процентной ставкой по вкладу. Уникальность вложений в недвижимость заключается в том, что доход измеряется и приростом цены объекта (например, если бы вы купили квартиру в начале 2011 года, то за год получили бы доходность 15% годовых: именно на столько выросли цены на квартиры), и возможностями его коммерческого использования (к примеру, сдача квартиры в аренду приносит 8 10% дохода в год). Учитывая то, что темпы роста цен на квартиры в последние месяцы замедлились, можно говорить о некотором снижении инвестиционной привлекательности, но и той доходности, которая обеспечена коммерческим использованием, вполне достаточно, чтобы считать вложения удачными.

Здравствуйте. Каким застройщикам квартир-студий можно верить и законно ли строительство таких домов? Где узнать о законности постройки такого дома и продажи квартир в них? Спасибо.

Печискер Елена

Здравствуйте.

По всей вероятности, речь идет о многоквартирных ( по сути) домах, возводимых на участках под ИЖС. На самом деле, в таких домах продаются доли в праве собственности на весь дом, прикрываемые модным словом квартриа-студия. Проверить законность постройки такого дома можно в инспекции архстройконтроля администрации Екатеринбурга. Последствия покупки таких студий вся страна наблюдала на примере подмосковных Мытищ.

Добрый день. Какое мнение Уральской палаты Недвижимости о деятельности риэлторской компании ЗАО Дерби, руководитель Сайфулин Сергей Евгеньевич? Почему ЗАО Дерби вышла из палаты недвижимости?

Спасибо.

Стадник Юрий

Добрый день, Юрий. ЗАО Дерби вышла из УПН уже давно по причине изменения вида деятельности. Никакой негативной информации о деятельности компании за 9 лет, прошедших после ее выхода, в УПН не поступало.

Здравствуйте Рустем! Скажите, из вашего опыта, заявленная цена на вашем сайте, окончательная или она увеличится за счет оформления и т. п.?

Степан

Здравствуйте, Степан!

Цена, заявленная в рекламе окончательная. Но у ипотечного покупателя могут возникнуть дополнительные расходы по оформлению кредита, в т. ч. оплата справок, о которых я говорил раньше.

Я не понимаю, как работает Ваша служба, если невозможно донести документ? Надо несколько дней подряд пытаться получить талон (на весь город 30 талонов!!!!) - авось повезет. А ваши сотрудники, которым дается 28 дней для проверки пакета документов и регистрации, открывают пакет только в конце этого срока, звонят за пару дней до регистрации, и просят донести документ или справку, которую, кстати, сами должны были заказать - только не в конце выделенного срока, а в начале, чтобы получить ее в срок, а не откладывать регистрацию, еще на 3 недели!!!!! Стыдно за ФРС и вообще государственные учреждения, которые работают из ряда вон плохо. Если бы так работали все остальные организации и фирмы, Вы были бы голодны и раздеты, ходили бы пешком на работу в засаленном костюме. Ничем, кроме лени и жадности плохую работу объяснить нельзя. Очень прошу Вас, сделайте же что-нибудь! Нельзя начинать работу с пакетом документов, когда прошло две и даже три недели с момента подачи в ФРС! И не должен человек трижды ездить за талоном, чтобы досдать какую - то бумажку. И до сих пор требуют принесите справку, которую не могут выдать. С 1.07.2012 все справки должны предоставляться по запросу ФРС.

Маклакова

Похоже, опять ошиблись адресом. УПН это не ФРС и, вообще, негосударственное учреждение.

Уважаемый Рустем Дамирович! Очень интересует вопрос ипотеки. Скажите, как не прогадать с хорошим риелтором? И куда посоветуете обратиться для начала (за консультацией, например)?

Наталья

Уважаемая Наталья! Загляните сюда http://upn.ru/ipobrokers_list.htm или сюда http://upn.ru/upn_konkurs_winners.htm. За консультацией можно обратиться в любое из указанных агентств: как правило, первичные консультации бесплатны.

Здравствуйте! Почему членам УПН запрещено размещать объявления о продаже объектов на Е1? Ведь клиенты заинтересованы в том, чтобы объявление увидело как можно больше людей. Раз я плачу деньги риэлтору, я имею право требовать, чтобы моя квартира выставлялась на возможно большем числе сайтов, а запрет на публикацию на Е1 нарушает мои права.

Андрей Пономарев

Здравствуйте!

Где Вам сказали, что запрещено?

Отвечаю: членам УПН не запрещено размещать объявления о продаже объектов ни на е1, ни на любой другой площадке. Сообщите, пожалуйста, в какое агентство Вы обращались.

Что касается клиентов, то они, как мне кажется, в первую очередь заинтересованы в том, чтобы их объект был продан в оптимальные сроки, по оптимальной цене и без лишней нервотрепки. Разве не так? И задача риэлтора исполнить эту мечту клиента в лучшем виде. Выбор инструмента продаж дело профессионала, за это ему и деньги платят.